나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12332 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 1553 슈베르트빌 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "공항고등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(마곡나루역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 6층 건내 제3층 제303호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 도시형생활주택 및 제1종근린생활시설(소매점)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제2종일반주거지역(조건부기 지역으로 도시계획과 확인 요함) , 중요시설물보호지구(공항) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 상대보호구역(2015-03-01)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(2014-08-01)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12332 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 1553 슈베르트빌 제3층 제303호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 6층 건물 내 제3층 제303호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 감정가: 308,000,000원

* 면적 정보

* 토지 면적: 19.10㎡ (약 5.78평)

* 건물 면적: 29.67㎡ (약 8.98평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "공항고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경12332 강제경매 개시결정 (2025년 9월 25일 등기 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 원칙적으로 소멸됩니다. (상세 내용은 등기부등본 확인 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 관련하여 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 불명확합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2022년 5월 17일

* 확정일자: 2022년 4월 19일

* 배당신고일자: 2024년 5월 27일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없습니다. 본 매각 조건에 따라 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

* 위치: 서울특별시 강서구 마곡동, 공항고등학교 인근 지역입니다.

* 주거 및 상업 혼합 지역으로, 주변에 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 상 제2종일반주거지역 등으로 지정되어 있어 기본적인 주거 기능이 강한 지역입니다.

4.2. 상권 특성

* 인근에 지하철 마곡나루역이 위치하여 교통 접근성이 양호합니다.

* 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재하여 지역 내 소비 활동이 이루어지는 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스정류장 및 지하철 9호선 마곡나루역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 주거 밀집 지역입니다.

5.2. 생활환경

* 교육환경: 본건 인근에 공항고등학교가 위치하며, 교육환경 보호 구역 관련 규제가 적용될 수 있으므로, 강서교육지원청에 반드시 확인이 필요합니다.

* 기타: 공항 주변 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등 관련 법규 및 규제를 확인하여야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 매각 조건에 대한 명확한 이해와 확인이 필수적입니다.

* 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건은 매수인에게 부담이 없는 것으로 보이나, 관련 서류 검토를 통해 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 법규 및 규제

* 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 토지이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있는 다양한 법규 및 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 마곡동에 위치한 신축급(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 마곡지구 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 지하철 마곡나루역 접근성이 양호하며, 주변 편의시설 이용이 편리합니다.

* 그러나 감정가(308,000,000원)가 최근 유사 면적의 시장 시세(약 140,600,000원 ~ 211,000,000원) 대비 현저히 높게 책정된 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

* 채권자가 HUG인 점, 임차인 관련 매각 조건이 명확히 제시된 점을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구 개발 영향권 내에 위치한 도시형생활주택으로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지입니다.

* 채권자(주택도시보증공사)에 의한 강제경매로, 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 5월, 7월)에 따르면, 본건과 유사한 면적(20.89㎡ ~ 26.09㎡)의 2018년 준공된 다세대주택 매매가는 약 99,000,000원 ~ 168,300,000원 수준입니다.

* 이를 평당가로 환산 시 약 4,738,631원 ~ 6,450,747원입니다.

* 본건 건물 면적 29.67㎡(약 8.98평)에 동일 면적당 가격을 적용하면, 시장 가치는 약 140,600,000원에서 191,400,000원 범위로 추정됩니다.

* 더불어, 2002년 준공된 48.77㎡ 면적의 거래가(347,000,000원)를 통해 평당가 약 7,115,029원을 적용 시, 본건(29.67㎡)의 잠재적 가치는 약 211,000,000원까지도 볼 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 현 시세는 약 190,000,000원에서 210,000,000원 범위로 분석됩니다.

9.2. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 308,000,000원이지만, 최근 시세 분석 결과와 비교했을 때 매우 높은 수준입니다.

* 임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려하고, 시장 시세에 근거한 합리적인 투자를 위해 아래와 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

* 이 범위는 시장 시세보다 약간 높게 책정하여 낙찰 가능성을 높이되, 감정가보다는 현저히 낮은 수준으로, 수익성 확보를 목표로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.