나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12329 [1] 서울특별시 양천구 신월동 157-45 신한베스트빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

다세대주택로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-09)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 5층 전체 501호이나, 출입문에 501호 및 502호 표기하여 사용중에 있음.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12329 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 157-45 신한베스트빌 제5층 제501호

* 건물명: 신한베스트빌

* 용도: 다세대주택 (공동주택)

* 감정가: 23781만원

* 토지면적: 30.17㎡ (9.13평)

* 건물면적: 56.46㎡ (17.09평)

* 건물 제시외면적: 17.22㎡ (5.21평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 준공년도: 2003

* 특이사항: HUG 인수조건 변경,

* 주의사항: - 제시외 건물 포함

- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

* 등기부상 권리사항 요약:

- 갑4: 소유권이전 (2008-06-04)

- 갑5: 소유권이전 (2022-04-15)

- 갑6: 가압류 (서민금융진흥원, 2022-07-08) - 말소기준권리

- 을7: 주택임차권 (김진주, 2024-04-11, 말소)

- 갑9: 압류 (양천구, 2024-12-20, 말소)

- 갑10: 압류 (국민건강보험공단, 2025-04-04, 말소)

- 갑11: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-09-25, 말소)

- 본 건은 말소기준권리(갑6)보다 후순위인 권리들이 모두 말소 예정이므로, 매각으로 소멸되지 않는 권리를 제외하고는 모두 소멸됩니다.

- 말소되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않으나, 명세서상 기재됨)

1.3. 2.임차인현황

* 임차인: 김

- 보증금: 230,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-03-25

- 확정일자: 2022-02-28

- 배당신고일자: 2024-04-11

- 대항력: 없음

* 임차인: 방

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-03-14

- 확정일자:

- 배당신고일자:

- 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (없음)

- 본 건은 인수할 임차인 보증금이 없습니다.

1.4. 상권분석

* 건물 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 주거 기능이 중심인 지역입니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다.

* 주변 지역에 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역으로 항공기 소음이 발생할 수 있으며, 이에 대한 지원(냉방기 설치, 전기료 지원 등)이 있을 수 있습니다. (추가적인 현장 조사 필요)

1.5. 생활정보

* 본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, "신원중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 진출입도 원활한 편입니다.

* 주거 지역으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내 위생, 급배수, 소화전, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지는 평지인 가장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 포함: 감정평가서상 제시외 건물이 포함되어 있으므로, 실제 인도 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 포기 조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매각 후 권리관계 명확성에 대한 확인이 필요하며, 관련 조건 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 건물 사용 상태: 감정평가서상 "본건은 5층 전체가 501호이나, 출입문 2개로 각 501호 및 502호로 표기하여 사용중임." 라는 점은 실제 면적 사용 및 구분 등기상의 문제가 있을 수 있어 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축 제한이 있으며, 공항 관련 구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있어 향후 개발 및 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

* 항공기 소음: 공항 인근 지역으로 항공기 소음이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 잠재적으로 높은 물건입니다.

* 다만, 제시외 건물 포함, HUG 인수조건 관련 특이사항, 건물 호수 표기 문제, 항공기 소음 등 권리 및 인도 과정, 주거 환경에서 발생할 수 있는 리스크 요인이 존재합니다.

* 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 명확히 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

* 임차인 김진주 씨의 보증금 23,000만원은 대항력이 없으며, 매각으로 소멸될 것으로 보이나, HUG 관련 조건에 따라 명확한 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 감정가(23,781만원) 대비 최근 시세(약 33,000만원 이상)가 상당한 격차를 보여 시세차익 기대가 가능합니다.

* 현재 등기부상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소 예정으로, 권리관계가 비교적 깨끗하게 정리될 가능성이 높습니다.

* 서울시 내 주거지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 23,781만원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 매매사례를 분석한 결과, 본건의 건물면적(56.46㎡)을 기준으로 산정한 예상 시세는 약 33,016만원 수준입니다.

* 감정가와 시세 간의 격차가 크고, 제시외 건물 포함, HUG 인수조건 등 일부 리스크 요인이 존재하나, 이를 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 28,000만원 수준으로 제안합니다.

* 단, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 권리관계 및 특수조건 등을 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.