나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3266 [1] 서울특별시 동작구 사당동 316-192 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '남성중학교' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 연립주택, 다세대주택 및 공동주택 등이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 인근에 지하철7호선 '남성역'이 소재함.

형태 및 이용상태

완경사의 사다리형 토지로서 일반건축물대장 상 제2종근린생활시설 및 다중주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.))

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근콘크리트조) (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 5층 건물로서, (사용승인일 : 2023.11.30.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일반건축물대장 상 단독주택(제2종근린생활시설 및 다중주택)으로 기재되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 승강기설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

- 본건 건물 1층 ~ 5층은 연면적에 산입되지 아니하여 일반건축물대장상 면적에 포함되지 아니한 확장 발코니가 존재하는 바, 이를 제시외 건물(㉠~㉧’)로 반영하여 별도로 가격을 산정하였음.

공부와의 차이

- 본건 건물 1층 및 5층의 경우 일반건축물대장 상 용도가 사무소로 되어 있으나 실제 이용상황과 상이할 수 있고, 건축물현황도 상 1층의 경우 2개호로, 4층의 경우 3개호(공동취사장 포함)로, 5층의 경우 2개호로 되어 있으나 실제 각각 5개호로 구분하여 사용 중인바 이를 감안하여 가격을 산정하였으며, 위반건축물 여부 및 원상복구 가능성 등 제반 행정적 절차사항과 규제사항 등을 경매 진행시 반드시 재확인하시기 바람. - 본건 일반건축물대장 상 아래와 같이 위반건축물관련 사항이 등재되어 있는 바 이로 인한 제한사항, 이행강제금 여부 등을 경매 진행 시 재확인하시기 바라며, 현장조사를 통해 해당 부분을 확인 후 제시외 건물(㉨’~ ㉩’)로 표기하고 별도로 가격을 산정하였음. < 2024.3.12. 주택지원과-6858호에 의거 무단증축에 의한 위반 건축물표기 [4층:26.68㎡, 판넬/판넬, 주거, 5층:35.91㎡, 판넬/판넬, 사무소] >

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3266 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 316-192 (신 주소: 사당로20사길 17-1)

건물 용도: 다중주택 (제2종근린생활시설 포함)

감정가: 3,033,020,760원

토지 면적: 175.00㎡ (약 52.94평)

건물 면적: 343.29㎡ (약 103.86평) (연면적 기준)

제시외 건물 면적: 144.32㎡ (약 43.64평)

총 사용 면적 (추정): 487.61㎡ (약 147.50평)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 성동행당새마을금고 (등기부 요약 기준)

1.1. 입지조건

* 주변 교통:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 7호선 '남성역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 위치 및 주위 환경:

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '남성중학교' 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 단독주택, 연립주택, 다세대주택 및 공동주택 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 행당새마을금고 근저당 (2023년 12월 12일 접수, 1,656,000,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

제시된 등기부 요약 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸 예정)

* 임차인 현황:

모든 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임은 아래와 같습니다.

* 임차인: 강

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-03-22

확정일자: 2024-03-22

배당신고일자: 2025-10-27

대항력: 없음

* 임차인: 강

보증금: 40,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2024-05-27

확정일자: 2024-05-27

배당신고일자: 2025-11-10

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-18

확정일자: 2024-04-18

배당신고일자: 2025-10-24

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-10

확정일자: 2025-03-07

배당신고일자: 2025-10-20

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-30

확정일자: 2024-08-06

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-30

확정일자: 2024-08-06

배당신고일자: 2025-10-24

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 50,000,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2024-05-31

확정일자: 2024-05-31

배당신고일자: 2025-10-21

대항력: 없음

* 임차인: 손

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-01

확정일자: 2024-07-02

배당신고일자: 2025-10-30

대항력: 없음

* 임차인: 신

보증금: 50,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-04-09

확정일자: 2024-04-09

배당신고일자: 2025-10-30

대항력: 없음

* 임차인: 양

보증금: 50,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-03-26

확정일자: 2024-03-26

배당신고일자: 2025-10-21

대항력: 없음

* 임차인: 양

보증금: 50,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2025-11-07

확정일자: 2025-11-07

배당신고일자: 2025-11-10

대항력: 없음

* 임차인: 오

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-15

확정일자: 2024-03-18

배당신고일자: 2025-10-21

대항력: 없음

* 임차인: 우

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-15

확정일자: 2024-03-15

배당신고일자: 2025-10-21

대항력: 없음

* 임차인: 윤

보증금: 50,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025-01-31

확정일자: 2025-01-31

배당신고일자: 2025-10-21

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-27

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-29

확정일자: 2024-09-06

배당신고일자: 2025-10-23

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2024-04-29

확정일자: 2024-04-29

배당신고일자: 2025-10-22

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 60,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2024-05-29

확정일자: 2024-05-29

배당신고일자: 2025-10-23

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-23

확정일자: 2024-04-23

배당신고일자: 2025-11-04

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-15

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-10

확정일자: 2025-03-07

배당신고일자: 2025-10-20

대항력: 없음

* 임차인: 전

보증금: 50,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-05-27

확정일자: 2024-05-27

배당신고일자: 2025-10-17

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 50,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-04-11

확정일자: 2024-04-11

배당신고일자: 2025-09-17

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-13

확정일자: 2024-10-16

배당신고일자: 2025-10-20

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-04

확정일자: 2024-09-04

배당신고일자: 2025-11-07

대항력: 없음

* 임차인: 한

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-22

확정일자: 2024-04-22

배당신고일자: 2025-11-05

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담 없음)

총 채권액:

토지 등기부채권 총액: 1,656,000,000원 (근저당) + 1,439,178,430원 (임의경매) + 압류액 = 약 30억 이상

건물 등기부채권 총액: 1,656,000,000원 (근저당) + 1,439,178,430원 (임의경매) + 임차권 + 압류액 = 약 30억 이상

채무 총액이 감정가와 유사하거나 초과하는 상황입니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 동작구 사당동의 주거지대에 위치하고 있으며, 주변은 단독, 연립, 다세대주택 등이 밀집된 지역입니다. 제2종근린생활시설 용도가 포함된 다중주택으로서, 소규모 상가나 임대 수익을 위한 다수의 임대 단위 확보가 가능한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통:

남성역(지하철 7호선)이 인접해 있어 강남 및 주요 업무지구 접근성이 좋습니다. 다수의 버스 노선이 운행되는 간선도로가 가까워 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설:

주거 밀집 지역의 특성상 주변에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 남성중학교가 북동측 인근에 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반 건축물 및 무단 증축:

건축물대장 상 4층(26.68㎡) 및 5층(35.91㎡)에 대한 무단 증축으로 인한 위반건축물 표기가 있습니다. 이는 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 있을 수 있으며, 향후 건물 활용 및 매각 시 불이익이 될 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 관련 내용을 재확인해야 합니다.

* 건축물 현황 및 실제 이용 현황 상이:

건축물 현황도상 1층 2개호, 4층 3개호, 5층 2개호로 기재되어 있으나, 실제로는 각각 5개호씩 총 15개호(추정)로 구분되어 사용 중입니다. 또한, 1층 및 5층의 용도가 공부상 사무소이나 실제 이용 현황과 다를 가능성이 있습니다. 이러한 공부와의 차이는 추후 법규 위반 또는 행정 제재의 원인이 될 수 있습니다.

* 확장 발코니 (제시외 건물):

건물 1층부터 5층까지 연면적에 산입되지 않은 확장 발코니가 존재하며, 이는 제시외 건물로 처리되어 별도 가격 산정되었습니다. 이 역시 건축물대장 상 면적과 차이가 발생하는 부분으로, 행정 절차 확인이 필요합니다.

* 높은 채무 총액:

등기부 상 채권 총액이 약 30억 원 이상으로, 감정가와 유사하거나 초과하는 수준입니다. 이는 경매 진행 시 낙찰가 결정에 영향을 줄 수 있으며, 채권자 간의 복잡한 이해관계가 있을 수 있습니다.

* 교육환경보호구역:

본건 소재지가 교육환경보호구역 내에 포함되어 있어, 학교보건법에 따른 시설 설치 및 운영에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 최종 확인은 관할 교육청을 통해 필수적으로 진행해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 신축된 신축급 다중주택으로, 건물 상태 및 시설(엘리베이터 등)은 양호한 것으로 판단됩니다. 사당역 인근의 주거지대에 위치하여 입지 조건은 우수합니다. 그러나 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재, 공부 상 용도 및 호수와 실제 이용 현황과의 차이, 높은 채무 총액 등 잠재적인 리스크 요인이 상당수 존재합니다. 이러한 문제점들을 면밀히 파악하고 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 가치: 2023년 신축 건물로, 비교적 최신 시설과 구조를 갖추고 있어 잠재적 가치가 높습니다.

* 역세권 입지: 지하철 7호선 남성역 인근으로, 주요 도심 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 다수 임대 가구 확보 가능: 다중주택으로서 다수의 임대 가구 확보가 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 신축 건물로서의 장점과 우수한 입지를 가지고 있으나, 위반 건축물, 공부와의 차이, 높은 채무 총액 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 고려하여, 감정가 3,033,020,760원의 70~80% 수준에서 접근하는 것이 보수적인 투자 전략으로 판단됩니다.

종합적인 위험 요인 분석 후, 예상 입찰가는 2,270,000,000원에서 2,430,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 검토, 건축 관련 전문가 자문 등을 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.