나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103987 [1] 서울특별시 중구 황학동 819 황학동복합시설(듀오302) 2층211호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중구 황학동 소재 "신당역" 북동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(신당역) 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층, 지상 19층 건물 내 제2층 제211호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창 호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 스프링클러설비 및 주차설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 2~3m, 동측으로 노폭 약 25~30m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) ((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),건축선

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103987 (1)

소재지: 서울특별시 중구 황학동 819 황학동복합시설(듀오302) 2층211호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 도시형생활주택)

감정가: 149,000,000원

토지면적: 4.12㎡ (약 1.25평)

토지지분: 4.12㎡ (약 1.25평)

건물면적: 23.06㎡ (약 6.97평)

건물지분: 23.06㎡ (약 6.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2014년

구조: 철근콘크리트구조 (지하 5층, 지상 19층)

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 중구 황학동 소재 "신당역" 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 인근은 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장 및 지하철 2, 6호선 신당역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로: 본건 북측 및 서측으로는 노폭 약 2~3m, 동측으로는 노폭 약 25~30m의 도로에 각각 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 동안양세무서장 압류 (2024.03.14.)

총 등기부채권액: 1,093,000,000원

인수되는 권리: 없음

* 집합건물 등기부 요약상 을5 주택임차권(권리자: 심지연, 권리금액: 154,000,000원)은 말소 예정입니다.

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 확약서(2026.06.26.자)가 제출되었습니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 등기부상 모든 권리(소유권 이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

건물명: 황학동 복합시설(DUO302)

준공년월: 2014년 4월 18일

최근 실거래가 동향 (전용면적 약 22.52㎡ 기준):

* 2026년 2월 13일: 14,800만원

* 2024년 2월 29일: 15,000만원

* 2024년 2월 19일: 16,000만원

평균 거래가: 약 15,267만원

해당 물건은 전용면적 23.06㎡로, 최근 실거래가 평균과 유사한 수준이며, 지하철역 인근의 오피스텔로서 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

1.5. 생활정보

교통: 지하철 2, 6호선 신당역 도보 접근 가능하며, 주변 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 단지 주변으로 다양한 근린생활시설, 상업시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주거환경: 오피스텔, 아파트, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 도심 내 주거 생활 환경이 비교적 양호합니다.

주변 시설: 마트, 병원, 식당, 카페 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 도시 환경 분석 결과, 현재 시점에서 즉각적으로 인지되는 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 임차권 관련: '대항력 있는 임차인' 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있으나, 제출된 확약서에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다. 다만, 관련 서류의 정확한 내용을 사전에 철저히 재확인하는 것이 중요합니다.

토지이용계획:

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 관련 법규 적용 사항을 확인해야 합니다.

* 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 포함되어 있습니다. 매수인의 자격(외국인 등) 및 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 따라 허가가 필요할 수 있으므로, 매수 예정자는 사전에 관련 사항을 확인해야 합니다. (본건 용도는 업무시설, 도시형생활주택 혼합으로, 허가 대상 여부 확인 필요)

건물 노후화: 2014년 준공으로 건물이 10년 이상 경과하여 향후 정기적인 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2, 6호선 신당역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어난 오피스텔입니다.

주요 권리인 임차권이 매각으로 소멸되고, 주택도시보증공사로부터 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되어 권리 관계가 매우 명확한 물건으로, 인수되는 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있습니다.

최근 실거래가 수준 및 감정가를 고려할 때, 시장 상황에 따라 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 것입니다.

다만, 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 존재하므로 매수 예정자의 자격 및 향후 건물 이용 계획에 따라 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

신당역 역세권 오피스텔로 풍부한 임대 수요와 높은 투자 가치를 지닙니다.

권리 인수 부담이 없어 안전하고 명확한 권리 분석이 가능합니다.

업무시설 및 도시형생활주택 복합 용도로 다양한 임대 수익 창출 기회를 제공합니다.

안정적인 시세와 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 장기 투자 관점에서도 유리합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 149,000,000원

최근 실거래가 평균 (약 22.52㎡ 기준): 약 152,670,000원

고려사항: 권리 관계 명확, 역세권 입지, 시장 시세 반영, HUG 관련 인수 부담 없음.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 165,000,000원

본 물건은 권리 인수 부담이 없어 최저가 대비 유찰 횟수 및 경쟁 상황에 따라 감정가 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 유리할 수 있습니다. 최근 거래가 평균을 상회하는 수준까지도 고려해볼 수 있으나, 최고가(16,000만원)를 넘어서는 입찰은 시장 상황 및 본인의 자금 계획에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.