나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12314 [1] 서울특별시 양천구 신월동 993-6 파라브아파트 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "강월초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 7층 건물 내 제4층 제404호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히, 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신정생활권중심), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12314 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 신월동 993-6 파라브아파트 제4층 제404호

1.3. 물건 종류

공동주택 (집합건물)

1.4. 면적

*토지면적: 11.47㎡ (약 3.47평)

*건물면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

1.5. 감정가

233,000,000원

1.6. 경매 구분

부동산강제경매

1.7. 채권자

주OOOOOOO

1.8. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 건물 상세

*건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 7층 건물

*해당 층: 4층

*준공일자: 2020년 1월 10일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "강월초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성된 지역으로, 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신정생활권중심)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로, 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음 방지 및 소음대책지역), 원추표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 특히, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

신월동 지역은 김포공항 인근에 위치하여 공항 소음 및 고도 제한의 영향을 받고 있습니다. 양천구는 공항 소음 피해 보상을 위해 재산세 감면 및 종합지원센터 운영 등 다양한 정책을 시행하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 2월 8일자 서초세무서장의 압류 (등기부 갑3)

3.2. 등기부 현황

*소유권보존: 상록건설주식회사 (2020-02-03)

*소유권이전: 사형택 (2021-02-09)

*압류: 서초세무서장 (2023-02-08, 말소)

*가압류: 주택도시보증공사 (2023-08-30, 말소)

*강제경매: 주택도시보증공사 (2025-02-20, 말소)

*주택임차권: 문지은 (2021-02-01 전입, 2021-01-11 확정, 2025-02-20 배당신고, 말소)

총 등기부채권액은 1,514,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

*임차인: 문 (주택도시보증공사)

*보증금: 235,000,000원

*차임: 0원

*전입일자(사업일자): 2021-02-01

*확정일자: 2021-01-11

*배당신고일자: 2025-02-20

*대항력: 없음

*비고: 임차권은 말소 예정입니다.

3.4. 특이사항

*HUG 인수조건 변경, 공동담보 사항이 있습니다.

*매각으로 인하여 임차인(문 )은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.5. 인수되는 보증금

0원 (인수하는 보증금이 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시장 동향

주변의 최근 거래 사례를 보면, 2026년 5월 기준 52.41㎡(약 15.8평)의 다세대주택이 30,200만원에, 55.56㎡(약 16.8평)의 다세대주택이 32,900만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 233,000,000원 대비 면적당 시세가 높거나 유사한 수준을 형성하고 있음을 시사합니다. 다만, 본건의 경우 29.78㎡(약 9.01평)의 소형 면적임을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 강월초등학교 등이 소재하고 있어 교육 환경은 무난한 편입니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공항 소음 및 고도 제한 구역

본건 소재지인 신월동은 김포공항 인근에 위치하여 항공기 소음의 영향을 받으며, 관련 법률에 따른 원추표면구역, 진입표면구역 등에 해당되어 고도 제한 등의 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시장 시세 간의 차이

최근 거래 사례를 단순 면적당 가격으로 환산할 때, 본건의 감정가 233,000,000원(약 78.2만원/㎡) 대비 주변 유사 신축 다세대주택의 면적당 가격은 약 57.6만원~59.2만원/㎡ 수준으로 분석됩니다. 감정가가 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 소형 면적

29. 78㎡(약 9.01평)의 소형 면적은 잠재적 매수자층이 제한될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 본 물건의 장단점 요약

장점:

*2020년 준공으로 비교적 신축인 건물입니다.

*임차인 대항력이 없고 임차권이 말소 예정이어서 권리 관계가 명확합니다.

*HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 채무 정리에 기여할 가능성이 있습니다.

단점:

*공항 소음 및 고도 제한 구역에 해당합니다.

*감정가가 최근 유사 면적당 시세 대비 높아 보입니다.

*전용 면적이 29.78㎡로 비교적 작습니다.

7.2. 투자/실거주 적합성 평가

본 물건은 소형 면적임에도 불구하고 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 공항 소음 및 고도 제한이라는 환경적 제약과 감정가 수준에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 소형 면적을 선호하는 투자자나 1인 가구의 실거주 목적에는 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2020년 사용승인된 파라브아파트에 위치하여 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

8.2. 명확한 권리 관계

임차인의 대항력이 없고, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 인수하는 부담이 없습니다.

8.3. HUG 관련 사항의 신속한 처리 가능성

주택도시보증공사가 채권자이자 특수 물건정보에 언급되어 있어, 매각 절차 및 관련 이해관계 조율이 비교적 신속하게 진행될 가능성이 있습니다.

8.4. 소형 면적의 잠재적 활용 가치

소형 면적은 1인 가구, 사회 초년생, 혹은 소액 투자자에게 매력적인 상품이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 233,000,000원입니다. 주변 유사 면적의 다세대주택 시세 분석 결과, 면적당 가격은 약 57.6만원~59.2만원/㎡ 수준으로 나타났습니다. 이를 본건의 면적(29.78㎡)에 대입하면 약 17,150만원~17,630만원 수준의 시세가 추정됩니다. 감정가는 약 78.2만원/㎡로, 시세 대비 약 10%~20% 가량 높게 책정된 것으로 보입니다. 또한, 공항 소음 및 고도 제한과 같은 제약 조건도 고려해야 합니다.

9.2. 권고 입찰가

위 분석을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 제반 리스크를 감안하여 감정가의 약 80%~90% 수준인 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. 낙찰 가능성을 높이면서도 과도한 손실을 피할 수 있는 전략적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.