나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50642 [1] 전라남도 완도군 노화읍 충도리 613 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

완도군 노화읍 충도리 소재 '충도마을' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가 주택 등인 마을주변농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하나, 도서지방인바 교통상황 불편함.

형태 및 이용상태

부정형,전 및 제시외 건물(단독주택) 건부지임.

인접 도로상태

남측 및 동측으로 소폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

'지젇 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

공부상 '전'이나, 현황 '전 및 제시외건물 건부지(일부)'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

물건 비고

1. 특별매각조건(농지취득자격증명서 제출요-미제출시 보증금 미반환) 있으며, 허가를 얻지 않고 현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령 발하여질 가능성이 있음(2025.11.10.자 노화읍 사실조회회신 참조)
2. 본건 지상 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ. ㄴ.) 매각 제외하며 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임(2026.5.20.자 도현감정평가사무소 사실조회회신 참조)
3. 공부상 ‘전’이나 현황 ‘전 및 제시외건물 건부지(일부)’임
4. 인접토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

해남지원 2025타경50642 (1)

1.2. 소재지

전라남도 완도군 노화읍 충도리 613

1.3. 용도

전

1.4. 감정가

19,885,600원

1.5. 토지면적

1960. 00㎡ (약 593평)

1.6. 매각대상

토지만 매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

완도군산림조합 (완OOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

완도군 노화읍 충도리 소재 '충도마을' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가 주택 등인 마을주변 농경지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량접근은 가능하나, 도서지방으로 교통상황은 불편한 편임.

2.3. 인접 도로상태

남측 및 동측으로 소폭의 도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을4 근저당 (2024-07-10) 완도군산림조합 (30,000,000원)

단, 등기부상 말소로 표기되어 있으며, 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

3.3. 말소되는 권리

등기부상 갑2, 갑5, 갑7 (소유권이전), 을4 (근저당), 갑11 (가압류), 갑12 (가압류), 갑13 (임의경매), 갑14 (가압류) 모두 말소 예정임.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 전

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임차인은 존재하나 보증금 및 차임이 없으며 대항력은 없어 인수되는 권리가 없음.

3.5. 등기부채권 총액

64,198,869원

4. 상권분석

해당 물건은 농경지 및 농가 주택이 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있어 일반적인 상권 분석보다는 농업 활동 중심의 지역 특성을 고려해야 함.

5. 생활정보

주변이 농경지와 마을로 이루어져 있어 기본적인 생활 편의 시설은 해당 마을 또는 인근 지역을 이용해야 할 것으로 보임. 도서 지역의 특성상 외부와의 접근성이 제한적일 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

특별매각조건으로 농지취득자격증명서를 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 반환 불가.

6.2. 현황 변경 및 원상회복명령 가능성

허가를 얻지 않고 현황 변경 시 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음.

6.3. 제시외 건물

감정평가서상 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 존재하며, 이 건물들은 매각에서 제외되나 해당 건물 소재로 인해 최저매각가격이 제한되었음.

6.4. 경계 불명확

인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요함.

6.5. 법정지상권 성립 가능성

지상 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있으나, 성립 여부는 불분명하여 추가 확인이 요망됨.

6.6. 도서지방 교통 불편

섬 지역 특성상 외부 지역과의 교통이 다소 불편할 수 있음.

6.7. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역이며, 모든 축종에 대한 사육 제한 구역에 해당하여 토지 이용에 제약이 따름.

7. 종합 의견

본건은 완도군 노화읍에 위치한 농지로서, 토지만 매각 대상임. 공부상 '전'이나 현황은 '전 및 제시외 건물 건부지(일부)'이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 특별매각조건이 있음. 권리상으로는 모든 등기사항이 말소될 예정으로 인수 부담은 없으나, 제시외 건물의 존재 및 법정지상권 성립 가능성, 경계 불명확 등의 리스크 요인이 존재함. 도서지방의 교통 불편 및 가축 사육 제한 구역이라는 점도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

농지취득자격증명이 필수적이므로 관련 자격 보유자에게 적합한 물건임. 제시외 건물을 제외한 토지의 활용 가능성 및 농업 관련 투자 가치를 검토해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

최저매각가격은 감정가 19,885,600원이며, 제시외 건물로 인해 가격이 제한된 것으로 파악됨. 인수되는 보증금은 없으므로, 현장 조사를 통해 제시외 건물의 철거 가능성, 법정지상권 성립 여부, 향후 토지 이용 계획 등을 면밀히 검토한 후, 지역 시세 및 경쟁 입찰자 동향을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.