나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8835 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 102 74-20동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라감정 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 '제주외국어고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2): 부정형의 완경사지로서, 도로로 이용중임. 일련번호(3): 사다리형의 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(2): 본건이 도로로서 북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함. 일련번호(3): 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로[일련번호(2) 토지]에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호(2,3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023- 01-30), 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(3) 토지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 일반목구조 위 징크지붕 2층 건물로서, <사용승인일: 2017.09.21> 외벽: 세라믹사이딩마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ) 일반목구조 징크지붕 단층 다용도실

공부와의 차이

공부상 '고성리 102번지' 지상 소재이나 현황 '102-15번지' 지상 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 건물은 발코니 등이 확장된 상태로 건물 평가시 이를 고려하여 평가하였음. -본건 건물 상부에 다락이 소재하여 건물 평가시 이를 포함하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 2.는 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 102 74-20동

사건번호: 제주지방법원 2025타경8835 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 목록 2.는 지분매각)

토지면적: 1332.00㎡ (약 403.0평)

토지지분: 337.0768㎡ (약 102.0평)

건물면적: 99.64㎡ (약 30.1평)

건물지분: 99.64㎡ (약 30.1평)

건물 제시외면적: 22.10㎡ (약 6.7평)

용도: 단독주택

감정가: 563,626,796원 (56,363만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 '제주외국어고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택과 농경지가 혼재된 주거 및 자연환경이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

일련번호 2번 토지는 부정형의 완경사지로 도로로 이용 중이며, 북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 일련번호 3번 토지는 사다리형의 완경사지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로(일련번호 2번 토지)에 접해 있습니다.

2.4. 건축물 현황

일반목구조의 2층 단독주택으로, 2017년 9월 21일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 세라믹사이딩 마감, 창호는 샷시창 등이 사용되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있으며, 발코니 확장 및 다락이 포함되어 평가되었습니다. 공부상 소재지번은 '고성리 102번지'이나, 현황은 '고성리 102-15번지' 지상에 소재하는 차이가 있습니다. 제시외 건물(ㄱ) (일반목구조 징크지붕 단층 다용도실)이 부합물 및 종물로 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 최초 소유권이전은 2015년 11월 6일 신순자 씨 앞으로 이루어졌으며, 이후 2021년 1월 4일 최동진 씨 앞으로 소유권이 변경되었습니다. 건물 등기부상 최초 소유권보존은 2017년 11월 10일 신순자 씨 앞으로 되었고, 2019년 1월 14일 최동진 씨 앞으로 소유권이 이전되었습니다.

3.2. 말소기준권리

토지와 건물 등기부 모두 2019년 1월 14일 접수된 원남새마을금고의 근저당권(채권최고액 582,500,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기사항에는 별도로 지상권이 등기되어 있지 않아 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 없습니다. 따라서 인수되는 임차인 관련 부담은 없습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 단지/건물 시세 (JSON 분석)

제공된 JSON 정보는 '애월읍 고성리 1594번지'에 위치한 '테라시티더숨' (2021년 건축, 연립주택)의 매매 정보를 포함하고 있습니다. 해당 단지의 최근 매매가는 2024년 4월 및 5월에 60,000만원에서 63,000만원 수준으로 거래되었습니다. 이는 전용면적 약 99.38㎡, 대지 지분 약 204.51㎡ 기준입니다.

4.2. 현 시세 기준 분석

본건은 단독주택으로, 제공된 '테라시티더숨'의 연립주택 매매 정보와는 주택 유형이 다릅니다. 그러나 동일 지역의 신축 주택들이 60,000만원 이상의 시세를 형성하고 있음을 확인할 수 있습니다. 본건은 건물 면적 약 99.64㎡에 대한 토지 지분이 약 337.0768㎡로, 연립주택의 대지 지분(약 204.51㎡) 대비 건물 면적 비율이 높아 토지 가치가 상대적으로 높은 편입니다. 감정가(56,363만원)는 주변 연립주택 시세와 비슷한 수준이나, 토지 가치를 고려할 때 잠재적 가치는 더 높을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

제주외국어고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 애월읍 고성리 지역 내에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인근에 제주외국어고등학교가 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 환경은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 본건 소재지 인근에서 특별히 문제시되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

말소기준권리 이하 후순위 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리관계 자체에 대한 부담은 적습니다. 다만, 강제경매 개시 결정으로 인한 채권 총액은 700,000,000원으로, 채권자의 경매 취하 가능성 등은 변동 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

공부상 지번과 현황 지번의 차이(102번지 vs 102-15번지)가 존재하며, 제시외 건물(ㄱ)이 소재하고 있습니다. 또한, 목록 2. 토지가 지분 매각 대상이라는 점을 유의해야 합니다.

6.3. 법규 및 행정 리스크

본건 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 하수처리구역 등 다양한 법규 및 제한 사항이 적용됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 애월읍 고성리에 위치한 단독주택으로, 건축된 지 약 7년이 경과한 비교적 신축에 속합니다. 토지 지분 매각이라는 특이사항이 있으나, 건물 면적 대비 높은 토지 지분율을 가지고 있어 토지 가치를 중요하게 평가할 수 있는 물건입니다. 임차인 문제가 없어 명도 진행 시 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 각종 토지 이용 제한 구역에 속해 있어 개발 시에는 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 내 단독주택 및 토지 가치 상승 잠재력

* 전용 면적 대비 넓은 토지 지분 보유

* 임차인 인수 부담 없음

* 비교적 신축 건물 (2017년 준공)

9. 예상 입찰가

감정가 56,363만원 대비 주변 신축 연립주택의 실거래가가 60,000만원에서 63,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 동일 면적의 연립주택 대비 토지 지분 비율이 높아, 감정가 이상의 가치를 기대할 수 있습니다. 잠재적인 투자 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 약 105% 수준인 59,180만원을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가: 59,180만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.