나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8837 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2762 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 소재 '종달초등학교' 북서측 근거리에 위치하고 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지방도주변 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

대상물건은 인접도로 및 필지 대비 대체로 등고·평탄한 자루형의 토지로서, 현재 '주상용' 부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건은 지적도상 남서측으로 폭 약 35M 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 경관보전지구3등급(2023-01-30)ㆍ생태계보전지구5등급(2023-01-30)ㆍ지하수자원보전4등급ㆍ건축계획심의 대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <건물감정평가요항표> 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 <건물감정평가요항표> 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건으로서,(사용승인일: 2019.12.10, 증축일: 2020.02.14, 2025.01.02) 외 벽 : 벽돌타일 및 드라이비트 마감 등. 창 호 : 페어글래스 및 강화유리 등임.

이용상태

1층: '근린생활시설 등', 2층: '단독주택 등'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었고, 2층은 보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

대상물건에는 제시외건물 ㉠),㉡)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

제주지방법원 2025타경8837 (1)

소재지

제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2762

용도

근린주택

감정가

800,471,000원

토지면적

685. 00㎡ (약 207.21평)

건물면적

266. 07㎡ (건물) + 11.10㎡ (제시외) = 277.17㎡ (약 83.73평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

제주시수산업협동조합

건축물 현황

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물

사용승인일: 2019.12.10 (증축: 2020.02.14, 2025.01.02)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 소재 '종달초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지방도변 농촌지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

도로상태

지적도상 남서측으로 폭 약 35미터 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의 대상구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황

말소기준권리: 2023년 12월 15일자 제주시수산업협동조합의 근저당권 (채권액 588,000,000원)

등기부채권 총액: 659,152,301원

말소기준권리 이후의 모든 권리는 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 김 (성함: 김혜정)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-21

확정일자: 2025-04-21

배당신고일자: 2025-11-17

대항력: 없음

* 임차인: 서 (성함: 서정효)

보증금: 50,000,000원

차임: 833,333원

전입일자: 2022-09-06

확정일자: 2025-04-22

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음 (본 물건의 말소기준권리보다 앞선 전입일자)

* 임차인: 서 (성함: 서정효)

보증금: 50,000,000원

차임: 10,000,000원

전입일자: 2025-04-22

확정일자: 2025-04-22

배당신고일자: 2025-12-23

대항력: 없음

인수되는 보증금

명시된 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금 또한 경매 절차를 통해 배당받아 소멸될 것으로 예상됨을 의미합니다.

1.3. 상권분석

건물 용도 및 현재 이용 상태

1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 이용 중인 복합 용도의 건물입니다. 현재 '주상용' 부지로 이용 중입니다.

주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 구좌읍 종달리는 농촌지대와 근린생활시설, 단독주택이 혼재된 지역입니다. 지방도변에 위치하여 상업 시설로서의 접근성은 있습니다.

주변 유사 부동산 거래 동향

제공된 JSON 데이터에 따르면, 동일 지역 내 '오션파라다이스'(연립, 2004년식, 81.8㎡)가 2025년 9월 105,000,000원에, '메르미엄'(다세대, 2025년식, 67.24㎡)이 2025년 12월 및 2026년 2월 49,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 대부분 주거용 부동산의 거래 사례이며, 본건과 같은 근린주택(상가+주택)의 거래 사례와 직접적인 비교는 어렵습니다. 본 건의 감정가(800,471,000원)는 해당 주거용 부동산 거래가보다 현저히 높아, 본 건물의 넓은 토지 면적(685㎡) 및 1층 근린생활시설의 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

'종달초등학교'가 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 농촌지대 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

주거 환경

지방도에 인접해 있어 차량 이용이 편리하나, 전반적으로 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련 위험

임차인 서정효(2022.09.06 전입)는 대항력을 갖추고 있으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 경매 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 수 있다는 전제 하에 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다는 의미입니다. 그러나 배당 이의, 명도 지연 또는 예상치 못한 법적 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수 없어 명도 과정에서 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

건축물대장 면적 불일치 및 최신 증축분

건물 등기사항증명서상 면적과 건축물대장상 면적에 차이가 있으며, 이는 2025년 1월 2일자로 이루어진 증축 부분(1층 0.63㎡, 2층 2.53㎡)이 미반영된 것으로 판단됩니다. 건축물대장상 면적을 기준으로 평가되었으나, 향후 행정 절차 상의 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

다양한 토지이용 규제

대상 토지는 보전관리지역 외에도 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구, 건축계획심의 대상구역 등으로 지정되어 있어, 향후 신축, 증축, 개축 등 토지 이용에 있어 제약을 받을 수 있습니다.

복합 용도 건물 운영 리스크

1층 근린생활시설과 2층 단독주택으로 구성된 복합 건물로, 상가 부분의 공실 위험, 임대료 변동 가능성, 관리의 복잡성 등이 존재합니다.

동일인 서정효의 이중 임대차 계약 의문점

동일인 서정효가 두 건의 임대차 계약을 맺고 있으며, 한 건은 대항력이 있고 다른 한 건은 대항력이 없습니다. 또한, 대항력 없는 계약의 '차임'이 10,000,000원으로 기재되어 있어 월세로 보기에는 금액이 과도하며, 이는 계약 내용의 명확성 및 향후 보증금 배당 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

주변 혐오시설 여부

제주지방법원 2025타경8837(1) 사건의 물건지인 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2762번지 주변에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인한 결과, 현재까지 보고서 작성 시점을 기준으로 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지 면적과 대로변에 접한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 1층 근린생활시설과 2층 주택으로 활용 가능하며, 비교적 최근(2019년) 사용승인 후 증축 이력도 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 존재, 복잡한 토지이용 규제, 건축물대장 면적 관련 이슈 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담 및 배당 문제는 낙찰 후 인수해야 할 가장 큰 위험 요소로 작용할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보는 긍정적이나, 실제 배당 상황에 따라 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 제주도의 관광 및 생활 인프라 접근성이 우수한 구좌읍 종달리 지역에 위치합니다.

* 용도: 근린생활시설과 단독주택이 결합된 복합 용도로, 주거 및 상업 목적 활용이 가능합니다.

* 건축: 2019년 사용승인 후 2020년 및 2025년(최근)에 증축이 이루어져 비교적 신축에 가까운 상태를 유지하고 있습니다.

* 잠재력: 제주 지역의 지속적인 관광객 증가 및 생활 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대로변 입지: 폭 35~40m의 넓은 도로에 접해 있어 상가로서의 가치가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 800,471,000원입니다.

말소기준권리인 근저당 금액이 588,000,000원이며, 등기부채권 총액은 659,152,301원에 달합니다.

제공된 JSON 데이터 상의 주변 주거용 부동산 거래가는 본 건의 감정가와 큰 차이를 보이며, 본 건의 넓은 토지 면적과 복합 용도, 대로변 입지 등이 감정가에 반영된 것으로 보입니다.

주요 고려사항:

* '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인(서정효, 보증금 50,000,000원)으로 인한 명도 리스크는 여전히 존재합니다.

* 복합 용도 건물로서의 상가 부분 임대 수익률 및 공실률, 최근 증축 부분의 행정 처리 상태 등을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

* 다양한 토지 이용 규제로 인한 향후 개발의 제약 가능성을 고려해야 합니다.

위와 같은 잠재적 리스크와 복잡성을 고려할 때, 보수적인 시각으로 접근이 필요합니다.

감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적이나, 본 건의 경우 명도 리스크 등을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

추천 입찰가 범위: 580,000,000원 ~ 650,000,000원

종합적인 검토 후, 최종 예상 입찰가는 620,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 77% 수준이며, 권리 관계 및 명도 리스크를 감안한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.