나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1765 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1092-1 엘림피렌체3차 제2층 제202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 소재 '안덕중학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2017.12.01) 외벽 : 석재타일 마감 등 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본 위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1,2) : 일단의 부정형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(1,2) : 일단지로서, 남동측으로 폭 약 8m, 북동측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로 에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) 가축사육 제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 일련번호(2) : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-1 6)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1765 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1092-1 엘림피렌체3차 제2층 제202호

용도: 아파트

감정가: 288,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 53.35㎡ (약 16.14평)

토지 지분: 53.345537366548044㎡ (약 16.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 84.05㎡ (약 25.43평)

건물 지분: 84.05㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

참고: 전용면적은 84.05㎡ (약 25.43평)이며, 분양면적은 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않습니다.

1.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 소재 '안덕중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 일단의 부정형 평지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 폭 약 8m, 북동측으로는 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하)로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2021년 1월 21일 접수된 신한은행의 근저당권(을5, 채권금액 228,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권 총액은 460,351,532원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

주의: 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 명도 시 보증금 및 차임이 미상인 임차인으로 인한 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 철저한 현황 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

교육시설: 안덕중학교가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설

제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 채권 관계에 따른 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 '소로1류(폭 10m~12m)(저촉)' 부분이 있어 향후 건축 관련 규제에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 안덕면에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 기본적인 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 높은 총 채권액이 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성과 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서귀포시 안덕면 지역의 꾸준한 주거 수요

* 아파트로서의 보편적인 환금성

* 성공적인 낙찰을 통한 시세차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가, 총 채권액, 주변 시세, 명도 예상 비용, 낙찰 후 예상 수리비 및 보유 기간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으며, 상세한 시장 조사 및 현장 분석이 선행되어야 합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.