나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1768 [1] 제주특별자치도 서귀포시 색달동 2285-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 색달동 소재 ‘관광단지입구교차로’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 과수원 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 주상용 건부지임. 일련번호(3): 인접도로 대비 다소 완경사인 자루형지로 휴경상태의 과수원임.

인접 도로상태

일련번호(1): 서측으로 폭 약 12미터 및 북서측으로 폭 약 7미터의 아스콘포장도로에 접함. 일련번호(3): 서측으로 폭 약 12미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 일련번호(3) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(3) 토지는 지목 및 현황 과수원으로서 취득시 '농지취득자격증명원'이 필요할 것으로 사료되니 해당 관청에 재확인 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층건으로서, (사용승인일자: 2018.07.11.) 외벽: 페인팅마감 등, 내벽: 인테리어마감 등, 바닥: 타일마감, 에폭시마감 등, 창호: 시스템창호 등임.

이용상태

일련번호(2) - 1층: 근린생활시설임. - 2층: 다가구주택임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천장매립형 에어컨에 의한 냉방설비(1층) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

㉠ 패널조 패널지붕 단층 주방,창고 및 화장실 약 58.6㎡ ㉡ 패널조 패널지붕 단층 냉동창고 약 4.8㎡ ㉢ 경량철골조 패널지붕 단층 현관 약 11.5㎡

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1768 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영주물산(주)

감정가: 1,687,043,300원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 색달동 2285-7

용도: 본건 토지(일련번호 1)는 주상용 건부지, 토지(일련번호 3)는 휴경상태의 과수원이며, 건물(일련번호 2)은 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택으로 이용 중임.

1.3. 면적 및 규모

토지 면적: 993.00㎡ (약 300.6평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 364.17㎡ (약 110.1평)

건물 제시외 면적: 74.90㎡ (약 22.7평)

건물 총 면적 (제시외 포함): 439.07㎡ (약 132.8평)

1.4. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층건

사용승인일자: 2018년 7월 11일

주요 용도: 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택

부합물 및 종물: 패널조 등 단층 부속 건물 약 74.9㎡ 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 색달동 소재 '관광단지입구교차로' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

토지(일련번호 1)는 서측 폭 약 12미터 및 북서측 폭 약 7미터의 아스콘포장도로에 접하고 있으며, 토지(일련번호 3)는 서측 폭 약 12미터의 아스콘포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 일련번호(1) 토지: 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(전부제한), 하수처리구역

* 일련번호(3) 토지: 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(전부제한), 하수처리구역

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김철완

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-02-16, 대항력: 없음

* 임차인: 장혜성

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-01-26, 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 및 총 채권액)

토지 등기부 채권 총액: 2,261,678,376원

건물 등기부 채권 총액: 2,261,678,376원

말소기준권리: 토지 을5 (근저당, 제주은행, 2017-12-29), 건물 을1 (근저당, 제주은행, 2018-07-24)

등기부상 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 색달동 지역은 관광단지와 인접하여 상업 및 주거 시설이 혼재하는 지역 특성을 보입니다. 인근에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

건물 1층은 근린생활시설로, 2층은 다가구주택으로 활용되고 있어 다양한 업종의 입점 가능성이 있습니다. 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권으로 발전할 잠재력이 있습니다.

4.3. 주변 시설

* 본건 북서측 인근에 '관광단지입구교차로'가 소재하여 관광지 접근성이 우수합니다.

* 주변으로 단독주택, 공동주택, 소규모 상가 및 과수원 등이 혼재되어 있어 지역 생활 편의시설은 중간 수준으로 판단됩니다.

* 별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 해당 지역의 구체적인 상권 분석을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 주거 환경

주변에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 편의 시설과의 거리는 다소 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 특수물건

본건은 중복사건으로, 두 건의 임의경매(2025타경1768, 2026타경10103)가 중복으로 진행 중이거나 경합될 가능성이 있습니다. 이는 권리관계 확인 및 낙찰 후 처리 과정에서 주의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 지목 및 용도 관련 사항

일련번호(3) 토지는 지목 및 현황이 과수원입니다. 해당 토지를 취득 시 '농지취득자격증명원'이 필요할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관할 관청에 재확인해야 합니다.

6.3. 기타 법규 및 제한사항

자연녹지지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 행위에 대한 법적 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서귀포시 색달동 관광단지 인근에 위치한 근린생활시설 및 다가구주택 복합 건물로, 비교적 최근에 건축된 건물입니다. 토지 면적과 건물 면적이 상당하며, 매각으로 인한 권리 소멸 관계가 명확하여 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 중복사건이라는 특이사항과 과수원 지목 토지의 농지취득자격증명원 발급 필요성은 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 관광단지 인접지로 잠재적 가치 상승 기대

* 상가 및 주택 동시 활용 가능으로 수익 다각화 용이

* 신축에 가까운 건물로 즉시 활용 가능

* 매각으로 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 1,687,043,300원으로 책정되었습니다. 인수되는 보증금이 없고, 등기부상 모든 권리가 소멸되는 점을 고려할 때, 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 제시된 정보만을 바탕으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세 및 본건의 개별적인 가치를 반영하여 전략적으로 접근할 필요가 있습니다. 추가적인 현장 조사 및 지역 부동산 전문가와의 상담을 통해 합리적인 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.