나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11915 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "신정초등학교" 남동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택등의 공동주택 및 일반주택과 소규모 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 북서측 근거리에 지하철 2,5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층건(사용승인일자: 2020. 7. 24)중 제 3층 제 303호로 외벽: 치장벽돌 및 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

도시형생활주택으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방2, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 등고.평탄한 세장형의 토지로 현재 건(도시형생활주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6미터폭(강서로5라길), 동측으로 약 4미터폭(강서로8길)의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 846-38번지, 지디로뷰 제3층 제303호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11915 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 270,000,000원입니다.

토지 면적은 17.17㎡ (약 5.2평)이며, 건물 면적은 27.21㎡ (약 8.2평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 방OO입니다.

건축물 사용승인일은 2020년 7월 24일로, 비교적 신축에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "신정초등학교"의 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 일반주택 등 공동주택과 소규모 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원이 혼재된 주거 중심 지역입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재합니다.

북서측 근거리에는 지하철 2, 5호선 환승역인 "까치산역"이 위치하여 대중교통 이용 편의도가 보통 수준입니다.

건물 남측으로 약 6미터 폭의 도로(강서로5라길), 동측으로 약 4미터 폭의 도로(강서로8길)와 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 25일 접수된 남부천세무서장의 압류(갑3)입니다.

을구 3번 권리로서 2022년 12월 28일 접수된 주택임차권(방서빈, 보증금 265,000,000원)이 등기되어 있으며, 이 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로 분류됩니다.

물건명세서상, 해당 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 본건 매수인은 임차인 방 의 보증금 중 배당받지 못하는 금액을 인수할 가능성이 있습니다.

임차인 현황:

* 방서빈

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-04

* 확정일자: 2020-10-23

* 배당신고일자: 2022-12-28

* 대항력: 있음

등기부 요약 상, 갑1 소유권보존(2020.08.04), 갑2 공유자전원지분전부이전(2020.12.04), 갑3 압류(2023.04.25), 갑4 강제경매(2025.09.24) 등이 존재합니다.

제공된 정보에 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 물건명세서상의 '인수하는 주택임차권' 내용을 감안할 때, 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부가 인수될 가능성을 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 강서구 화곡동 지역은 주거 밀집도가 높은 지역입니다.

단지 인근으로 신정초등학교 등 교육 시설과 근린공원이 있어 주거 환경이 안정적입니다.

소규모 상가들이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대형 상업 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

지하철 까치산역이 인근에 위치하여 도심 접근성이 좋다는 점은 상권 활성화 및 주택 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

전반적으로 주거 수요가 꾸준한 지역으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 이루어져 있습니다 (건축물현황도 기준).

개별난방 설비, 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

또한, 1층에 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호하며, 근린공원이 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(방 )의 존재입니다. 임차인의 보증금 265,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

등기부상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 임차인이 배당을 통해 전액 회수할 것이라는 예측일 뿐, 최종적인 인수 여부는 명확히 확인해야 합니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 임차권이 명시되어 있어, 인수 가능성이 높다고 판단해야 합니다.

또한, 토지이용계획상 공항 관련 제한 구역(중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역)에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

기타 참고사항에 임대 내역이 미상이라고 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인 외 다른 임대차 관계가 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 서울 강서구 화곡동의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

신정초등학교 인근에 자리하고 있으며, 지하철 2, 5호선 까치산역 접근성도 양호하여 주거 환경 및 교통 편의성은 보통 이상으로 평가됩니다.

그러나, 대항력 있는 선순위 임차인(방 )의 보증금 265,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다.

감정가는 270,000,000원으로 책정되었으나, 실질적인 인수 부담금을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본 건은 잠재적 임차 보증금 인수 리스크를 충분히 인지하고, 시세 대비 합리적인 수준에서 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

2020년 준공된 신축급 건물로, 상대적으로 낮은 유지보수 비용과 높은 선호도를 기대할 수 있습니다.

지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역이 인근에 있어 교통이 편리하며, 이는 출퇴근이 잦은 직장인에게 매력적인 요소입니다.

초등학교 및 근린공원이 인접하여 교육 및 여가 활동에 용이한 주거 환경을 제공합니다.

강서구 화곡동 지역은 주거 수요가 꾸준한 곳으로, 향후 지역 개발 및 교통망 확충 등에 따라 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 270,000,000원

주요 권리사항: 대항력 있는 임차인 방 의 보증금 265,000,000원 (인수 가능성 존재)

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2019년에 건축된 전용면적 19.98㎡ 다세대주택이 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1,081만원/㎡입니다.

본건은 전용면적 27.21㎡이며 2020년에 준공되었습니다.

이 시세 정보를 바탕으로 환산 시, 약 294,000,000원 수준의 잠재적 시가를 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 제공된 JSON 데이터는 본건과 동일한 건물('지디로뷰')이 아닌 주변 건물의 시세를 나타내므로 참고용으로 활용해야 합니다.

입찰가 산정:

본 건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 입력된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 이를 바탕으로 계산 시에는 임차인 보증금을 인수하지 않는다고 가정합니다.

이 경우, 입찰가는 시세 및 감정가를 고려하여 책정하게 됩니다. 감정가(270,000,000원)는 유사 면적의 최근 매매가(환산 시 약 294,000,000원)보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

하지만, 낙찰 후 임차인의 보증금 중 일부라도 인수하게 될 경우, 실질적인 매수인의 총 지출액은 크게 증가합니다. 따라서 보수적인 관점에서 입찰가를 고려해야 합니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 신축급 건물이라는 점과 주변 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 임차인의 보증금 265,000,000원이 전혀 인수되지 않는다는 가정 하에 산출된 것입니다. 만약 임차인의 보증금 일부라도 인수해야 할 경우, 입찰가 산정 및 최종 투자가격을 재검토해야 합니다. 또한, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.