나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12310 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-555 화성홈타운 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하는 구분건물(화 성홈타운(통칭104동) 제3층 제302호)로서 주위는 단독 및 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활 시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제3층 제302호로서 (사용승인일 : 2002.10.08.) 외 벽 : 드라이비트 마감 등 창 호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단지의 세장형 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

2필 일단지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사 육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수 평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 강진아의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12310 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-555 화성홈타운 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

면적:

* 토지면적: 24.66㎡ (약 7.46평)

* 토지지분: 24.66㎡ (약 7.46평)

* 건물면적: 42.66㎡ (약 12.90평)

* 건물지분: 42.66㎡ (약 12.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 주변 시설: (별도 검색 결과 반영) 본건 인근에는 화일초등학교가 위치하고 있으며, 주거지 내 일반적인 편의시설 및 상업시설 접근이 가능한 지역입니다. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(승계인) / 강진아 (전 임차인)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-02

확정일자: 2022-04-15

배당신고일자: 2024-05-31

대항력: 없음

비고: 임차인 강진아의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 임차인: 문

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-28

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임 정보가 없어 권리분석 시 주의가 필요합니다.

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경12310 부동산강제경매개시결정 (채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 200,000,000원, 접수일자: 2025-09-25)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 특이사항 및 주의사항:

* HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재.

* 임차인 강진아의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 해당 조건을 반드시 확인하고 입찰해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 문 의 경우, 보증금이 0원이지만 전입일자(2025-04-28)가 말소기준권리(2025-09-25)보다 앞서 있어 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다. (단, 보증금 0원이므로 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 법률 및 사실관계를 명확히 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 직접적인 상업적 상권 분석보다는 해당 지역의 주거 가치 및 투자 수요를 중심으로 분석이 필요합니다. 주변 지역은 주거용 부동산 거래가 꾸준히 이루어지고 있으며, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로, 사용승인일은 2002년 10월 8일입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 새시창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 화일초등학교와 인접해 있으며, 통상적인 주거 지역에서 이용 가능한 편의시설 및 생활 기반 시설에 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: 주택임차권 관련 명확하지 않은 부분과 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리관계 분석에 심층적인 검토가 요구됩니다. 특히 HUG 인수조건 변경 사항을 면밀히 파악해야 합니다.

* 임차인 관련 부담: 임차인 강진아/주택도시보증공사 관련 조건부 매각으로 인해, 잔여 보증금에 대한 잠재적 인수 부담 가능성이 있습니다. (단, 매각 조건상 매수인에게 청구권을 포기하는 것으로 되어 있으나, 법률 검토 필수)

* 건물 노후도: 2002년 사용승인된 건물로, 약 24년차 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역 (수평표면)

* 상대보호구역 (강서교육지원청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 210,000,000원입니다. 건물은 2002년에 건축되어 약 24년차 되었습니다. 주변 환경은 주거 및 교육시설이 혼재된 보통 수준의 입지입니다.

권리분석상 HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 문 의 존재가 주요 쟁점입니다. 임차인 강진아/HUG의 경우, 매각 조건에 따라 보증금 관련 부담이 명확히 되지 않은 부분이 있어 법률 검토가 반드시 필요합니다. 대항력 있는 임차인 문 은 보증금이 0원이지만, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 인수될 가능성이 있어 주의해야 합니다.

이러한 복잡한 권리관계와 임차인 조건으로 인해, 실제 매수 시에는 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 시세 대비 충분한 할인율을 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구의 주거지 내 다세대주택 투자 기회.

* 건축 연차 대비 합리적인 면적과 감정가. (단, 권리관계 리스크 감안)

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 연식(2002년 준공)과 면적(37.56㎡)의 다세대주택이 160,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 해당 물건의 면적(42.66㎡)에 적용 시 약 181,780,000원 수준의 가치를 시사합니다.

다만, 본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 관련 불확실성 등 복잡한 권리관계가 존재합니다. 이러한 리스크를 고려할 때, 감정가(210,000,000원)보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 권리 분석에 대한 법률 전문가의 최종 자문과 현장 조사 결과를 바탕으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.