나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12312 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제1층 제104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층건 내 1층 104호로서, (사용승인일 : 2021.07.30.) 외 벽 : 석재타일 붙임 등 마감. 내 벽 : 타일 붙임 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨'호별배치도 및 내부구조도'참조)

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 승강기설비, 피로티주차장 등을 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 인접지 대비 완경사 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약4~5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조). 기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12312 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제1층 제104호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 4층 건물 내 1층 104호

사용승인일: 2021년 07월 30일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 277,000,000원

토지면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

건물면적: 29.19㎡ (약 8.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. [cite:X]

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. [cite:X]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건에는 소유권 보존 및 이전 등기, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전 등기 말소, 압류 등기(강서세무서장, 보령세무서장), 그리고 강제경매 개시결정 등기가 존재함. [cite:X]

말소기준권리는 2023년 3월 9일자 강서세무서장의 압류 등기임. [cite:X]

3.2. 임차인 분석

임차인: 김

보증금: 279,000,000원

전입일자: 2022년 01월 28일

확정일자: 2021년 12월 13일

배당신고일자: 2024년 02월 06일

대항력: 있음

비고: 한국주택금융공사로부터 주택임차권 등기가 설정되었으며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨. [cite:X]

3.3. 권리 인수 여부

등기사항전부증명서상 을구 1번 주택임차권(김 )은 매각으로 소멸되지 않는 권리임. [cite:X]

임차인 김 은 전입일자(2022.01.28)가 말소기준권리(2023.03.09 강서세무서장 압류)보다 앞서므로 대항력이 있음. [cite:X]

따라서 임차인의 보증금 279,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음. [cite:X]

인수 보증금 합계: 0원으로 표시되어 있으나, 이는 배당에서 전액 변제되는 경우를 가정한 것이며, 전액 변제되지 않을 시 잔액은 매수인이 인수하게 됨. [cite:X]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역임. [cite:X]

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25) 등에 속함. [cite:X]

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 경매 예정일과 일부 겹치므로, 취득 시 관련 규정을 확인해야 함. (외국인 등 대상, 단독 다가구 아파트 연립 다세대 용도) [cite:X]

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 편의시설

건물은 2021년 7월에 사용승인된 비교적 신축 건물임. [cite:X]

기본적인 난방, 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 필로티 주차 시설이 있음. [cite:X]

5.2. 주변 편의시설

"화일초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용은 보통 수준으로 판단됨. [cite:X]

주변 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 (보증금 279,000,000원)의 보증금 인수 가능성임. [cite:X]

임차인의 배당신고일자(2024.02.06)를 고려할 때, 배당을 통한 보증금 전액 회수가 불확실할 수 있으며, 미회수 금액은 매수인이 인수해야 함. [cite:X]

이로 인해 실제 투자 비용이 감정가를 초과할 수 있는 위험이 있음.

6.2. 토지이용규제

토지거래계약 허가구역 지정 (2025.8.26~2026.8.25) 기간 동안 해당 토지를 취득하는 경우, 관련 법규에 따른 허가를 받아야 할 수 있음. (외국인 등 대상) [cite:X]

7. 종합 의견

본건은 신축급 다세대주택으로 건물 자체의 상태는 양호하나, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 있는 물건임. [cite:X]

임차인의 보증금 279,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 실질적인 매수 가격을 신중하게 산정해야 함. [cite:X]

입지 조건은 무난한 주거 지역이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준임. [cite:X]

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2021년 준공)로 건물 노후도가 적음. [cite:X]

주변 시세 대비 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 임차인 인수 부담을 감안해도 시세차익을 기대할 수 있음.

강서구 화곡동 일대의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 또는 시세 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 유사한 조건(신축년도, 면적)을 가진 "더원" (2019년식, 19.98㎡, 216,000,000원)의 경우, 약 10,810,810원/㎡의 시세를 보임. [cite:X]

본건은 2021년식으로 신축성이 더 좋고, 면적도 29.19㎡ (약 8.83평)으로 더 넓음.

감정가는 277,000,000원으로, 건물 면적 기준 약 9,500,000원/㎡로 산정됨.

다른 최근 매매 정보(2026년 7월)들을 보면, 1986년식(37.44㎡) 150,000,000원 (약 4,000,000원/㎡) 및 2002년식(37.56㎡) 160,000,000원 (약 4,260,000원/㎡)으로, 연식과 면적이 다른 점을 감안해야 함.

본 물건은 대항력 있는 임차인(김 , 보증금 279,000,000원)이 존재하며, 이 임차인의 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있음. [cite:X]

"인수 보증금 합계: 0원" 표기는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하는 것을 전제로 함. [cite:X]

하지만, 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액 회수가 불확실할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로, 최종적인 취득 비용은 감정가 + 인수되는 보증금 잔액이 됨. [cite:X]

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 경우, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기에도 불구하고 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하므로, 임차인의 보증금 279,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있음. [cite:X]

주변 시세 및 건물의 신축성을 고려했을 때, 본 건물의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단될 수 있으나, 인수 부담 가능성으로 인해 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 임차인의 보증금 미회수 가능성을 고려한 보수적인 예상 입찰가 는 255,000,000원 으로 제안하며, 이는 임차인의 배당 결과에 따라 최종 인수 금액이 달라질 수 있음을 인지한 가격임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.