나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51916 [1] 서울특별시 은평구 응암동 676-20 제니더플래인엣명지 지1층비02호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DH · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "충암고등학교" 북측 인근에 위치 하였으며, 주위는 학교, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "충암고등학교" 북측 인근에 위치 하였으며, 주위는 학교, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 8층 건물내 제지1층 제비02호로서, (사용승인일 2021.01.07.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 승강기설비등이 구비되어 있으며 도시가스난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측 및 서측으로 각각 공도와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역기타<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((지정기간:2025.6.17.~2026. 8.30.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임. - ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51916 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 676-20, 제니더플래인엣명지 지1층비02호

건물 용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2021년 1월 7일

1.3. 토지 정보

토지 면적: 9.33㎡

토지 지분: 9.33㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 면적

건물 면적: 29.90㎡

건물 지분: 29.9㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

전용 면적 (JSON 분석): 40.15㎡

평수 환산: 약 9.05평 (건물면적 기준), 약 12.15평 (전용면적 기준)

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 232,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "충암고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 학교, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건의 동측 및 서측으로 각각 공도와 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

대중교통 이용 편의성은 주변 도로 접근성을 통해 파악될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 소유권보존 등기일은 2021년 1월 20일이며, 이승훈 외 1명 명의입니다.

이후 공유자전원지분전부이전 등기가 2021년 4월 16일 한봉수 명의로 이루어졌습니다.

가장 먼저 등기된 임차권은 을구 3번 순위로, 김나영 씨의 주택임차권이 2023년 5월 30일 등기되었으며, 금액은 183,000,000원입니다. 이는 매수인에게 인수될 권리입니다.

가장 최근 등기된 권리는 갑구 5번 순위의 강제경매개시결정으로, 채권자는 김나영 씨이며, 금액은 199,184,219원입니다. 이 권리는 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (대항력 있음)

보증금: 183,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 29일

확정일자: 2021년 3월 29일

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 183,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 갑구 5번 순위의 강제경매개시결정 (2025타경51916) 등기입니다.

3.4. 인수되는 권리

을구 3번 순위의 김나영 씨 주택임차권(183,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 주택가와 학교가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

오피스텔로서의 수요는 해당 지역의 직장인 및 학생들의 임대 수요와 관련이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 학교 및 교육시설

"충암고등학교" 북측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

상대보호구역에 해당하므로 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 6월 17일부터 2026년 8월 30일까지입니다. 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인으로, 김나영 씨의 임차 보증금 183,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 못하면 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 재개발/정비구역 현황

은평구 회신서(2026.7.3.)에 따르면, 응암동 675번지 일대가 신속통합기획 재개발 후보지로 선정되어 정비계획 수립이 추진 중이나, 조합 설립 단계는 미도래 상태입니다. 향후 개발 가능성이 있으나 불확실성이 존재합니다.

6.4. 건물 노후도

건축물 사용승인일이 2021년 1월 7일로 비교적 신축 건물에 해당하여 건물 노후도는 낮은 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 및 주변 재개발 추진 현황을 고려해야 합니다. 임차인과의 명도 및 보증금 인수 관련 협의가 중요하며, 이를 감안한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년 준공)

* 오피스텔로서의 활용 가능성 및 주변 생활 편의시설 접근성

* 주변 지역 재개발 가능성에 따른 향후 시세 상승 기대 (장기적 관점)

* JSON 데이터상 최근 시세 (2025년 12월)가 감정가보다 높게 형성된 점 (40.15㎡ 기준 320,000,000원)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 232,000,000원이나, JSON 분석 결과 최근 시세는 320,000,000원 (40.15㎡ 기준)으로 나타나 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있습니다.

가장 중요한 인수 부담은 임차인 김나영 씨의 보증금 183,000,000원입니다.

JSON에서 제시된 시장 시세 320,000,000원을 기준으로, 매수인이 인수해야 할 보증금 183,000,000원을 제외하면, 낙찰 후 총 투자 비용이 약 293,000,000원(입찰가+인수 보증금)이 됩니다.

이는 시세 320,000,000원 대비 약 8.4%의 수익률을 기대할 수 있는 수준입니다.

잠재적 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다.

이는 인수 보증금 183,000,000원을 더했을 때 총 취득 비용이 293,000,000원이 되며, 시장 시세인 320,000,000원 대비 낮은 금액으로, 합리적인 투자라 판단됩니다. (단, 배당에서 보증금 일부라도 변제될 경우 총 취득 비용은 줄어들 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.