나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12221 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 333 지뗌 제3층 제324호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 '영등포역-1호선' 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 업무시설, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(영등포역, 영등포시장역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제324호로서, - 외벽 : 복합 판넬 마감 등 - 창호 : 알루미늄 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 판매시설로 등재되어 있음. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형 토지로서,"판매시설 및 업무시설"건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 30m, 서측으로 폭 약 12m 북측으로 폭 약 8m 동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12221 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 333 지뗌 제3층 제324호

(신주소: 서울특별시 영등포구 영등포로 239)

건물명: 지뗌

구분건물: 제3층 제324호

1.3. 면적

토지면적: 1.96㎡ (약 0.59평)

토지지분: 1.9566㎡ (약 0.59평)

건물면적: 4.68㎡ (약 1.42평)

건물지분: 4.68㎡ (약 1.42평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 24,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 해당 권리사항 없음)

1.5. 특이사항

* 재정비촉진지구, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 '영등포역(1호선)' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 업무시설, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통망

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(영등포역, 영등포시장역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 영등포역은 KTX, 1호선, 경인선 등을 이용할 수 있는 주요 교통 허브입니다.

2.3. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제324호입니다. 외벽은 복합 판넬, 창호는 알루미늄으로 마감되었습니다.

토지 이용: 인접지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, '판매시설 및 업무시설' 건물 부지로 이용 중입니다.

토지 용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

주요 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 등이 있습니다.

2.4. 건물 내부 및 외부 상태

공부상 용도는 판매시설로 등재되어 있으나, 건축물대장상 '판매시설, 업무시설(오피스텔)'로 복합 용도임을 확인할 수 있습니다.

물건명세서상 특이사항으로 지하주차장과 1층부터 5층은 폐쇄된 상태이며, 6층부터 10층만 이용 중인 것으로 파악됩니다. (현황조사보고서 참조)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리(말소기준말소기준권리)는 2021년 12월 21일 국민건강보험공단의 압류(갑5)입니다. 이 기준권리보다 선순위인 권리사항은 등기부 요약상 확인되지 않으며, 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

총 채권액은 176,237,718원입니다. 등기부상 소유권 이전, 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등 다수의 권리 변동 사항이 있으나, 이들은 모두 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 현재 등기부상 또는 물건명세서상 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 영등포역 중심 상권

영등포역 일대는 서울의 주요 부도심 중 하나로, 유동인구가 매우 풍부한 지역입니다. 과거 경인선 개통과 함께 형성된 상권은 백화점, 대형 쇼핑몰(타임스퀘어), 지하상가, 재래시장(영등포시장), 먹자골목 등이 어우러져 발달했습니다. 최근에는 젊은층의 이용객도 확대되면서 상권의 외형이 변화하고 있으며, 이는 긍정적인 신호로 평가됩니다.

4.2. 주변 시설

* 쇼핑: 롯데백화점 영등포점, 신세계백화점 영등포점, 타임스퀘어 등 대형 쇼핑몰이 인접해 있습니다.

* 교통: 영등포역(1호선, KTX), 영등포시장역(5호선)이 가까워 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 향후 신안산선, GTX-B 노선 개통 시 교통 허브로서의 기능은 더욱 강화될 전망입니다.

* 기타: 영등포구청, 병원, 공원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에서 잠재적인 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 명확히 나타나지 않았습니다. 다만, 영등포역 인근에 쪽방촌이 존재하며, 이 지역은 과거부터 주거 환경이 열악한 곳으로 알려져 있습니다. 이와 관련된 직접적인 부정적 영향은 파악되지 않았으나, 도시 재생 및 재정비촉진지구 사업 진행에 따라 환경이 개선될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

영등포역 주변은 풍부한 쇼핑 시설과 다수의 업무 시설이 밀집해 있어 직주근접성이 우수합니다. 공원(영등포공원, 여의도공원, 샛강생태공원 등)이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 교육시설

주변에 영등포초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등 다수의 교육시설이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 제한

물건명세서에 따르면 건물 1층부터 5층까지 폐쇄되어 있으며, 6층부터 10층만 이용 가능한 상태입니다. 이는 해당 층에 대한 접근성 및 이용 제한 가능성을 시사하며, 낙찰 후 이용 계획에 있어 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 재정비촉진지구 관련

본 물건은 재정비촉진지구에 속해 있습니다. 재정비촉진사업은 지역 전체의 도시 환경 개선 및 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행 상황 및 향후 개발 계획에 따라 물건의 이용 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 일부 구역은 준공 및 착공 단계에 있으며, 사업이 진행 중임을 감안해야 합니다.

6.3. 복합 용도 건물

건물 공부상 판매시설로 등재되어 있으나, 실제로는 판매시설 및 업무시설(오피스텔)로 사용되고 있습니다. 이는 건물 관리 및 운영에 있어 복합적인 측면을 고려해야 함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구의 핵심 교통 요지인 영등포역 인근에 위치하며, 풍부한 배후 수요와 발달된 상권을 갖추고 있습니다. 우수한 교통망과 주변 편의시설은 높은 가치를 제공할 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 일부 층 폐쇄 및 재정비촉진지구에 속해 있다는 점은 향후 개발 및 이용에 있어 추가적인 확인과 고려가 필요합니다. 또한, 등기부상 다수의 권리 변동이 있었으나, 모두 소멸될 예정이므로 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 영등포역 초역세권에 위치하여 교통 및 접근성이 매우 우수합니다.

* 풍부한 상권: 대형 쇼핑몰, 백화점, 재래시장 등 발달된 상업 지역에 인접합니다.

* 도시 개발 잠재력: 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 소액 투자 가능성: 소형 면적(약 1.42평)으로 비교적 적은 금액으로 투자가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가(24,000,000원)를 기준으로, 주변 시세, 물건의 현 상태(건물 이용 제한 등), 재정비촉진지구 사업 진행 상황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 상세한 시장 조사 및 현장 조사가 수반되지 않았으므로 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 또한, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으므로 해당 사항은 고려하지 않아도 됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담 후, 추가적인 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 조사를 진행하시기를 권장합니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.