나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12168 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위로는 오피스텔, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호 한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제3층 제302호 건으로서, (사용승인일:2022.04.25.) 외벽 : 석재붙임 및 페인팅마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 오피스텔로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2):본건은 2필일단의 세장형의 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1),(2):본건 동측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역,제3종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),도로(접합),가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추표면)<공 항시설법>,상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관 한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등.용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019-04-03)임. 기호(2):도시지역,제3종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제 과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정 비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등.용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경12168 (1)

소재지

서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52 A동 제3층 제302호

용도

오피스텔

감정가

371,000,000원

토지면적

10. 73㎡ (약 3.25평)

건물면적

29. 05㎡ (약 8.79평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

건축물 현황 (JSON 기반)

* 건물명: 도원더52 A동

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2022년 4월 25일

* 층수: 지하 1층, 지상 14층

* 전유부 (본건): 제3층 제302호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변으로는 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

갑3: 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 접수일자: 2025-09-18)

* 임차인 현황

* 임차인: 이승학

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 7월 26일

대항력: 있음

비고: 임대관계 미상

* 임차인: 주택도시보증공사 (대위 변제인 명의: 전유경)

보증금: 349,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 26일

확정일자: 2022년 7월 1일

배당신고일자: 2024년 2월 6일

대항력: 없음

비고:

* 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 특별매각조건에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약

- 소유권보존: 주식회사도원더52 (갑1)

- 소유권이전: 천민수 (갑2, 2022-07-26)

- 주택임차권: 전유경 (을4, 349,000,000원, 말소, 2024-02-06)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (갑3, 349,000,000원, 말소기준권리, 2025-09-18)

등기부채권 총액: 349,000,000원

4. 상권분석

* 주변 상업시설

본 건 주위는 오피스텔, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 인근에 마트 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (참고: 검색 결과에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설

대일고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재

임차인 이승학은 대항력을 가지고 있으며, 전입일자는 2024년 7월 26일입니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 보증금 반환 채권 발생 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 특별매각조건

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 HUG 관련 채무 처리에 대한 복잡성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2022년 4월 사용승인)인 오피스텔로, 강서구 등촌동의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지에 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 이승학의 존재와 HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건부 매각이라는 특이사항으로 인해 권리 분석 시 세심한 주의가 요구됩니다. 특히, 임차인 이승학의 0원 보증금/차임 조건은 실질적인 인수 부담은 없으나, 대항력 존재로 인해 계약 관계 확인이 필요할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 채권 및 임차권 등기는 특별매각조건에 따라 처리될 예정이므로, 매수인으로서는 보증금 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔

2022년에 사용승인된 신축급 오피스텔로, 내부 컨디션 및 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 양호한 입지

대일고등학교 인근에 위치하며, 대중교통 접근성이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 적극적인 HUG 인수 조건

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여하여 복잡한 임차인 문제를 정리하는 조건으로 매각이 진행되어, 매수인의 보증금 인수 부담이 최소화될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 371,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 등촌동 지역의 유사 면적(약 29.05㎡) 오피스텔의 최근 실거래가는 1억 5천만원대에서 2억 4천만원대까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히, 신축급 오피스텔의 경우 2억원 초중반대의 시세를 형성하는 것으로 파악됩니다.

본 건은 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되어 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점과 특별매각조건으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이승학의 존재 및 HUG 관련 조건의 구체적인 이행 여부 등은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

따라서, 신축 건물이라는 점과 입지 조건을 고려하되, 권리관계의 특수성을 감안하여 낙찰 후 인수되는 보증금이 없다는 점을 최대한 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 220,000,000원 ~ 260,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 59% ~ 70% 수준입니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 임차인 상태 확인 및 권리 분석을 보다 정밀하게 수행한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.1.물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경12168 (1)

소재지

서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52 A동 제3층 제302호

용도

오피스텔

감정가

371,000,000원

토지면적

10. 73㎡ (약 3.25평)

건물면적

29. 05㎡ (약 8.79평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

건축물 현황 (JSON 기반)

* 건물명: 도원더52 A동

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2022년 4월 25일

* 층수: 지하 1층, 지상 14층

* 전유부 (본건): 제3층 제302호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변으로는 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

갑3: 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 접수일자: 2025-09-18)

* 임차인 현황

* 임차인: 이승학

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 7월 26일

대항력: 있음

비고: 임대관계 미상

* 임차인: 주택도시보증공사 (대위 변제인 명의: 전유경)

보증금: 349,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 26일

확정일자: 2022년 7월 1일

배당신고일자: 2024년 2월 6일

대항력: 없음

비고:

* 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 특별매각조건에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약

- 소유권보존: 주식회사도원더52 (갑1)

- 소유권이전: 천민수 (갑2, 2022-07-26)

- 주택임차권: 전유경 (을4, 349,000,000원, 말소, 2024-02-06)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (갑3, 349,000,000원, 말소기준권리, 2025-09-18)

등기부채권 총액: 349,000,000원

4. 상권분석

* 주변 상업시설

본 건 주위는 오피스텔, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 인근에 마트 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (참고: 검색 결과에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설

대일고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재

임차인 이승학은 대항력을 가지고 있으며, 전입일자는 2024년 7월 26일입니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 보증금 반환 채권 발생 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 특별매각조건

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 HUG 관련 채무 처리에 대한 복잡성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2022년 4월 사용승인)인 오피스텔로, 강서구 등촌동의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지에 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 이승학의 존재와 HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건부 매각이라는 특이사항으로 인해 권리 분석 시 세심한 주의가 요구됩니다. 특히, 임차인 이승학의 0원 보증금/차임 조건은 실질적인 인수 부담은 없으나, 대항력 존재로 인해 계약 관계 확인이 필요할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 채권 및 임차권 등기는 특별매각조건에 따라 처리될 예정이므로, 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔

2022년에 사용승인된 신축급 오피스텔로, 내부 컨디션 및 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 양호한 입지

대일고등학교 인근에 위치하며, 대중교통 접근성이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 적극적인 HUG 인수 조건

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여하여 복잡한 임차인 문제를 정리하는 조건으로 매각이 진행되어, 매수인의 보증금 인수 부담이 최소화될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 371,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 등촌동 지역의 유사 면적(약 29.05㎡) 오피스텔의 최근 실거래가는 1억 5천만원대에서 2억 4천만원대까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히, 신축급 오피스텔의 경우 2억원 초중반대의 시세를 형성하는 것으로 파악됩니다.

본 건은 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되어 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점과 특별매각조건으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이승학의 존재 및 HUG 관련 조건의 구체적인 이행 여부 등은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

따라서, 신축 건물이라는 점과 입지 조건을 고려하되, 권리관계의 특수성을 감안하여 낙찰 후 인수되는 보증금이 없다는 점을 최대한 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 220,000,000원 ~ 260,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 59% ~ 70% 수준입니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 임차인 상태 확인 및 권리 분석을 보다 정밀하게 수행한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.