나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12180 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제6층 제605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '세일중학교' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세 대주택, 오피스텔, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건 내 제6층 제605호로, (사용승인일 : 2019.12.18) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차장 등이 구 비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접대지 대비 2필 일단의 가장형 토지로 오피스텔, 제1종근린생활시설, 및 자동차관련시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 (1, 2) 공히 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건 축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육 지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발19 4m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12180 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제6층 제605호

용도: 오피스텔

감정가: 170,000,000원

토지면적: 7.27㎡ (약 2.20평)

건물면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '세일중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준공업지역

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 장애물 제한표면구역(진입표면구역)

* 교육환경보호구역 (서울시 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 194m, 육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑6. 계양세무서장 압류 (접수일자: 2022-10-13)

* 인수되는 권리: 본 경매물건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 권리상 인수되는 사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (노승혁)

* 보증금: 177,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-10

* 확정일자: 2022-05-18

* 배당신고일자: 2024-04-26

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 중 인수되는 금액은 0원입니다. 또한, "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"으로 진행되며, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 등기부등본 상 '주택임차권(을1)'은 말소 처리되었습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전(신탁등기말소) 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 마지막으로 주택도시보증공사의 강제경매(갑8)가 말소기준권리(갑6) 이후 접수되어 매각으로 소멸됩니다. 국민건강보험공단의 압류(갑9) 역시 말소됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 독산동 일대는 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다. 인근에 'SM 벨리체'와 같은 오피스텔 단지가 있으며, 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 주변에 '롯데마트 금천점'이 있고, '서울금나래초등학교'와 '문일고등학교' 등 교육 시설이 인접해 있어 배후 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 최근 시세 정보에 따르면, 독산동 일대 오피스텔은 전용면적 약 7평대 기준으로 1.6억원 ~ 1.7억원 사이의 매매가를 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 롯데마트 금천점, 홈플러스 금천점, 마리오 아울렛 등이 인근에 위치하고 있어 쇼핑 및 여가 활동이 편리합니다.

* 교육시설: 서울금나래초등학교, 세일중학교, 문일고등학교 등이 도보 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 1호선 독산역이 인근에 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 향후 신안산선 독산역 개통 예정으로 교통 여건 개선이 기대됩니다.

* 공공시설: 금천구청, 금천구민문화체육센터 등이 인근에 위치하여 행정 및 문화 체육 활동 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 이용상태: 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 별도의 공부와의 차이는 없습니다.

* 감정평가요약:

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지와 일단의 가장형 토지로 오피스텔, 제1종근린생활시설, 자동차관련시설의 건부지로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식 주차장 등 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 독산동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자에게 임차권 관련 부담이 없음을 의미하나, 채권 회수 과정에서의 특수성이 반영된 결과로 볼 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 오피스텔 경매 물건으로, 전용면적 약 5.34평(17.66㎡)의 소형 오피스텔입니다. 최근 실거래가 기준으로 인근 유사 면적 오피스텔이 약 1.6억~1.7억원 수준에서 거래되고 있는 점을 감안할 때, 감정가 1.7억원으로 책정된 금액은 시세와 부합하거나 다소 상회하는 수준으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없으며 보증금 인수 부담이 없다는 점은 낙찰자에게 긍정적인 요인입니다. 또한, 10층 건물 중 6층에 위치하고 있으며, 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축에 해당합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하고, 향후 교통망 확충(신안산선 독산역 예정) 또한 기대되는 지역입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 오피스텔로 1인 가구 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 신안산선 독산역 개통 예정으로 향후 역세권 프리미엄 및 교통 편의성 증대가 기대됩니다.

* 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원입니다. 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가를 고려할 때, 약 1.6억원 ~ 1.7억원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

임차인의 보증금 177,000,000원은 인수되지 않으며, 경매 절차를 통해 배당될 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

따라서, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 160,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 본인의 자금 계획 및 시장 상황을 면밀히 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.