나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12326 [1] 서울특별시 양천구 목동 646-26 제이스빌 제3층 제305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "목3동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 "등촌역"이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 지상 6층 건물 내 제3층 제305호로서, 외벽 : 외장석붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 공동현관보안설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

목동 646-26, 646-27 공히, 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12326 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 646-26 제이스빌 제3층 제305호

용도: 다세대주택

감정가: 312,000,000원

토지면적: 18.32㎡ (약 5.54평)

건물면적: 25.29㎡ (약 7.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 지상 6층 건물 내 제3층 제305호

건축년도: 2021년 (사용승인일 기준)

총 건축연면적: 659.22㎡ (약 199.46평)

대지권 면적: 397㎡ (약 119.04평)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "목3동주민센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 9호선 "등촌역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합)

가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 ~ 2026-08-25) - 외국인 등 특정 대상자 및 용도 제한

1.2. 권리분석

말소기준권리

서울특별시의 압류 (2025-04-11)

주요 권리 내역

* 주택임차권 (김기현): 2024-05-10 접수, 보증금 359,000,000원. (등기부상 말소 대상)

* 소유권 이전: 김순연 (2022-02-28)

* 압류: 서울특별시 (2025-04-11)

* 압류: 강서세무서장 (2025-05-15)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-25)

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김기현)

보증금: 359,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-17

확정일자: 2022-02-21

배당신고일자: 2024-05-10

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련

* 임차인: 백지아

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-08-07

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

인수 보증금

0원

주의사항 및 물건명세서 요약

임차인 김기현 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. (대항력 없는 임차인임)

1.3. 상권분석

주변 환경

본건은 목동 지역의 주거 단지 내에 위치하며, 인근에 주민센터, 학교, 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 지역입니다.

주변 시설

직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주로 주택 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통 및 접근성

지하철 9호선 등촌역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설

목3동주민센터가 인근에 위치하며, 주변 상가 및 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육환경

주변에 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 조건

HUG(주택도시보증공사)와 관련된 임차인(김기현)의 경우, 매각 조건에 따라 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기해야 합니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우 추가적인 보증금 부담이 발생할 수 있습니다. (다만, 해당 임차인은 대항력이 없으며 주택임차권도 말소 대상이므로 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.)

토지이용계획상의 제한

건축물은 용도에 맞게 이용 가능하나, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등에 해당되어 향후 토지 활용에 있어 일부 제약이 따를 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 양천구 목동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 지하철역과 근접하여 교통이 편리하며 생활 편의시설 또한 양호한 편입니다. 감정가는 3억 1천 2백만원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례를 고려할 때 시세 대비 평가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 권리관계 상 임차인의 대항력이 없고, 매각 조건으로 보증금반환청구권 포기가 명시되어 있어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경과 관련된 명확한 절차 확인 및 이행 여부가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 9호선 등촌역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 생활 편의시설이 갖춰진 안정적인 주거 지역입니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 감정가 대비 실제 시세가 낮을 경우, 경매 특성상 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(약 7.65평)의 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 평당 약 3,300만원 ~ 3,500만원 수준에서 거래가 이루어진 것으로 보입니다.

이를 바탕으로 본건의 예상 입찰가는 약 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 감정가(312,000,000원)가 최근 시세보다 높게 책정된 점과 임차인 관련 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.