나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8833 [1] 제주특별자치도 서귀포시 법환동 1571 법환코아루 제103동 제1층 제102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 “법환초등학교” 북서측 근거리에 위치하며, 본건 주위는 농경지, 단독주택, 공동주택 및 소매점 등이 형성된 시가지주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층, 지하1층건 중 제1층,지하1층 제102호로서, 외벽 : 석재타일 마감 등, 내벽 : - 바닥 : - 창호 : 시스템창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 지적재조사지구지정임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8833 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 예OOOOOO (예산새마을금고)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

물건종류: 연립주택

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 법환동 1571 법환코아루 제103동 제1층 제102호

1.2. 물건 상세 내역

감정가: 612,000,000 원 (6억 1천 2백만원)

토지면적: 277.25㎡ (약 83.87평)

건물면적: 83.36㎡ (약 25.22평) (전용면적 기준)

건물 구분: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층, 지하1층 건물 중 제1층 제102호

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 “법환초등학교” 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 농경지, 단독주택, 공동주택 및 소매점 등이 형성된 시가지 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 필지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로 노폭 약 20m 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

지역 지구: 자연녹지지역

도시계획시설: 중로1류 (폭 20m~25m)(접합)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역, 지적재조사지구지정임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

총 등기부 채권 금액: 635,200,000 원 (6억 3천 5백 2십만원)

주요 권리 내역:

* 을1: 예산새마을금고 근저당 (2021-07-05, 365,200,000원) - 말소기준권리

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2021-07-05)

* 을2: 김봉석 주택임차권 (2023-07-19 접수, 2021-07-05 전입/확정) - 말소 예정

* 갑5: 예산새마을금고 임의경매개시결정 (2025-09-22, 332,000,000원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김봉석

보증금: 270,000,000 원 (2억 7천만원)

차임: 0 원

전입일자: 2021-07-05

확정일자: 2021-07-05

배당신고일자: 2023-07-19

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기되어 있으나 대항력이 없어 말소될 예정입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리 분석

본 경매 절차에서 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

말소기준권리(을1: 근저당)보다 늦은 권리들은 모두 말소될 예정입니다. (주택임차권(을2), 임의경매개시결정(갑5) 등)

3.4. 권리분석 요약

권리 관계는 비교적 명확하며, 낙찰자는 말소기준권리보다 선순위 권리(근저당)와 관련된 채무를 인수하지 않습니다. 임차인 김봉석의 보증금 2억 7천만원도 인수하지 않습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

본건은 법환코아루 연립주택으로, 2017년 건축되었습니다.

최근 매매 사례 분석 결과 (2026년 5월 기준):

* 디자인뷰 (74.53㎡, 2020년 건축): 29,478만원 (약 2.95억)

* 라이슬라 (101.07㎡, 2006년 건축): 40,000만원 (약 4억)

* 민우 (59.87㎡, 1995년 건축): 19,500만원 (약 1.95억)

주변 연립, 다세대 주택의 평당 시세는 약 325만원 ~ 395만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 전용면적 83.36㎡ (약 25.22평) 기준, 평당 395만원을 적용 시 약 33억원 (329,960,000원) 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

하지만, 감정가 612,000,000원 (6.12억)은 최근 거래된 인근 유사 면적/연식의 주택 시세(약 3.3억)보다 상당히 높게 책정되었습니다. 이는 본건의 토지 지분(277.25㎡)이 상대적으로 크거나, 감정평가 시점의 시장 가치와 최근 실거래가 간의 괴리가 있을 수 있습니다.

따라서, 최근 실거래가를 바탕으로 한 시세는 약 3.3억 ~ 3.5억 수준으로 판단되며, 감정가는 이를 초과하는 높은 금액입니다.

4.2. 편의시설 및 교육시설

주변에 농경지, 단독주택, 공동주택 및 소매점 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

인근에 법환초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. (법환초등학교는 1946년 개교한 공립 초등학교입니다.)

4.3. 잠재적 혐오시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. (추후 현장 조사 필요)

5. 건축물 정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 슬래브지붕으로, 총 4층 건물 중 1층 제102호입니다.

외벽은 석재타일 마감 등이며, 창호는 시스템창호입니다.

이용상태는 연립주택으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 현황

급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 최근 실거래가 시세 대비 감정가가 현저히 높아 유찰 가능성 또는 낙찰 후 추가적인 가치 하락 위험이 존재합니다.

* 토지 이용 계획 제한: 자연녹지지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 토지 이용 관련 법규 제한이 있습니다. 이는 향후 재건축이나 증축 시 제약이 될 수 있습니다.

* 임차인 이사 문제: 대항력은 없으나, 2.7억원의 보증금을 가진 임차인이므로 명도 진행 시 협의 또는 강제 집행 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음)

7. 종합 의견

본건은 서귀포시 법환동에 위치한 신축급(2017년 준공) 연립주택으로, 넓은 토지 지분과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 명확하여 인수할 권리가 없고, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 절차 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 최근 시세 대비 감정가가 상당히 높게 책정된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 주변 환경은 주거 및 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 교육 시설 접근성도 좋습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 연립주택으로 비교적 양호한 건축 연도.

* 명확한 권리 관계 및 낙찰자가 인수할 보증금 없음.

* 법환동의 주거지로서의 안정성 및 잠재적 가치.

* 넓은 토지 지분 보유 (건물 면적 대비).

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 전용면적 83.36㎡ 기준 예상 시세는 약 3.3억 ~ 3.5억 원 수준입니다. 감정가는 6.12억 원으로, 시세와의 괴리가 큽니다. 입찰 보증금을 제외한 인수 금액이 시세보다 낮다고 판단될 때 투자 가치가 있습니다. 따라서, 최근 시세를 반영한 합리적인 예상 입찰가는 3억 5천만원 ~ 4억원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. (단, 법원 진행 상황 및 현장 시세 변동을 지속적으로 모니터링 해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.