나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103954 [1] 서울특별시 서초구 반포동 12 래미안원펜타스 102동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 반포동 소재 "세화여자고등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 본건과 유사한 대단지 아파트, 각급 학교, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하여 주거지대 로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 (지하철 9호선) "신반포 역"이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건 내 14층 1403호로서 외벽: 석재 붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 공용승강기설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화설비, 지하주차장설 비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 남측으로 광대로(신반포로)가, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로 (신반포로15길)이 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,제3종일반주거지역,아파트지구,공원(저촉),도로(저촉),도시철도(저촉), 상대보호구역(2013-07-26)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일 뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역 (2013-07-26)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일 뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등/허가대상:단독,다가구, 연립,다세대,아파트/기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지,지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.),건축선(도로경 계선에서 3m후퇴)[추가기재사항]건축가능하나 별도협의 요함

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동여부 및 누수여부, 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바 람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103954 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 서초구 반포동 12 래미안원펜타스 102동 14층1403호

용도: 아파트

건물정보:

- 건물면적: 84.73㎡ (약 25.64평)

- 건물지분: 84.728㎡

- 건물 제시외면적: 0.00㎡

토지정보:

- 토지면적: 37.26㎡ (약 11.27평)

- 토지지분: 37.2619㎡

- 토지 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 5,800,000,000원

1.3. 특이사항

중복사건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 반포동 소재 "세화여자고등학교" 북측 인근에 위치하며, 본건과 유사한 대단지 아파트, 각급 학교, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하여 주거지대로서 주위환경은 양호함.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "신반포 역"이 소재하여 대중교통 이용 편의 정도가 양호함.

2.3. 인접 도로상태

본건 소재 토지의 남측으로는 광대로(신반포로)가, 동측으로는 노폭 약 20미터 내외의 도로(신반포로15길)가 각각 접하고 있음.

2.4. 주변 시설

* 인근에 세화여자고등학교, 신반포역, 신반포로, 신반포로15길 등 교육 및 교통 관련 시설이 위치함.

* 대단지 아파트 밀집 지역으로 주거 환경이 우수함.

* 주변에 근린생활시설 및 공공시설이 혼재함.

* 검색 결과, 본건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-01-20

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 현재 제공된 정보로는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 갑3 (주식회사다인컨트리클럽 강제경매, 2025-09-19 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리:

- 갑3: 주식회사다인컨트리클럽 강제경매 (말소기준권리)

- 갑4: 에이클래스대부 가처분 (2025카합21494)

- 갑5: 예당자산관리 강제경매 (2025타경104510)

- 갑2: 윤성훈 소유권이전 (매매) - 말소기준권리보다 후순위로 소멸 예상

- 갑1: 신반포15차아파트주택재건축정비사업조 소유권보존 - 말소기준권리보다 후순위로 소멸 예상

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 지상권: 개요 없음 (물건명세서상)

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 서울특별시 서초구 반포동은 고급 주거지로서 높은 인지도를 가진 지역임.

주변에 래미안 원펜타스와 같은 신축 대단지 아파트가 밀집해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공함.

지하철 9호선 신반포역 인근으로 교통이 편리하며, 신축급 아파트 단지 내 상업 시설 및 주변 상권 이용이 용이함.

4.2. 시세 동향

최근 매매 실거래가 정보를 분석한 결과, 래미안 원펜타스 단지 내에서는 약 85억 5천만원에서 100억 원 수준의 거래가 있었으나, 이는 본건(84.73㎡)보다 훨씬 넓은 면적(155.88㎡ ~ 191.86㎡)의 거래임.

해당 면적의 거래 가격을 평당 가격으로 환산 시 약 4,900만원 ~ 5,485만원/㎡ 수준으로 분석됨.

본건의 공급 면적(84.73㎡)을 기준으로 평당 가격을 적용할 경우, 대략 41억 5천만원 ~ 46억 5천만원 수준의 시세로 추정됨.

다만, 본건의 감정가는 58억 원으로, 최근 실거래가 기준 시세 추정치보다 높게 책정되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건 내 14층 1403호

* 외벽: 석재 붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 공용승강기, 도시가스, 난방, 소화설비, 지하주차장 등

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 래미안 원펜타스

* 주소: 서울특별시 서초구 반포동 12

* 사용승인일: 2024년 06월 07일 (신축)

* 총 세대수: 641세대

* 최고/최저층: 35층 / 4층

* 주차: 지하주차대수 25대 (총 주차 대수 정보 누락, 아파트 정보에서는 4대/25대/0대 합계로 표기되었으나, KB부동산 정보에 따르면 총 1,350대로 2.1대/세대 수준)

* 전기차 충전기: 지하 12대

5.3. 공부와의 차이

없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 명도 및 금전적 부담 여부는 추가 확인이 필요함. 명도 관련 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음.

6.2. 중복 사건

본건은 중복사건으로, 다른 경매 절차와 연계될 가능성이 있으며, 이로 인해 진행 과정에 변동이 있을 수 있음.

6.3. 내부 상태 확인 불가

현장 조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 내부 확인이 불가하여 제반 설비의 작동 여부, 누수 여부, 내부 인테리어 상태 등을 직접 확인할 수 없음. 입찰 전 면밀한 사전 조사가 필요함.

6.4. 감정가와 시세 차이

감정가는 58억 원이나, 최근 실거래가 분석 시 동일 면적 규모의 아파트 가격이 41.5억~46.5억 원 수준으로 추정되어 상당한 가격 괴리가 존재함. 이는 낙찰 후 시세 차익 또는 손실에 대한 불확실성을 내포함.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 서초구 반포동의 래미안 원펜타스 아파트로, 신축급 단지, 우수한 입지 조건, 편리한 교통 등 뛰어난 주거 환경을 갖추고 있음.

등기부상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이며, 권리 관계 자체는 비교적 명확한 편임.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 과정에서의 변수 및 잠재적 부담을 고려해야 함.

무엇보다 감정평가액(58억 원)과 최근 실거래가 분석을 통한 시세 추정치(약 41.5억 ~ 46.5억 원) 간의 상당한 차이는 본건의 가장 큰 리스크 요인임. 이러한 가격 괴리의 원인을 파악하고, 입찰 시 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 최고 입지: 강남 3구 중에서도 선호도 높은 서초구 반포동에 위치하며, 래미안 원펜타스라는 프리미엄 단지임.

* 신축급 아파트: 2024년 6월 사용승인된 최신식 아파트로, 상품성이 우수함.

* 편리한 교통: 지하철 9호선 신반포역 역세권에 위치하여 서울 전역 접근성이 뛰어남.

* 우수한 주거 환경: 대규모 단지, 잘 갖춰진 편의시설, 쾌적한 단지 내 환경 등 높은 주거 만족도 기대.

* 잠재적 시세 상승: 강남권 재건축 및 개발 호재, 신축 아파트 희소성 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석에 따른 본건 면적(84.73㎡)의 시세 추정치는 약 41억 5천만원에서 46억 5천만원 수준입니다.

본건의 감정가는 58억 원으로, 시세 대비 약 20% 이상 높게 책정되었습니다.

다만, 최고 입지 조건, 신축급 아파트라는 점, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금/차임이 0원이라는 점을 감안하여, 시세 추정치의 상단에서 약 10~15% 가량의 프리미엄을 고려한 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

또한, 법원 감정가의 80~90% 수준에서 시작하는 것이 일반적인 경매 전략임을 고려하면, 잠재적 리스크와 시세와의 괴리를 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 본건의 적정 예상 입찰가는 약 52억 원 ~ 54억 원 사이로 판단됩니다.

투자 성향 및 리스크 감수 수준에 따라 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.