나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103972 [1] 서울특별시 서초구 방배동 917-3 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 "지하철2호선 방배역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트 슁글지붕 지상4층 건 내 제지층 제1호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

연립주택로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 세장형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103972 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

종별: 토지 및 건물 지분매각

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 서초구 방배동 917-3 (방배로11길 55)

용도: 연립주택

건물면적(전용면적): 84.06㎡ (약 25.44평)

건물지분: 75.65㎡

토지면적: 1197.40㎡ (총 필지 면적)

토지지분: 27.66㎡ (약 8.37평)

건축물 현황: 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 지상4층, 지하1층 (사용승인일: 1995.05.08)

해당 호수: 지상1층 102호

1.3. 감정평가 요약

감정가: 708,000,000원 (칠억 팔백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 "지하철2호선 방배역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 건축물 용도 아파트 관련 제한 존재)

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

본 물건은 토지 및 건물 지분매각 대상임.

3.2. 등기부 현황 (토지)

다수의 소유권 이전(매매, 증여, 상속, 시효취득, 경매 매각 등) 및 근저당권, 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있음.

* 토지 등기부 채권 총액: 약 1,441,800,000원

* 주요 채권자: 하나은행, 국민은행, 한국외환은행, 주식회사지에스리테일 등

* 현재 진행 중인 강제경매: 채권자 유창호 (서울중앙지방법원 2025타경103972, 2025타경104352)

3.3. 등기부 현황 (집합건물)

* 집합건물 소유권 이전, 가압류 (말소됨), 근저당권, 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있음.

* 말소기준권리: 집합건물 등기부상 갑구3번 이흥노지분가압류 (문성제)는 말소된 것으로 확인됨.

* 현재 진행 중인 강제경매: 채권자 유창호 (서울중앙지방법원 2025타경103972)

3.4. 인수되는 권리 (임차인, 기타)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계 미상임. 임대차 관계 확인 필요.

3.5. 말소기준권리 및 말소예정 채권

* 등기부상 확인되는 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 일반적인 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 유의사항: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으며, 비고란에 '-'로 되어 있어 이에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요함.

3.6. 특이사항

* 중복병합사건: 2025타경103972, 2025타경104352 두 건이 병합되어 진행 중.

* 지분매각: 토지 및 건물 일부 지분만 매각 대상임 (공유자 우선매수 1회에 한함).

* 대지권미등기: 건물 등기부상 전유부분은 등기되어 있으나, 해당 건물이 속한 토지에 대한 대지권 등기가 미비한 상태로, 이는 중요한 권리상의 하자로 간주됨.

* 공동담보: 여러 부동산이 공동으로 담보로 제공되었을 가능성이 있음.

* 일괄매각: 본건은 토지 및 건물 지분을 일괄하여 매각함.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 거래 동향

최근(2026년 5월~7월) 인근 지역(방배동)에서 거래된 다세대 주택 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 74.69㎡ (전용면적) -> 130,000,000원 (1.3억원)

* 2026년 5월 거래: 29.86㎡ (전용면적) -> 70,500,000원 (7천 5십만원)

* 2026년 7월 거래: 24.51㎡ (전용면적) -> 44,000,000원 (4천 4백만원)

상기 거래 사례는 다세대 주택으로, 본건 연립주택과는 건물 형태 및 토지 지분 보유 방식 등에서 차이가 있을 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세 비교

본건 연립주택(전용면적 84.06㎡, 감정가 708,000,000원)의 감정가는 상기 다세대 주택 거래 사례의 가격대(약 4천 4백만원 ~ 1억 3천만원)보다 현저히 높습니다. 이는 본건이 보유한 토지 지분의 가치, 연립주택이라는 특수성, 혹은 감정평가 시점의 시장 상황 등이 반영된 결과로 판단됩니다. 다만, 토지 지분(27.66㎡) 대비 건물 지분(75.65㎡)의 비중이 높아, 실제 대지권 비율이나 건물 자체의 가치 평가가 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 지하철 2호선 방배역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 방배동 일대의 통상적인 학군 배정 가능성이 있습니다.

* '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호를 위한 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

5.3. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 탐문 및 지도 검색 결과, 본 물건과 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 대지권 미등기: 건물 등기부상 전유부분은 등기되어 있으나, 해당 건물이 속한 토지에 대한 대지권 등기가 미비한 상태로, 이는 추후 건물 철거 소송, 토지 인도 청구 등의 분쟁으로 이어질 수 있으며, 물권으로서의 완전한 효용을 발휘하기 어렵게 하는 중대한 하자에 해당합니다. 경매 낙찰 후 대지권 등기를 완료하기 위한 추가적인 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으며, 이에 대한 추가 확인 및 해결 방안 모색이 반드시 필요합니다. 이는 해당 부동산의 가치를 크게 저하시키는 요인입니다.

6.2. 매각 대상 관련 리스크

* 지분매각: 토지와 건물의 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 복잡한 관계가 발생할 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성(1회), 향후 건물이나 토지 이용에 대한 협의 문제, 명도 과정에서의 어려움 등이 예상됩니다.

6.3. 재정 관련 리스크

* 과도한 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 약 14억 4천만원으로, 감정가 7억 8백만원을 훨씬 상회합니다. 이는 낙찰 후에도 채권자들의 추가적인 권리 행사 가능성을 배제할 수 없으며, 권리관계의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.4. 법규/제도 관련 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건이 위치한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 거주 의무 등이 발생하거나 토지 이용에 대한 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 방배동 역세권에 위치한 연립주택의 지분 매각 건입니다. 감정가는 7억 8백만원 수준이나, 다수의 지분권자와 복잡한 권리 관계, 특히 대지권 미등기 및 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 권리상 하자를 포함하고 있습니다. 또한, 채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 지분매각의 특성상 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 향후 공동 재산 관리와 관련된 분쟁 가능성도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 최고 수준의 입지: 강남 3구 서초구 방배동, 지하철 2호선 방배역 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 높은 토지 지분 가치: 비록 지분 형태이지만, 연립주택 부지의 토지 가치는 여전히 높게 평가될 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 향후 재건축 등 개발이 이루어질 경우 높은 시세 차익을 기대할 수 있는 지역입니다.

* 다세대 대비 높은 감정가: 주변 다세대 주택 거래가와 비교 시, 본건의 감정가는 토지 지분이나 연립주택으로서의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대지권 미등기, 매각으로 소멸되지 않는 지상권, 지분매각이라는 매우 중대한 권리상 하자를 가지고 있으며, 채권 총액이 감정가를 초과합니다. 따라서 일반적인 투자 관점에서 접근하기에는 리스크가 매우 크므로, 권리분석 및 법률 전문가와 충분한 상담 후 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제시된 감정가(708,000,000원)는 이러한 하자들이 충분히 반영되지 않았을 가능성이 높습니다.

만약 법률 자문을 통해 대지권 미등기 및 지상권 관련 리스크를 해소할 방안이 명확히 제시되고, 공유자 간의 분쟁 가능성이 낮다고 판단될 경우, 다음과 같은 방식으로 예상 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근: 감정가의 50~60% 수준 (약 3억 5천만원 ~ 4억 2천만원)

* 이 가격대는 심각한 권리하자를 고려한 최저 수준의 접근입니다.

* 적극적 접근 (리스크 해소 전제): 감정가의 70~80% 수준 (약 4억 9천만원 ~ 5억 6천만원)

* 이는 대지권 문제 해결, 지상권 문제 해결, 공유자들과의 원만한 합의 가능성이 매우 높다는 가정 하에 설정될 수 있습니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 단순한 금액 제시가 아닌, 위와 같은 중대한 리스크를 고려한 '전략적 제안'입니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사, 등기부 등 권리관계 재확인, 법률 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히, 대지권 미등기 및 지상권 문제는 해결에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있으므로, 이 부분을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.