나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8844 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 687-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 한경면 금등리 소재 “금등리 마을회관” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 펜션 등 숙박시설, 근린생활시설, 주택, 전 등이 혼재하는 일주도로 주변지역임.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1: 인접도로 대비 대체로 평지인 부정형의 토지로서, 전임. 기호2: 인접토지 대비 완경사지인 부정형의 토지로서, 토지임야임. 기호3: 인접도로 대비 대체로 평지인 부정형의 토지로서, 토지임야임. 기호4: 인접도로 대비 대체로 평지인 부정형의 토지로서, 전임. 기호5: 인접도로 대비 대체로 평지인 부정형의 토지로서, 잡목 등이 자생하는 자연림임.

인접 도로상태

기호1: 북서측으로 노폭 약35미터 내외의 아스콘포장도로에 접함. 기호2,3,4,5: "기호1"과 순차적으로 연속된 토지로서, 지적 및 현황 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 기호2:계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 기호3:계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 기호4:계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 기호5:계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 토지(기호1,4)취득시 농지취득자격증명서가 필요하다 판단되니 해당관청에 확인바람.

물건 비고

일괄매각.
목록1,4. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
지상 수목 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건축물 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8844 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 687-2

용도: 전

감정가: 4,833,102,000원

토지면적: 8272.00㎡ (약 2502.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경남중앙신용협동조합 (추정)

1.2. 주요 특징 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 목록1, 4번 토지는 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수신청보증금 반환 불가). 지상 수목 포함 평가.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주시 한경면 금등리 소재 "금등리 마을회관" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 펜션 등 숙박시설, 근린생활시설, 주택, 전(밭) 등이 혼재하는 일주도로변 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호1: 인접 도로 대비 대체로 평지인 부정형 토지이며, '전'(밭)으로 이용 중입니다.

기호2: 인접 토지 대비 완경사지인 부정형 토지이며, '임야'입니다.

기호3: 인접 도로 대비 대체로 평지인 부정형 토지이며, '임야'입니다.

기호4: 인접 도로 대비 대체로 평지인 부정형 토지이며, '전'(밭)으로 이용 중입니다.

기호5: 인접 도로 대비 대체로 평지인 부정형 토지이며, 잡목 등이 자생하는 자연림 상태입니다.

특히, 목록1, 4번 토지는 일부 '경작지'이며 일부는 '휴경상태'입니다. 목록4번 토지 일부 지상에는 석재가 소재하고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

기호1 토지는 북서측으로 노폭 약 35미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

기호2, 3, 4, 5번 토지는 기호1번 토지와 순차적으로 연속되어 있으나, 지적 및 현황상 맹지 상태입니다. 다만, 목록1번 토지를 경유하여 출입이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 전체(기호 1-5)는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당됩니다.

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 경관보전지구 3등급

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전 4등급

* 건축계획심의대상구역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부 요약에 따르면, 본건 토지에는 다수의 근저당권 및 지상권 설정이 있었으나, 모두 말소(말소예정)로 표기되어 있습니다. 말소기준권리는 2022년 6월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을7)으로 확인됩니다. 경매 절차를 통해 위 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 보존: 김인석 (1992-05-27)

* 소유권 이전: 대평영농조합법인 (2015-12-15)

* 소유권 이전: 허성욱 (2022-12-29)

* 근저당권 (말소): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022-06-28, 채권최고액 2,340,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (말소): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022-06-28, 채권최고액 2,340,000,000원)

* 지상권설정 (말소): 창원늘푸른신용협동조합 (2022-06-28)

* 근저당권 (말소): 주식회사토포스파이낸셜대부 (2023-12-20, 450,000,000원)

* 채권질권설정 (말소): 신승자외 3명 (2023-12-28)

* 근저당권 (말소): 주식회사토포스파이낸셜대부 (2024-03-04, 450,000,000원)

* 채권질권설정 (말소): 신승자외 2명 (2024-03-20)

* 근저당권 (말소): 주식회사토포스파이낸셜대부 (2024-06-18, 60,000,000원)

* 채권질권설정 (말소): 박호선 (2024-06-18)

* 근저당권 (말소): 주식회사토포스파이낸셜대부 (2024-10-17, 150,000,000원)

* 채권질권설정 (말소): 주식회사에스플러스대부 (2024-10-17)

* 근저당권 (말소): 주식회사토포스파이낸셜대부 (2024-12-18, 60,000,000원)

* 채권질권설정 (말소): 권은영 (2024-12-18)

* 임의경매 (말소): 경남중앙신용협동조합 (2025-09-23)

* 임의경매 (말소): 창원늘푸른신용협동조합 (2025-09-23)

총 등기부채권액: 5,850,000,000원

3.2. 임차인 현황

본건 물건 명세서상 임차인 현황에는 인수할 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 등기부등본 요약 상 지상권(을8)이 말소된 것으로 확인되어, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 제주시 한경면 금등리 일대는 제주도의 아름다운 자연경관과 해안선을 즐길 수 있는 지역입니다. 주위에는 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하며, 일주도로변이라 관광객 및 지역 주민들의 왕래가 있습니다. 주변에는 '금등리 마을회관'이 위치하고 있으며, '환상숲곶자왈공원'과 같은 관광 명소도 인근에 있습니다.

4.2. 관광 및 숙박 시설

본건 소재지는 제주 서쪽 해안 지역으로, 다양한 펜션, 카페, 레스토랑 등 관광 및 숙박 관련 시설이 분포하고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 시 관련 업종으로의 개발 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

주거 지역이 혼재되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 생활 편의를 위한 소규모 근린생활시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 제주시 중심부까지의 접근성은 차량을 이용하면 가능하나, 직접적인 중심 상업 지구와는 거리가 있습니다.

5.2. 관광자원

한경면 지역은 제주의 아름다운 자연환경을 바탕으로 한 관광 자원이 풍부한 곳입니다. 낙조가 아름다운 해안선, 곶자왈 등 천혜의 자연을 품고 있어 관광객 유치에 유리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건 토지(목록1, 4)는 '전(밭)' 용도이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못할 수 있으며, 해당 관청에 사전 확인이 필요합니다.

6.2. 맹지 (일부 토지)

기호 2, 3, 4, 5번 토지는 지적 및 현황상 맹지입니다. 다만, 기호 1번 토지를 경유하여 출입이 가능하여 실제 이용에는 큰 제약이 없을 수 있으나, 활용 계획 수립 시 도로 확보 방안을 신중히 검토해야 합니다.

6.3. 개발 제한

본건 토지는 계획관리지역이지만, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재합니다. 이에 따라 건축 또는 개발 시 관련 법규 및 규제를 반드시 확인하고 준수해야 합니다.

6.4. 중복 사건

중복사건으로 분류되어 있어, 낙찰 후에도 관련 절차에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 (주변)

주변 환경 조사 결과, 본건 토지 인근에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획에 따라 주변 환경과의 조화를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 한경면의 넓은 전(밭) 및 임야, 자연림 등으로 구성된 토지 매물입니다. 감정가는 약 48.3억원 수준이며, 총 면적은 8272㎡(약 2502평)입니다. 지리적으로는 제주 서쪽 해안 지역에 위치하여 자연 경관이 우수하며, 관광 및 휴양 목적의 개발 가능성이 있습니다.

권리관계는 대부분 말소되어 인수되는 권리가 없는 것으로 보이나, 농지 취득 자격 증명 필수, 일부 맹지, 다양한 개발 제한 사항 등은 매수 시 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다. 특히 농지 취득 자격 증명은 매수 결정의 중요한 기준이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서쪽의 우수한 자연환경 및 관광 자원 접근성.

* 넓은 토지 면적으로 다양한 개발 및 활용 가능성 (계획관리지역).

* 현재까지 확인된 권리관계상 인수 부담이 없어 비교적 깨끗한 권리 상태.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 4,833,102,000원입니다. 입찰가는 제시된 감정가격을 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 해당 토지의 현재 시장 가치, 향후 개발 가능성, 경쟁 입찰 현황, 취득 관련 비용(세금, 법무 비용 등), 그리고 예상되는 농지 취득의 어려움 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 현재 0원으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.