나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12315 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건내 제7층 제703호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구 미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경12315 (1) 사건의 경매 물건에 대한 종합적인 분석 정보를 제공합니다.

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-144번지에 위치한 서경홈타운 제7층 제703호입니다. 새로운 주소 체계상으로는 서울특별시 강서구 까치산로11길 6 (화곡동)에 해당합니다.

1.2. 2. 토지 및 건물 면적

토지 면적은 7.41㎡ (약 2.24평)이며, 건물 면적은 29.98㎡ (약 9.07평)입니다. 토지 및 건물 모두 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 3. 용도 및 구조

대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 평스라브지붕 9층 건물 내 7층에 위치하고 있으며, 방 1개, 거실 및 주방, 욕실 등의 구조를 갖춘 것으로 추정됩니다.

1.3. 경매 정보

1.3. 1. 감정가

감정가는 267,000,000원입니다.

1.3. 2. 경매 구분

본 경매는 부동산강제경매로 진행됩니다.

1.3. 3. 채권자

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통망

인근에 버스 정류장이 있고, 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 또한, 강서구청역(예정) 및 가양역 이용이 용이한 위치에 있습니다.

2.3. 도로 접근성

본 건은 남서측으로 노폭 약 6m, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있어 차량 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 분석

3.1. 1. 소유권

소유권 보존 등기일은 2021년 5월 13일이며, 소유자는 최상범입니다.

3.1. 2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리(말소기준등기)는 2024년 1월 5일 접수된 수협은행의 가압류(사건번호: 인천지방법원 2023카단111564)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 모두 말소됩니다.

3.1. 3. 기타 권리 (가압류, 압류)

등기부에는 수협은행, 인천수산업협동조합, 주택도시보증공사, 서울신용보증재단 등의 가압류 내역과 강서구청의 압류 내역이 있습니다. 이러한 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 정보

임차인은 강민수로, 보증금 240,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자(사업일자)는 2023년 6월 28일, 확정일자는 2023년 5월 12일입니다.

3.2. 2. 대항력 유무 및 보증금

임차인은 대항력이 없습니다. 이는 임차인이 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리가 매각으로 인해 소멸될 수 있음을 의미합니다. HUG는 임차인의 보증금반환채권을 인수하거나 보증한 주체로 보이며, 이번 경매의 채권자입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 매각 조건 및 특이사항

본 건 매각은 임차인 강민수 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건 주변에는 홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이 등 대형마트 및 편의점이 다수 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 서울식물원 등이 인근에 있어 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

4.2. 업종 분포 (오피스텔 밀집도, 상가 비율 등)

화곡동 일대는 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 젊은층의 유동인구가 많은 상권입니다. 또한, 신규 아파트 개발(화곡역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업) 계획이 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

생활 편의시설로는 홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이 등의 마트가 인접해 있으며, 다양한 병원, 은행, 관공서 등도 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

"화곡초등학교"가 북측 인근에 위치하며, 도보로 통학이 가능한 거리입니다. 또한, 마포고등학교, 화원중학교 등 다수의 학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타 생활 편의

강서구청역(예정) 및 화곡역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 서울식물원 등 녹지 공간도 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

6.1. 1. 임차인 관련 조건

임차인 강민수는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)는 해당 물건의 채권자로서 경매를 신청했습니다. 임차인 및 HUG는 매수인에게 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자는 임차 보증금 관련 추가 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

6.1. 2. HUG 인수조건 및 공동담보

'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 물건이라는 점은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. HUG 인수조건 변경은 낙찰자가 예상치 못한 추가 비용을 부담하게 될 가능성을 내포하므로, 입찰 전 관련 조건을 면밀히 확인해야 합니다. 공동담보 물건의 경우, 다른 담보물의 가치 하락이나 채무 관련 변동이 본 물건에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 규제

6.2. 1. 공항 관련 보호지구

본 건은 중요시설물보호지구(공항)에 속해 있어 항공기 운항과 관련된 높이 제한 등 추가적인 건축 규제가 적용될 수 있습니다.

6.2. 2. 건축 제한 사항

가로구역별 최고 높이 제한 지역, 수평표면구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 규제가 적용되어 있어 건물 신축이나 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 3. 기타 제한 (과밀억제권역 등)

과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상, 일정 기간) 등에 해당하여 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.3. 현황과 공부상의 불일치 (주거용 사용)

대장 상 용도는 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용으로 사용되고 있어, 향후 용도 변경 시 불이익이 발생하거나 주택 관련 세금 부과 대상이 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근 또는 화곡초등학교 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 개발 호재(화곡역세권 재개발)도 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다. 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 조건부 매각으로 인해 임차 보증금 관련 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'라는 특이사항은 면밀한 검토가 필요하며, 주거용으로 사용 중인 오피스텔이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강력한 교통망: 지하철 5호선 화곡역 및 예정된 강서구청역 역세권 입지.

* 우수한 생활 인프라: 다수의 편의시설 및 교육 시설 근접.

* 개발 잠재력: 화곡역세권 재개발 등 지역 발전 호재.

* 권리관계 명확성: 대항력 없는 임차인 및 HUG 채권자에 의한 경매로, 추가 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 267,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적대의 물건 실거래가 및 호가는 220,000,000원에서 270,000,000원 범위에 분포하고 있습니다. 특히, 본 건과 유사한 면적의 서경홈타운 오피스텔 경매 물건들의 최저 입찰가 및 감정가가 2억 3천만원대에서 2억 6천만원대에 형성되어 있습니다. 임차인의 대항력이 없고 보증금 전액에 대해 HUG의 채권(또는 보증)이 있는 것으로 판단되어, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

위 내용을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가(267,000,000원) 및 주변 시세(평균 약 240,000,000원 ~ 250,000,000원)를 고려하여, 안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 90% ~ 95% 수준인 약 240,300,000원 ~ 253,650,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특수성을 고려하여, 입찰 전 법률 전문가와 상담하여 추가적인 위험 요소를 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.