나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12297 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 678-19 천우네오젠 제7층 제703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌감정 · 평가일 2025.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "명덕고등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주 위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "발산역" 등이 소재 하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2020.11.03자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 7층 703호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-01-23) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수 평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인요망)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구(2015-12-10)<지역특화발전 특구에 대한 규제특례 법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다 세대. 지정기간 : 2025.08.26. ~ 2026.08.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12297 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 678-19 천우네오젠 제7층 제703호

건물용도: 도시형생활주택

감정가: 315,000,000원

토지 면적: 15.09㎡ (약 4.56평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 26.67㎡ (약 8.07평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 내발산동에 위치하며, "명덕고등학교" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 "발산역"이 소재하여 서울 시내 접근성이 우수합니다. 차량 진출입이 용이한 도로망을 갖추고 있으며, 본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 서울남부지방법원 2025타경12297호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12297) 등기부채권 총액: 249,000,000원 (접수일자: 2025-09-24) 입니다.

등기부등본 요약:

* 소유권보존: 원방더블유비종합건설주식회사 (2020-11-23)

* 소유권이전: 우준형 (2021-04-19)

* 주택임차권: 정 (2023-06-01, 보증금 249,000,000원) - 말소 예정 (본건 강제경매로 인해 말소됩니다.)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-24) - 말소기준권리

주요 권리 분석 사항:

* 임차인 현황: 임차인 정 (주택도시보증공사) 보증금 249,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-19, 확정일자 2021-03-29.

* 대항력: 해당 임차인에게는 대항력이 없습니다.

* 매각조건: 본건은 임차인 정 및 주택임차권 승계인이 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거용 건물(다세대주택, 아파트, 오피스텔)과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다. 인근에 명덕고등학교가 있어 학생 유동인구가 있으며, 발산역 상권의 일부로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트 구조 평지붕 7층 건물 내 7층 703호

* 사용승인일: 2020년 11월 3일 (준공 4년차 신축 건물)

* 외벽: 외장석재 등 마감

* 창호: 새시 창호

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

토지 이용:

* 형상 및 이용 상태: 장방형 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설 건물부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로 개설.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로2류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.) 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 주택임차권 관련 조건: 본건은 임차인 정 의 보증금 249,000,000원에 대한 내용이 복잡하게 얽혀 있습니다. 대항력이 없는 임차인임에도 불구하고, 매각으로 인해 발생하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기한다는 조건이 명시되어 있어 법률 전문가의 면밀한 검토가 필요합니다. "인수 보증금 합계 0원"으로 명시되어 있으나, 혹시 모를 분쟁의 소지를 배제할 수는 없습니다.

* 선순위임차권: 등기부상 주택임차권(을3)이 존재하나, 강제경매(갑3, 말소기준권리)보다 선순위로 등기되어 있음에도 불구하고 "말소" 처리될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없다고 명시되어 있어 복잡성이 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 지역 내에는 과거 건설폐기물 처리장 이전 논의 등 혐오시설 관련 이슈가 있었던 사례가 있습니다. (자료)

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용승인된 신축 도시형생활주택으로, 발산역 역세권 및 학교 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 315,000,000원으로 책정되었으며, 법적으로 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 확인되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 HUG 인수 조건 변경 및 임차인 보증금 관련 특이사항은 입찰 전 반드시 상세히 확인하고 이해해야 하는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로 비교적 최신 상태입니다.

* 우수한 입지: 발산역 인근 역세권이며, 학교와 상업시설 접근성이 좋습니다.

* 권리 관계 명확화: 매각 조건으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

* 실거주 및 투자 가치: 1~2인 가구의 실거주 또는 임대 수익용 투자 물건으로 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 315,000,000원입니다. 주변 시세 정보를 종합적으로 고려하고, 해당 물건의 신축 연식 및 입지 조건을 감안할 때, 현 시세를 기반으로 한 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 하회하는 구간에서 결정될 것으로 보입니다.

특히, 권리관계상 인수하는 임차보증금이 '0원'으로 명시되어 있어, 임차인 관련 리스크는 상당 부분 해소되었다고 판단됩니다.

따라서, 보수적으로 감정가의 85~90% 수준인 약 267,750,000원 ~ 315,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 하지만, 실제 입찰 경쟁 상황, 향후 부동산 시장 전망, 그리고 본건의 최종 매각 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.