나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12128 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철2호선 "신정네거리역" 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 학교시설, 오피스텔 등으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재하고 있어 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제9층 제904호로서 (사용승인일 : 2020. 9. 28) 외 벽 : 석재 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등(탐문에 의함) 창 호 : PVC샤시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 스프링클러, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지이며, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북동측으로 보차도 구분된 왕복 6차선 도로, 북측으로 폭 약 8미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)과 기호(2) 토지 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대 보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77∼257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.∼ 2026.8.25.)이며, 기호(1)은 대로2류(폭 30m∼35m)(접합), 건축선임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 중으로 탐문되나 세부내역은 조사거부로 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12128 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 1148-9, 양지 제9층 제904호

용도: 오피스텔

감정가: 329,000,000원

토지면적: 15.27㎡ (약 4.62평)

건물면적: 30.38㎡ (약 9.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 2호선 신정네거리역 남측 인근에 위치하고 있음.

주위환경: 본건 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 학교시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로상태: 본건 토지 북동측으로 보차도 구분된 왕복 6차선 도로, 북측으로 폭 약 8미터 정도의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구 등에 포함되어 있음.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건임.

등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 15일자 주택도시보증공사의 가압류(채권액 1,220,000,000원)임.

본 건과 그 이후 접수된 모든 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정임.

주택임차권(김경은)은 등기부상 말소 처리되었으며, 임차인 현황에 기재된 임차인 이석빈 역시 대항력이 없는 것으로 확인됨.

매각물건명세서 상 특별매각조건으로, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨.

따라서 매수인 명의로 소유권 이전 시 특별히 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

신정네거리역 인근에 위치하여 지하철 이용객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권의 이점을 가짐.

주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거시설이 분포하고 있어 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됨.

오피스텔 및 업무시설로 이용 중인 점을 감안할 때, 배후수요가 확보된 지역으로 평가됨.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 신정네거리역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 용이함.

편의시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높음.

교육시설: 주변에 학교시설이 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편에 속함.

1.5. 잠재적 리스크

재정비촉진지구 지정: 본 건이 재정비촉진지구 내에 위치하여 향후 지역 개발 계획에 따른 부동산 가치 변동 가능성이 존재함. 개발 방향에 따라 긍정적 또는 부정적 영향을 받을 수 있으므로 주의 깊은 관찰이 필요함.

HUG 인수조건 변경: 매각 조건으로 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건이 명시되어 있음. 계약 체결 시 해당 조건을 정확히 숙지하고 이행해야 함.

임차 내역의 불확실성: 임대 중으로 탐문되나 세부 내역에 대한 조사 거부가 있었던 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있으나, 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신정동의 역세권 오피스텔로, 2020년 준공되어 비교적 신축급에 속하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

권리상 특별히 인수할 부담이 없는 것으로 분석되어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보임.

다만, 재정비촉진지구 내 위치 및 HUG 관련 특수 매각 조건 등은 투자 전 반드시 신중하게 검토해야 할 사항임.

향후 주변 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

지하철 2호선 신정네거리역 역세권이라는 우수한 입지 조건.

2020년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 노후도가 낮음.

권리 관계가 비교적 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

재정비촉진지구 내 위치로 향후 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 2월 13일 거래: 26,200만원 (전용면적 30.38㎡, 8층)

* 2026년 1월 9일 거래: 26,000만원 (전용면적 30.38㎡, 12층)

감정가 329,000,000원 대비 최근 실거래가(26,000만원 ~ 26,200만원)가 약 6,700만원에서 6,900만원 가량 낮게 형성되어 있습니다. 이는 감정가가 시장 가격보다 높게 책정되었거나, 최근 거래가 낮은 가격에 이루어졌을 가능성을 시사합니다.

인수할 임차보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

경매 특성 및 입찰 경쟁률 등을 감안하여, 최근 거래가 상단에 소정의 경매 프리미엄을 더한 270,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시 시장 상황을 면밀히 파악하여 최종 결정해야 합니다.)

주변 지역에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 일반적인 도시 상업 및 주거 지역으로 확인됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.