나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1703 [1] 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 "외도부영2차아파트" 서측 건너편에 위치하며 일대는 정비된 후면 주상혼용지대를 형성하여 음식점, 소매점 및 공동주택, 단독주택 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제 반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 내 3층 301호, 302호, 4층 402호, 5층 501호로서, <사용승인일 : 2024.01.17.> 외벽 : 외장타일마감, 스타코마감, 스톤코트마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일마감 등 바닥 : 장판마감, 타일붙임 등 창호 : 하이샷시창

이용상태

공히 주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난 방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔 및 근린생활시설) 부지로 이 용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방 지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지 역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자 유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(1), (2)는 외부 테라스 소재함. - 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1703 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 3층301호 (신주소: 제주특별자치도 제주시 우령2길 56, 3층301호)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 214,000,000원

* 토지면적: 23.67㎡ (약 7.16평)

* 건물면적: 43.36㎡ (전용면적, 약 13.11평)

* 총 건물 연면적: 612.48㎡ (약 185.28평)

* 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세종부강신용협동조합 (등기부 요약상 확인)

* 사용승인일: 2024년 1월 17일

1.1. 입지조건

* 본건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 "외도부영2차아파트" 서측 건너편에 위치합니다.

* 일대는 정비된 주상복합 지역으로 음식점, 소매점, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하고 있습니다.

* 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 동측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 세종부강신용협동조합

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2024년 7월 26일, 143,000,000원)

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 이재관 (2024-07-26)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2024-07-26, 말소기준권리)

* 소유권이전청구권가등기: 김태원외 1명 (2024-07-29)

* 임의경매개시결정: 세종부강신용협동조합 (2025-09-23)

* 임차인 현황:

* 임차인: 고봉기 (고 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 6월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 입찰가 산정 시 반드시 이 점을 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 외도동 일대의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 아파트 단지, 상가, 음식점 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있으며, 인근 도로 상황이 양호하여 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 상가시설 및 아파트 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 주거 환경: 주상복합 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 건물 상태: 2024년 1월에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 냉방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 고봉기 임차인은 2024년 6월 13일 전입신고와 함께 대항력을 갖춘 상태이며, 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 예상 투자 비용 증가 요인입니다.

* 가등기 존재: 집합건물 등기부상 김태원외 1명 명의의 소유권이전청구권가등기(2024-07-29)가 존재합니다. 비록 경매 절차에서 말소될 수 있으나, 소유권 분쟁의 잠재적 소지가 될 수 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 관련 규제: 본건은 준주거지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 공항소음 방지 구역 등 다양한 도시계획 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물 증축이나 재건축 시 제약이 될 수 있습니다.

* 건물 상태 평가: 감정평가서에 현장 방문 시 관계인이 부재하여 외부 및 일부 내부만 확인하고 일반적인 상태를 기준으로 평가했다는 내용이 기재되어 있습니다. 실제 내부 상태가 감정평가와 다를 수 있으므로 현장 답사를 통해 정확한 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

* 공항 소음: 공항과 인접한 지역에 위치하여 공항 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 비교적 최근에 사용승인된 신축 오피스텔로서, 입지 조건 및 교통 편의성이 양호한 편입니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제와 등기부상 가등기 존재 등 권리 관계 분석에 신중을 기해야 합니다.

* 지역 내 상권이 형성되어 있어 임대 수요가 예상되므로, 정상적인 임대 세팅 시 임대 수익 확보가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 인수 보증금을 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2024년 1월 사용승인).

* 제주시 외도동의 주거 및 상업 복합 지역 내 위치하여 생활 편의성과 접근성이 우수합니다.

* 임대 수요가 있는 지역으로, 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 경매 감정가 대비 현 시세를 면밀히 분석하여 경쟁력 있는 입찰가 전략 수립이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 214,000,000원이며, 현 시세 분석 결과 유사 오피스텔의 거래 가격은 200,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 파악됩니다. 이에 본건의 추정 시장가치를 약 230,000,000원으로 산정합니다.

* 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인 고봉기의 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 따라서 예상 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여, 본건의 잠재적 수익성을 확보하기 위한 합리적인 입찰가 범위를 180,000,000원 ~ 200,000,000원으로 제안합니다.

* 추천 입찰가: 190,000,000원

* 상기 추천 입찰가 190,000,000원으로 낙찰받고 인수 보증금 10,000,000원을 포함할 경우, 총 투자 비용은 200,000,000원이 됩니다. 이는 추정 시장가치 230,000,000원 대비 약 30,000,000원의 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있는 수준으로, 비교적 보수적이면서도 경쟁력 있는 입찰가로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.