나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12347 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 51-4 이도팰리스 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인감정 · 평가일 2025.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건까지 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층건내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 벽돌치장쌓기 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 도시형생활주택단지형다세대임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측 및 남서측으로 노폭 약 5m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(화곡동 51-4) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) (화곡동 51-82) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 민상근의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12347 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 51-4 이도팰리스 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 306,000,000원

면적: 건물 38.19㎡ (약 11.55평), 토지 24.12㎡ (약 7.30평)

건축연도: 2019년

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동, 서울화곡초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주변: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건은 남동측 및 남서측으로 노폭 약 5m의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역(군사기지), 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 동화성세무서장 압류 (2024년 9월 3일 접수)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 하단의 모든 권리 (등기부상 을구 권리, 갑구의 압류, 근저당 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 없음).

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(HUG) / 민상근: 보증금 297,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.05.29, 확정 2020.04.29. 등기부상 말소 예정 권리이나, HUG 인수조건 변경 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다. (비고: 임차인 현황상 대항력 없음으로 표기되었으나, HUG 관련 조건으로 인해 주의가 필요합니다.)

* 박선교: 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2025.10.02, 확정 2025.10.02. (대항력 없음)

* 김민준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.06.07. (대항력 있음)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 서울화곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 수요가 있으며, 지역 내 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 인근 버스정류장, 서울화곡초등학교 등이 생활 편의를 제공합니다.

주거환경: 다세대주택이 밀집한 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김민준 씨는 2024년 6월 7일 전입하여 대항력이 존재하나, 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 해당 임차인의 명도 관련 절차 및 예상되는 부담에 대한 철저한 확인과 주의가 필요합니다.

HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건은 매수인이 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 합니다. 이는 거래 과정의 복잡성을 가중시키며, 해당 조건에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사기지) 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 등 건축 행위에 제한이 발생할 수 있습니다.

토지거래 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자(외국인 등)는 취득 시 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 건축된 비교적 신축 건물로 주거 쾌적성이 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 인수 조건은 권리 분석상 상당한 복잡성과 주의를 요하는 부분입니다. 입지 및 주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, 명도 및 복잡한 인수 조건과 관련된 잠재적 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2019년)로 현대적인 주거 편의를 제공합니다.

서울화곡초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 지역의 개발 가능성에 따라 향후 자산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 306,000,000원

대상 면적: 건물 38.19㎡ (약 11.55평)

최근 유사 건물(2019년 건축, 19.98㎡)의 매매가가 216,000,000원(평당 약 1,081만원)으로, 이를 기준으로 산정한 예상 시세는 약 413,000,000원에 달합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재 및 HUG 관련 복잡한 인수 조건 등 권리상의 위험 요소를 고려할 때, 공격적인 입찰은 리스크가 따릅니다. 따라서 감정가(306,000,000원)보다 다소 높은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가: 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.