나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104010 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 870-1 해주타워 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울대입구역(지하철2호선)'북서측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 직접 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 '서울대입구역(지하철2호선)' 및 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽 : 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

- 건축물대장 및 외관조사 시 근린생활시설로 이용중인 것으로 보이나, 폐문부재로서 영업여부에 대하여는 확인이 불가하여, 업무진행시 별도로 확인하시기 바람. - 후첨 내부구조도와 같이 전유부분 중 일부가 건물 내 복도로 이용되고 있음.

설비내역

급배수설비, 냉난방 설비, 소화설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 북측으로 노폭 약 30~40m내외의 도로 및 동측으로 6~8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 전기공급설비(세부결정내용은 도시관리과 확인요함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 870-1번지 해주타워 102호에 소재하는 구분건물입니다.

1.1. 소재지

주소는 서울특별시 관악구 봉천동 870-1 해주타워 102호이며, 도로명주소는 서울특별시 관악구 봉천로 466 (봉천동) 해주타워 102호입니다.

1.2. 건물 정보

건물명은 해주타워이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 건물입니다. 본건은 해당 건물 전체 10층 중 제1층 제102호입니다. 건축물대장상 주요 용도는 제1종근린생활시설이며, 기타 용도로는 업무시설, 위락시설, 제2종근린생활시설, 교육연구및복지시설 등으로도 활용 가능합니다. 건물은 지하 5층, 지상 10층 규모이며, 2000년 5월 25일 사용승인을 받았습니다.

1.3. 토지 정보

본건 토지는 총 면적 53.52㎡(약 16.2평)이며, 해당 토지에 대한 지분도 53.52㎡입니다. 토지는 인접토지와 등고평탄한 가장형의 상업용 건부지로 이용중입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 5,350,000,000원입니다. 본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.5. 용도

본건의 용도는 근린상가입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 지하철 2호선 '서울대입구역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 '서울대입구역'과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 교통 환경이 매우 양호합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 북측으로 노폭 약 30~40m 내외의 도로와 동측으로 노폭 6~8m 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 12월 12일 접수된 과천농업협동조합의 근저당권(채권최고액 3,600,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 존재하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 다수 존재하므로, 권리분석 및 명도 과정에서 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입/사업자 등록일: 2018-12-24

* 대항력: 있음

* 비고: 본건 소유권 이전자(정성인)와 동일 인물일 가능성이 있어, 인수 여부 및 명도 협의 필요.

* 임차인: 정

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 10,000,000원

* 전입/사업자 등록일: 2014-12-12

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 550,000원

* 전입/사업자 등록일: 2014-03-28

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원이나 대항력이 있으므로 명도 협상 필요.

위 임차인들에 대한 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자가 보증금을 인수하거나 명도 과정에서 별도의 협의가 필요할 수 있음을 의미합니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인들이 존재합니다. 따라서 낙찰자는 임차인들과의 명도 협상 또는 보증금 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다. 소유권 이전 등기자(정성인)와 동일 인물이 임차인으로도 등재되어 있어, 이 관계에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서울대입구역 인근 지역은 일반상업지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 분포하고 있습니다. 풍부한 배후 수요와 유동 인구를 기반으로 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 업종 현황

주변 상권은 주로 음식점, 소매점, 학원, 사무실 등 다양한 업종으로 구성되어 있습니다. 건축물대장상 제1종근린생활시설 외에도 업무, 위락, 교육 연구 등 다목적으로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

서울대입구역 역세권의 중심 상업지에 위치하여 은행, 병원, 대형마트, 백화점 등 각종 생활 편의시설에 대한 접근성이 매우 우수합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 제공되지 않았습니다. 검색 결과, 서울대입구역 주변은 활발한 상업 및 주거 지역으로, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인들의 존재입니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. 특히 소유권 이전자와 동일 인물일 가능성이 있는 임차인(정 )에 대한 면밀한 조사와 협상이 요구됩니다.

6.2. 내부 구조 변경 가능성

물건명세서에 따르면, 본건 전유부분 중 일부가 건물 내부 복도로 이용되고 있으며, 건축물현황도와 다르게 경계벽 설치 등 구조 변경이 있을 수 있습니다. 이는 복원 비용 발생의 가능성을 내포합니다.

6.3. 용도 및 현황 불일치 가능성

감정평가 당시 폐문 부재로 인해 정확한 영업 여부 및 이용 상태 확인이 불가했습니다. 따라서 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태 간 차이가 있을 수 있으며, 이는 향후 건물 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 서울대입구역이라는 탁월한 입지에 위치한 상가 건물로, 우수한 입지 조건과 다용도 활용 가능성이라는 분명한 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인들의 존재, 내부 구조 불일치 가능성, 현황 파악의 어려움 등 명도 및 활용에 있어 복합적인 위험 요소를 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 최고의 입지: 지하철 2호선 서울대입구역 초역세권 상업지역으로 유동인구 및 잠재 고객 확보 용이.

* 다양한 활용: 제1종근린생활시설 외 다수의 업종으로 활용 가능한 잠재력 보유.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 가치를 극대화할 기회.

8.2. 개발 가능성/잠재력

인근 지역의 지속적인 개발 및 상권 활성화 추세에 따라 향후 자산 가치 상승이 기대됩니다. 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것이 원칙이나, 본건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있음에도 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 관련 제반 비용(협상, 이사비 등)을 약 3억~5억원 이상으로 보수적으로 산정하여 고려해야 합니다. 채권액(약 31.7억원) 및 채권총액(36억원)을 참고하여 유찰 가능성과 적정 가격을 판단해야 합니다.

9.2. 권고 입찰가

명도 관련 비용 및 복원 비용 등 잠재적 추가 비용을 충분히 고려하여, 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 답사, 임차인과의 상담, 주변 시세 조사 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.