나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103981 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 886-43 이룸뉴캐슬 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '신봉초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '서울대입구역'(지하철 2호선)이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제4층 제403호로서, 사용승인일: 2018.10.25. 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지이며 공동주택 및 제1종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 북동측으로 폭 약 6 ~ 7미터 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 일부 계단도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역 , 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2021-02-04)(중앙동(새싹마을) 관리형주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(2) : 도시지역 , 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2021-02-04)(중앙동(새싹마을) 관리형주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 886-43번지 이룸뉴캐슬 4층 403호에 소재하고 있습니다. 인근에는 신봉초등학교가 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 '서울대입구역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 9월 24일 접수된 조*의 강제경매개시결정(2025타경103981)입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 조*

* 보증금: 290,000,000원 + 5,000,000원 (1차 보증금 증액분) = 총 295,000,000원

* 전입일자: 2019년 2월 21일

* 확정일자: 2019년 1월 17일 (1차), 2020년 12월 31일 (2차 증액분)

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인 조*은 대항력 있는 임차인으로서, 보증금 295,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 등기부등본 상 을구 1번 주택임차권(2025.03.20.) 또한 인수사항으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 서울대입구역 역세권으로 배후 주거 수요가 있는 편입니다.

4.2. 비교 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 중 "성진리치빌6차"(2022년식, 전용 39.75㎡)가 2026년 7월 5억 4천만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 시세를 추정하면, 본 물건(2018년식, 전용 29.99㎡)의 시세는 약 4억원 내외로 추정됩니다. 그러나 다른 JSON의 거래가는 본 물건과의 비교가 어려울 정도로 현저히 낮아 신뢰하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

본건은 신봉초등학교와 인접해 있으며, 주변에 다수의 편의시설 및 학원가 접근이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

도시형생활주택으로 이용 중이며, 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 지역으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 조*의 보증금 295,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 정비구역 지정

본 물건은 '중앙동(새싹마을) 관리형주거환경개선사업' 정비구역으로 지정되어 있습니다. 향후 사업 진행에 따라 건축 규제나 가치 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 법규 및 규제

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 현장 확인 필요성

내부 구조 및 이용 상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성되었으며, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 경매 참여 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 관악구의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 295,000,000원을 인수해야 하는 상당한 부담이 존재하여, 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다. 정비구역 지정으로 인한 장기적인 개발 가능성도 있으나, 인수 보증금 부담을 고려할 때 현실적인 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 서울대입구역 접근성이 양호하여 임대 및 환금성이 기대됩니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건축물에 해당하여 자산 가치 유지 및 관리 측면에서 유리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시 환경 개선에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 335,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 가장 신뢰할 수 있는 "성진리치빌6차"(2022년식, 전용 39.75㎡)의 2026년 7월 실거래가가 5억 4천만원임을 고려할 때, 본 건(2018년식, 전용 29.99㎡)의 시장 가치는 약 4억 7백만원 내외로 추정됩니다.

그러나 본 건은 임차인 조*에게 인수해야 할 보증금 295,000,000원이 존재합니다. 따라서 매수인의 총 실질 부담액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

시장 가치(약 4억 7백만원)를 기준으로 보았을 때, 매수인의 총 부담액이 시장 가치를 초과하지 않으려면 입찰가는 최대 약 1억 1천 2백만원 (4억 7백만원 - 2억 9천 5백만원) 수준이어야 합니다. 이는 감정가 3억 3천 5백만원보다 현저히 낮은 금액입니다.

이러한 점들을 고려할 때, 본 건의 입찰가 산정은 매우 신중해야 합니다. 임차인의 보증금 회수 가능성을 배당표 등을 통해 정확히 확인하는 것이 최우선입니다. 보증금 전액 인수 시, 낙찰가의 상한선은 시세에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 제한될 수 있습니다.

안전 마진 확보 및 잠재적 리스크를 고려하여, 다음과 같은 범위를 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

이는 매수인의 총 부담액이 약 5억 4천 5백만원 ~ 5억 7천 5백만원이 되는 수준으로, 추정 시장 가치(약 4억 7백만원) 대비 높은 편이므로, 보증금 회수율이 낮을 경우 손실 가능성이 있습니다.

따라서, 입찰 전 반드시 현장 방문, 주변 시세 추가 조사, 임차인 보증금 배당 가능액 확인 등 철저한 권리 분석 및 가치 평가가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.