나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12210 [1] 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-7 어반스테이 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 "관악고등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근으로 동유형의 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 북동측 인근에 지하철역 5호선(양평역) 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상9층 건물 내 제7층 제703호로서, (사용승인일: 2020.11.18) 외벽:석재타일 붙임 마감 등, 창호:샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 "내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 도시가스설비, 승강기, 기계식주차시설, CCTV등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로, 서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외:애완 및 방범용 가축)지역 경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 (세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지 거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경12210 (1)

소재지

서울특별시 영등포구 양평동2가 22-7 어반스테이 제7층 제703호

용도

오피스텔

감정가

354,000,000원

토지면적

13. 25㎡ (약 4.01평)

건물면적

32. 01㎡ (약 9.69평)

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

건물 사용승인일

2020년 11월 18일

건물 층수

지상 9층 중 7층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 "관악고등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근으로 동유형의 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 북동측 인근에 지하철 5호선(양평역) 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황 보통임.

토지 형상 및 이용상태

본건 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 광대로, 서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역

* 가축사육제한구역((예외:애완 및 방범용 가축) 지역 경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 최고높이 제한지역 (건축과 문의)<건축법>

* 교육환경보호구역 (세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역 (세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의) <수도권정비계획법>

* (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

* 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )

1.2. 권리분석

말소기준권리

갑5 (강제경매, 주택도시보증공사, 2025년 9월 19일 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

을구 1번 주택임차권등기 (2025년 1월 31일 등기)

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

선순위 임차인 현황

* 임차인: W (WEIHAN)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-04-28

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

보증금: 335,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-01-22

확정일자: 2020-12-30

배당신고일자: 2025-01-31

대항력: 있음

비고:

총 인수 보증금 (잠재적)

335,000,000원 (주택도시보증공사 관련 임차인의 보증금 전액이 인수될 가능성이 높음)

등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (2020-11-23, 권미진 외 1명)

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2021-01-14)

* 을1: 주택임차권 (2025-01-31, 이창석, 335,000,000원, 인수)

* 갑4: 3번오하경지분전부이전 (2024-06-19, 권미진)

* 갑5: 강제경매 (2025-09-19, 주택도시보증공사, 335,000,000원, 말소)

특이사항

선순위임차권, 대항력있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 335,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높음.

1.3. 상권분석

지역 특성

동유형의 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역임.

주변 시설

"관악고등학교" 북측 인근에 위치함. 제공된 정보 내에서는 별도의 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

교통

지하철 5호선 양평역 및 다수의 노선버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

편의시설

제공된 정보 내에서는 구체적인 편의시설 정보가 부족함.

주거 환경

오피스텔 및 주거 시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 을구 1번의 주택임차권 (이창석, 보증금 335,000,000원)입니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 법원 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰자가 부담해야 하는 실질적인 채무가 됩니다.

임대차 관계 미확인

임대관계는 미상으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며(2025.8.26.~2026.8.25.), 외국인 등이 해당 토지를 취득 시 허가를 받아야 합니다. 이는 경매 낙찰자에게 직접적인 영향은 없으나, 향후 거래 시 유의해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축급 오피스텔로, 양평역 인근에 위치하여 교통이 편리한 장점이 있습니다. 그러나 가장 중요한 특징은 335,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 따라서 본건의 실제 낙찰 총액은 입찰가와 인수되는 보증금을 합한 금액이 되므로, 철저한 권리분석과 자금계획이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔

2020년 사용승인된 건물로 비교적 노후도가 낮아 투자 가치가 있습니다.

역세권 입지

지하철 5호선 양평역이 인접하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

잠재적 시세 차익

대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 시세 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 354,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 335,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높습니다. 경매에서 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 순수한 부동산 자체의 가치에 투자 메리트를 더하여 산정하는 것이 일반적입니다.

감정가 354,000,000원에서 인수 보증금 335,000,000원을 제외하면, 부동산 자체의 순수 가치는 약 19,000,000원으로 산정됩니다.

따라서, 투자자 본인이 부담하게 될 실질적인 부동산 취득 금액을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 50,000,000원

상기 범위는 인수되는 보증금 335,000,000원을 제외한, 부동산 자체의 가치에 대한 입찰가이며, 투자자의 목표 수익률 및 시장 상황에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다. 최종 낙찰 시 총 부담액은 입찰가 + 인수되는 보증금이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.