나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12110 [1] 서울특별시 강서구 방화동 579-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방신전통시장" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 "개화산역(지하철 5호선)" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 중 중 제지층 제1,2호로서, (사용승인일: 1984-10-6) 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽: 모르타르위페인팅 마감 등 창호: PVC새시

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

기호(1)은 공부상 "창고,태권도장"이나, 현황 "판매시설"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,2)는 현황 벽체구분 없이 일체로 사용 중인 것으로 조사되었음.

물건 비고

일괄매각, 토지 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12110 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 579-1

* 용도: 근린생활시설

* 감정가: 707,000,000원

* 토지면적: 786.00㎡ (약 237.76평)

* 건물면적: 1598.08㎡ (약 483.43평) - (건축물대장 상 연면적 기준)

* 매각대상: 토지 일부 지분 / 건물 전체 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 대지권미등기

* 주의사항: 일괄매각, 토지 지분매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방신전통시장" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황: 인근에 "개화산역(지하철 5호선)" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 북서측 및 남서측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 다수의 권리 변동 내역이 확인됩니다.

* 말소기준권리(토지 및 건물 공통)는 2024년 2월 16일 접수된 안산농업협동조합의 근저당권(채권액 600,000,000원, 을37/을21)입니다. 이보다 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 하는 권리들이 있습니다. 주요 인수 대상 권리들은 다음과 같습니다.

* 토지 등기부상:

* 서울약사신용협동조합 근저당권 (1988.07.21): 21,000,000원 (을1)

* 중랑신용협동조합 근저당권 (2018.05.23): 42,000,000원 (을28)

* 중랑신용협동조합 근저당권 (2019.04.17): 18,000,000원 (을32)

* 중랑신용협동조합 근저당권 (2020.09.11): 42,000,000원 (을34)

* 중랑신용협동조합 근저당권 (2021.04.26): 60,000,000원 (을35)

* 총 인수되는 근저당권 채권액 합계는 약 183,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 기타: 1985년 5월 28일 접수된 소유권이전청구권가등기(갑4)는 '인수'로 표기되어 있으나, 일반적으로 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위이면서 매각으로 소멸되지 않는 권리가 아니면 소멸될 수 있습니다. 해당 가등기의 정확한 처리 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 유치권 신고: 2025년 12월 22일 김형택으로부터 공사대금 45,000,000원의 유치권 신고가 있었으나, 성립 여부는 불분명하며 관련 소송은 없는 상태입니다. 유치권이 성립될 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 "방신전통시장" 동측 인근에 위치하여 전통시장 이용객 및 주변 상업시설과의 시너지를 기대할 수 있습니다.

* 건축물대장 상 제1종근린생활시설로 등록되어 있으며, 현재 현황은 "판매시설"로 이용 중이고 건물 1, 2층이 일체로 사용되고 있어 상업시설로서의 활용 가능성이 높습니다.

* 주변에 다수의 아파트 단지가 분포하여 배후 주거 수요를 확보하는 데 유리합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 인근에 재래시장, 다양한 근린생활시설, 편의시설이 분포하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 지하철 5호선 개화산역을 도보로 이용할 수 있어 서울 도심 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다.

* "중요시설물보호지구(공항)"로 지정되어 있어 항공기 소음 등 공항 관련 영향이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 토지 등기부상에 대지권 등기가 누락되어 있어, 향후 대지권 확보 과정에서 추가적인 절차 및 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 지분 매각 및 구분소유적 공유 관계: 토지가 지분으로 매각되며, "구분소유적 공유 관계"로 인해 소유자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀있을 수 있습니다. 이는 향후 건물 관리, 재건축, 재개발 등에서 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 공부와 현황의 차이: 공부상 용도는 "창고, 태권도장"이나 현황은 "판매시설"로 이용 중이며, 건물 1, 2층이 일체로 사용되는 점은 추후 용도 변경이나 행정 처리 시 고려해야 할 부분입니다.

* 유치권 신고: 성립 여부가 불분명한 유치권 신고가 존재하므로, 이에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 건축물 노후화: 1984년 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 및 보수·증축 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 각종 지역 지구 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 개발 및 이용 제한이 존재합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 서울 강서구 방화동의 주요 간선도로에 인접하며, 지하철역 접근성이 양호한 역세권 상업지구에 위치하고 있습니다. 전통시장 및 다수의 주거 단지가 인접하여 상권 형성 및 수익 창출에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 대지권 미등기, 토지 지분 매각으로 인한 복잡한 공유 관계, 공부와 현황의 차이, 불확실한 유치권 신고 등의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 1984년 건축된 건물의 노후화 및 공항 관련 지역 지구 제한 등도 반드시 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크들을 면밀히 분석하고 관리할 수 있다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 강서구의 활발한 상업 및 주거 혼합 지역에 위치하며, 지하철 5호선 개화산역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 탄탄한 상권: 전통시장 인접 및 풍부한 배후 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 대지권 문제 해결 및 건물 리모델링 등 전략적 투자를 통해 향후 부동산 가치 증대를 도모할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 707,000,000원입니다. 그러나 등기부상 매각으로 인해 인수해야 하는 근저당권 채권 총액이 약 183,000,000원에 달합니다. 따라서 총 취득 비용(입찰가 + 인수되는 채권액)을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 리스크 요인(대지권 미등기, 토지 지분 매각, 불분명한 유치권 신고 등)과 건물 노후화, 각종 제한사항을 감안하고, 총 취득 비용이 감정가를 초과하지 않도록 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

총 취득 비용을 감정가의 80% 수준인 약 565,600,000원으로 가정할 경우, 예상 입찰가는 총 취득 비용에서 인수되는 채권액을 제외한 약 382,600,000원으로 산정해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 380,000,000원 ~ 420,000,000원 범위 내에서, 상세한 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것을 권장합니다. (참고: 예상 입찰가는 시세, 경매 진행 상황, 응찰자 수 등에 따라 달라질 수 있으며, 본 내용은 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.