나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1764 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 136-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 “서귀포초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 완경사인 부정형의 토지로서, '제2종근린생활시설 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 25m내외, 북서측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(정방폭포)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

※후면 '지적 및 건물개황도'참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 지상1층 구조로서, 외벽: 페인팅 마감 등, 창호: 샷시창.

이용상태

기호2: 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 기본위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지 지상에 제시외 건물 (ㄱ)"경량철골조 판넬지붕 단층 다용도실 약 19.2㎡"가 소재하여 감정평가 하였는바, 경매 진행시 소유권관계 및 일괄 경매여부를 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상의 제시외건물 기호(ㄱ)은 본건 기호(1) 토지 및 남측 연접토지(서귀동 122번지) 일부 지상에 걸쳐서 소재하는 것으로 보여지나, 정확한 침범여부 판단 및 침범면적 등은 경계측량을 요함.(후면 “지적도” 참조)

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 제주지방법원 2025타경1764 (1)

1.2. 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 136-2 (신주소: 제주특별자치도 서귀포시 태평로442번길 9-8)

1.3. 용도: 제2종근린생활시설

1.4. 감정가: 257,882,540원

1.5. 토지면적: 76.00㎡ (약 22.99평)

1.6. 건물면적: 46.07㎡ (약 13.93평)

1.7. 제시외 건물: 약 19.20㎡ (약 5.81평) - 일괄매각 포함

1.8. 매각구분: 토지/건물 일괄매각, 부동산 임의경매

1.9. 채권자: 의귀새마을금고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동에 소재하며, 서귀포초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 건물 이용현황

본건 토지는 인접 도로 대비 완경사인 부정형의 토지로서, 현재 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중입니다. 건물은 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 구조입니다.

2.4. 도로접근성

북동측으로 노폭 약 25m 내외의 대로와 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 고도지구(15m 이하), 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m) 등의 도시계획사항이 적용됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(정방폭포), 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다양한 행위 제한 및 관리 규제가 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 03월 10일에 접수된 의귀새마을금고의 근저당권 (을6)입니다.

3.2. 말소예정 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

특별히 인수되는 등기부상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 태흥건설주식회사 (사업자 등록)

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 500,000원

* 사업자 등록일: 2023년 02월 01일

* 대항력: 있음

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 제시된 정보상 인수해야 할 보증금은 0원으로 계산됩니다. 다만, 배당받을 채권액 및 배당 순위에 대한 최종 확인이 필요합니다.

3.5. 등기부채권 총액

본건 등기부상 채권 총액은 약 308,197,241원입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건은 제2종근린생활시설로, 현재 사무소로 이용 중입니다. 주변에 주택 및 상업시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 상권 특성

서귀포시의 중심부에 가까운 지역으로, 지역 주민 및 관광객의 접근성이 예상됩니다. 초등학교 인근에 위치하여 교육 관련 시설이나 유아동 관련 업종에도 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

서귀포초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 서귀포시 시가지 내에 위치하여 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 여부)

주변 지역은 학교 및 주거, 근린생활시설이 혼재된 환경으로, 확인된 혐오 시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물과의 경계 문제

본건 토지 위에 있는 제시외 건물(약 19.20㎡)이 본건 토지뿐만 아니라 남측 연접 토지(서귀동 122번지) 일부에도 걸쳐 소재하는 것으로 보입니다. 정확한 침범 여부 및 면적은 경계 측량을 통해 확인해야 하며, 법정지상권 성립 여부도 불분명하여 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

앞서 언급된 태흥건설주식회사 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 계산되나, 임대차 관계에 대한 명확한 이해와 향후 명도 과정에서의 잠재적 마찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 건축 규제

고도지구, 시가지경관지구, 역사문화환경보존지역 등 다양한 도시계획 및 건축 규제가 적용되므로, 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 신축적인 활용 시 해당 규제를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 서귀동의 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 위치한 제2종근린생활시설입니다. 토지면적 76㎡, 건물면적 46.07㎡ 규모로, 제시외 건물 약 19.20㎡가 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 제시외 건물과 인접 토지 간의 경계 침범 및 법정지상권 성립 가능성, 대항력 있는 임차인의 존재 등은 낙찰 후 인수 시 고려해야 할 사항입니다.

제2종근린생활시설로서 다양한 업종으로의 활용이 가능하며, 지역 상권의 잠재력을 고려할 때 소액 투자 관점에서 접근해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 서귀포시라는 관광 중심지의 입지적 장점

* 제2종근린생활시설로서 비교적 다양한 업종으로의 활용 가능성

* 작은 면적의 토지 및 건물로 초기 투자 부담이 적음

* 인근 교육시설 및 편의시설 접근성이 양호

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 257,882,540원

* 인수 보증금: 0원 (현재 정보 기준, 최종 확인 필요)

* 제시외 건물 관련 추가 비용 (측량, 법적 문제 해결 등): 예측 불가, 잠재적 비용 발생 가능

* 임차인 명도 관련 예상 비용 및 기간

* 최근 서귀포시 서귀동 지역 유사 부동산 시세

* 향후 활용 가능성 및 기대 수익률

상기 요소를 고려할 때, 본건의 감정가는 257,882,540원이며, 제시외 건물 관련 리스크 및 임차인 명도 가능성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 잠재적 리스크를 고려한 일반적인 입찰 가이드라인은 감정가의 80%~100% 수준에서 결정되나, 본건의 경우 제시외 건물 문제 해결 비용 및 시간을 충분히 산정하여 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 더욱 상세한 현장 조사와 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.