나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12285 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-328 한가람더원 제2동 제14층 제1403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 지하철 5호선"영등포시장역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 사무실, 근린생활시설 등으로 이루어진 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하는 등으로 대중교통편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 본건은 제14층 제1403호로서, 외 벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지,타일 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

본건 1403호 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "업무시설(오피스텔) 및 다세대주택" 건물 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 포장된 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외:애완 및 방범용 가축) 지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경 보호구역 (세부사항: 남부교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경보호에관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m (지반+ 건축+ 옥탑등), 육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 (세부사항: 서울시청 도시계획과 문의) <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (맑은환경과 문의) <한강수계상수원 수질개선 및 주민지원등에 관한법률>, 토지거래계약에 관한 허가구역 ((대상자: 외국인등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26. ~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 기타 미상임. 2)본건 평가대상 1403호는 등기사항전부증몀서 및 건축물대장상 제2동에 속하나, 건축물현황도 및 건물 현장 내부에는 102동으로 기재(표시)되어 있으며, 건축물현황도 제2동1403호 "호"도면(2,3호라인 함께 작성)은 1403호 기준으로 볼 때 상하가 바뀌어 작성되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12285 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-328 한가람더원 제2동 제14층 제1403호

용도: 다세대주택

감정가: 3억 6백만원 (306,000,000원)

토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

건물면적: 29.67㎡ (약 8.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한 )

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 사무실, 근린생활시설 등이 혼재된 주상혼용지대임.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 포장된 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 7월 14일자 속초세무서장의 압류 (갑5)로 판단됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (홍석진, 2024.09.11.)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있음.

권리분석 요약:

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재함. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있음.

임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사 (한 )

보증금: 3억 7백만원 (307,000,000원)

전입일자: 2020년 9월 4일

확정일자: 2020년 8월 18일

대항력: 있음

* 임차인: 홍석진 (홍 )

보증금: 3억 1천 8백만원 (318,000,000원)

전입일자: 2020년 9월 4일

확정일자: 2020년 8월 18일

대항력: 있음

주의사항:

물건명세서에 명시된 바와 같이, 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인 홍석진의 경우 집합건물 등기부 요약에서 '인수'로 표기되어 있어 주의가 필요함.

4. 상권분석

본 물건은 서울 영등포구 영등포동7가에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역임.

최근 실거래가 분석:

* 2025년 12월: 서울 영등포구 영등포동7가, 하우스퀘어, 26.31㎡ (약 7.96평) 2억 7천 8백만원 (278,000,000원)

* 2026년 3월: 서울 영등포구 영등포동7가, 골든힐C동, 38.14㎡ (약 11.54평) 4억 0천만원 (400,000,000원)

* 2026년 7월: 서울 영등포구 영등포동7가, 하우스퀘어, 25.69㎡ (약 7.77평) 2억 7천만원 (270,000,000원)

분석:

소형 오피스텔/다세대 주택의 경우, 면적 및 건물 상태에 따라 가격 차이가 다소 발생하나, 25~27㎡ 내외의 실거래가가 2억 7천만원~2억 8천만원 수준에서 형성되고 있음을 알 수 있음. 본건(29.67㎡)의 감정가(3억 6백만원)는 주변 시세와 유사하거나 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 고려해야 함.

5. 생활정보

지하철 5호선 영등포시장역이 인근에 있어 도심 및 여의도 등 주요 업무지구 접근성이 양호함.

다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리함.

주변에 상업시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

주거 지역과 업무 시설이 혼합된 지역 특성상, 상업 시설 이용이 편리하나 주거 쾌적성은 상대적으로 떨어질 수 있음.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 미회수 위험:

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(홍석진, 한국주택금융공사)의 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성임. 총 보증금이 6억 2천 5백만원에 달하나, 감정가는 3억 6백만원으로, 경매를 통해 보증금이 전액 변제되지 못할 경우 상당한 금액의 추가 인수 부담이 발생할 수 있음.

건축물 현황도 오류:

개별 호수(1403호)의 건축물 현황도가 실제와 달리 상하가 뒤집어져 작성되었다는 점은 물건 파악 시 혼동을 줄 수 있으나, 등기부등본 및 감정평가서 등을 통해 확인 가능한 부분임.

기타 제한사항:

다수의 토지이용계획 및 제한상태(가축사육제한, 교육환경 보호, 대공방어협조, 과밀억제, 폐기물매립시설 제한, 토지거래계약허가구역 등)가 존재하여 향후 토지 이용 및 거래 시 제약이 있을 수 있음.

주변 혐오시설:

제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본 물건 주변에 특별히 명시되거나 쉽게 인지되는 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 우수함. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 매우 중대한 위험 요소를 내포하고 있음. 임차인의 보증금 전액 변제가 경매 절차에서 이루어지지 않을 경우, 매수인은 상당한 금액의 추가적인 재정적 부담을 떠안아야 하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 위험 감수 수준을 면밀히 검토해야 함. 건축물 현황도 오류는 사소한 부분으로 판단됨.

8. 투자 포인트

지하철 5호선 영등포시장역 역세권에 위치하여 직주근접성이 우수함.

영등포 지역은 지속적인 개발 계획이 있는 지역으로 향후 미래 가치 상승을 기대할 수 있음.

소형 면적으로, 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게도 매력적인 매물이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 3억 6백만원 (306,000,000원)

주변 시세 (25~27㎡ 기준): 2억 7천만원 ~ 2억 8천만원 (270,000,000원 ~ 280,000,000원)

본건 면적(29.67㎡) 기준 시세 추정: 약 3억 1천만원 ~ 3억 2천만원 (310,000,000원 ~ 320,000,000원)

종합적인 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 감정가와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 매우 크므로, 입찰가 산정 시 이를 최우선적으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가: 2억 8천만원 ~ 3억원 (280,000,000원 ~ 300,000,000원)

본 예상 입찰가는 시장 시세 및 감정가를 기반으로 하였으나, 임차인 보증금 인수 위험을 고려하여 보수적으로 접근한 가격입니다. 실제 입찰 시에는 해당 임차인의 배당 예상액, 법원 경매 절차 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 임차인의 보증금 전액 회수가 불가능할 경우, 인수해야 할 금액을 고려하여 투자 수익률을 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.