나이스옥션 법원경매 김천 2023타경3178 [1] 경상북도 구미시 선산읍 동부리 321-1 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2023타경3178 [1] 경상북도 구미시 선산읍 동부리 321-1 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

김천지원 경매1계 2023타경3178 | 소재지: 경상북도 구미시 선산읍 동부리 321-1 | 감정가: 12,498,449,640원 | 최저가: 3,000,877,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 김천지원 2023타경3178 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2023타경3178 (1)

소재지: 경상북도 구미시 선산읍 동부리 321-1

용도: 근린생활시설

감정가: 1,249,844,964원

토지면적: 10,261.00㎡ (약 3,104.70평)

건물면적: 14,778.22㎡ (약 4,470.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 달OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 선산읍 동부리에 위치하며, "선산터미널" 지역입니다. 주변은 업무시설, 관공서, 근린상가 및 상업용 나지로 형성된 노선 상가지대입니다. 차량 진출입이 자유로우며, 대중교통 및 도로 상황이 양호합니다. 북서측 약 25미터, 북동측 및 남서측 약 15미터, 남동측 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로2류, 여객자동차터미널, 공장설립승인지역 등의 토지이용계획이 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자(달OOOOOOOO)의 신청에 의해 진행됩니다. 매각물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물 및 수목, 조경시설물, 부속시설(가로등, 휀스 등), 지하수 신고된 관정설비 2기, 건물 내 전기/위생/급배수/급탕/난방/소화/승강기 설비, 볼링장 시설 등 다수의 부속 설비와 옥탑, 외부계단실이 포함되어 매각됩니다. 다만, 지상 컨테이너, 제시외 “ㅂ”부분 및 철거 용이한 구조물은 매각에서 제외됩니다. 주요 권리사항으로는 법정지상권 성립 가능성이 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 파악됩니다. 이는 향후 물건 인수 시 인수 부담으로 작용할 수 있는 중요한 사항이므로 면밀한 추가 분석이 필요합니다. 또한, 건물 1층 부분의 경우 등기부상 면적(1,846.79㎡)과 건축물대장 및 실제 면적(1,927.75㎡) 사이에 차이가 있어 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 "선산터미널"이라는 명칭에서 알 수 있듯이, 과거 교통의 요지였던 터미널 부지를 포함하고 있습니다. 주변은 상업 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 근린상가 및 상업용 부동산이 밀집해 있습니다. 과거 시외버스 노선이 활발했으나, 인구 감소 등의 이유로 일부 노선이 감회되거나 중단되었습니다. 현재는 시내버스 터미널 및 지역 상권의 일부 기능을 유지하고 있는 것으로 보입니다. 대규모 시설인 만큼, 터미널 이용객, 주변 상주 인구, 그리고 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 업종의 사업이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물입니다. 이용 현황은 지하에 볼링장, 노래방, 전기실, 기계실 등이 있으며, 1층에는 운수시설(버스터미널), 근린생활시설, 2층에는 목욕장, 헬스장 등이, 3층 및 4층에는 숙박시설(호텔)로 이용되었거나 이용 가능한 것으로 보입니다. 건물에는 위생, 급배수, 지하수, 급탕, 도시가스, 목욕장, 물탱크, 수전, 자가발전, 피뢰침, 소화, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으며, 호텔 부분은 바닥 난방 설비가 되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 권리분석에서 언급된 법정지상권 성립 가능성과 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용에 대한 제약이 발생하여 건물의 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 있다면, 명도에 어려움이 있거나 예상치 못한 임대차 관련 비용이 발생할 수 있습니다. 건물 등기부상 면적과 실제 면적 간의 차이도 행정 처리나 향후 재건축 시 문제가 될 수 있습니다. 더불어, 대규모 복합 시설로서 여러 용도의 관리가 필요하며, 매각 제외 물건(컨테이너 등)에 대한 명확한 확인 및 인도가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

경상북도 구미시 선산읍 동부리 321-1에 위치한 본 물건은 과거 "선산터미널"로서의 입지적 장점을 가진 대규모 상가 및 숙박시설입니다. 광대한 토지와 건물을 일괄 매각받는다는 점에서 규모의 경제를 기대할 수 있습니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성과 대항력 있는 임차인의 존재는 본 물건의 가치 평가 및 실질적인 인수 부담에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 권리상의 문제들을 명확히 파악하고 해결 방안을 강구해야만 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 대규모 토지 위에 복합 용도의 건물이 건축되어 있어, 잠재적으로 다양한 사업적 활용이 가능한 투자 대상입니다. 선산 터미널이라는 지리적 이점과 주변 상권과의 연계성을 고려할 때, 권리상의 문제를 해결한다면 지역 경제 활성화에 기여할 수 있는 중심 상업시설로서의 가치를 회복할 수 있을 것입니다. 특히, 터미널 기능의 회복 또는 재개발 가능성, 주변 상권과의 시너지 창출 등을 염두에 둔 장기적인 관점에서의 투자를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 함께 권리 분석을 심도 있게 진행하고, 현장 방문을 통해 실제 임대 현황 및 건물 상태를 상세히 파악하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

김천지원 경매1계