나이스옥션 법원경매 순천 2025타경640 [1] 전라남도 여수시 화양면 화동리 2145 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전라남도 여수시 화양면 화동리 소재 화양농공단지 내에 위치하고 주위는 산업단지로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근 자유롭고 인근에 대중교통수단이 운행 중인 지방도(22호선)와 시도(화양로)가 통과하고 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)토지는 장방형의 평지이고 3), 4)토지는 일단지로서 사다리형의 평지이며, 본건 토지 모두 공업용으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1)토지는 지적도상 북측으로 왕복 2차로의 포장도로에 접하나 녹지공간으로 이격되어 있고 남측과 서측으로 왕복2차로의 포장도로에 접하며, 3), 4)토지는 일단지로서 북측으로 왕복 2차로의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 모두 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한 구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농공단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

일련번호 1)토지상에 제시외 건물 2동과 제시외 기계기구 1식, 금목서와 옥향나무 등 수목 50여주가 소재하고, 일련번호 3), 4)토지상에 제시외 건물 9동과 벚나무와 동백나무 등 수목 10여주가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지상의 콘크리트 포장과 옹벽시설은 토지에 포함하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가)건물은 일반철골구조 강판 및 썬라이트지붕 단층 건물로서 내·외벽 : 강판잇기, 하부 시멘트모르타르 위 페인트칠 일련번호 2-나)건물은 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물로서 외벽 : 시멘트모르타르 위 페인트칠 내벽 : 시멘트모르타르 위 페인트칠, 벽지도배, 폼블럭, 타일붙임 창호 : 새시창 일련번호 5-가)건물은 일반철골구조 조립식판넬 및 썬라이트지붕 2층 건물로서 내·외벽 : 조립식 판넬 및 강판잇기, 하부 일부 시멘트모르타르 위 페인트칠 창호 : 새시창 일련번호 5-나)건물은 파이프 위 칼라강판 및 썬라이트지붕 단층 건물로서 내·외벽 : 강판잇기, 하부 시멘트모르타르 위 페인트칠 창호 : 새시창 일련번호 5-다)건물은 일반철골구조 칼라강판 및 썬라이트지붕 단층 건물로서 내·외벽 : 강판잇기, 하부 시멘트 모르타르 위 페인트칠 일련번호 5-라)건물은 일반철골구조 데크플레이트지붕 2층 건물로서 내·외벽 : 강판잇기 창호 : 새시창

이용상태

건축물대장상 일련번호 2-가)는 공장, 5-나)건물은 공장 및 창고, 5-다)건물은 창고이나 평가시점 현재 공실상태이며, 2-나)는 공장(실험실, 식당, 사무소, 숙소, 사택, 샤워실) 이고, 5-가)는 공장, 창고이고 5-라)는 공장입니다.

설비내역

본건 건물에 화재경보설비 설치되어 있고, 일련번호 2-나)건물에 일반적인 위생설비와 급배수설비, 유류보일러 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 11동이 소재합니다.

공부와의 차이

일련번호 2-가)건물의 공부상 구조는 '경량철골구조 조립식판넬지붕'이나 현황은 일반철골 구조 강판 및 썬라이트지붕이며, 2-나)건물의 등기상 용도는 1층이 '실험실', 2층이 '사무소', 3층이 '사택 및'사무실'이고 건축물대장상 용도는 1층이 '실험실', 2층이 '사무소, 교육장, 숙소' 3층이 '사택, 샤워실'이며 현황은 1층이 실험실 및 구내식당, 2층이 사무소 및 숙소, 3층이 사택 및 샤워실이고, 5-가)건물의 공부상 지붕 구조는 '강판 및 썬라이트지붕'이나 현황은 조립식판넬 및 썬라이트지붕'이며, 등기상 용도는 '공장'이나 건축물대장상 용도는 '공장, 창고'이며 현황도 이와 같고, 5-나)건물의 공부상 지붕구조는 '칼라강판'이나 현황은 일부 썬라이트지붕이며, 등기상 용도는 '공장'이고 건축물대장상 용도는 '공장, 유해화학물질저장소, 창고'이며 현황도 이와 같고, 5-다)건물의 공부상 구조는 '경량철골조 칼라강판지붕'이나 현황은 일반철골구조 칼라강판 및 썬라이트지붕 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 2-가)건물 옥외의 철골 및 콘크리트구조 하역시설은 해당 건물에 포함하여 평가하였으며, 공장부지의 출입문(콘크리트지주 포함), 담장과 철제펜스, 옥외 철재계단, 화단 등은 건물의 부대시설로서 건물에 포함하여 평가하였고, 일련번호 5-가)건물 2층의 돌출부분으로서 바닥면적에 산입되지 않은 부분은 해당 건물에 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 수목 포함, 기계기구 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경640 (1)

소재지: 전라남도 여수시 화양면 화동리 2145

용도: 공장

감정가: 4,867,567,600원

토지면적: 12,818.00㎡ (약 3,877.21평)

토지지분: 12,818㎡ (약 3,877.21평)

건물면적: 4,640.13㎡ (약 1,403.64평)

건물지분: 4,640.13㎡ (약 1,403.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우리은행

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함, 수목 포함, 기계기구 매각 포함

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건 토지는 전라남도 여수시 화양면 화동리 소재 화양농공단지 내에 위치하며, 주위는 산업단지로서 일반적인 환경 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 자유롭고, 인근 지방도(22호선)와 시도(화양로)에 대중교통수단이 운행 중입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태:

* 일련번호 1)토지: 북측 왕복 2차로 포장도로에 접하나 녹지공간으로 이격되어 있으며, 남측과 서측으로 왕복 2차로 포장도로에 접합니다.

* 일련번호 3), 4)토지: 북측 왕복 2차로 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 가축사육제한구역, 농공단지입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 8일자 우리은행 근저당권 (을13)

* 총 등기부채권액: 5,519,231,400원

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 인제화학주식회사 소유권 이전(1998-12-31) 후, 우리은행 근저당(2건), 한국전력공사 가압류, 기술보증기금 가압류, 우리은행 임의경매 등기 등이 존재했으나 모두 말소 기준 권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부: 토지 등기부와 유사한 권리 관계를 보이며, 동일하게 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다. (참고: 금액이 미상인 임차인이 없으므로 해당 주의 문구는 생략합니다.)

1.3. 상권분석

* 본 건은 화양농공단지 내에 위치한 공장용 부동산으로, 주변 환경은 전반적으로 산업단지 특성을 보입니다.

* 농공단지의 특성상, 주된 상권은 단지 내 입주 기업 및 관련 업종 종사자들을 대상으로 형성될 수 있습니다.

* 화양농공단지는 조성 초기 농업 관련 업종 위주였으나, 현재는 다양한 산업 관련 기업들이 입주하여 복합적인 산업 단지의 성격을 띠고 있습니다.

* 인근에는 여수국가산업단지, 율촌지방산업단지, 오천지방산업단지 등이 있어 지역 산업 클러스터를 형성하고 있습니다.

* 다만, 화양농공단지의 경우 악취 및 환경 문제로 인해 주민 민원이 발생했던 사례가 있어, 인근 지역과의 관계 및 환경 규제 사항을 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 공장용지이므로 일반적인 주거 생활 편의시설과의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

* 인근 지방도(22호선) 및 시도(화양로)를 통해 차량으로 주요 도심 및 편의시설 접근이 가능합니다.

* 여수시 내 주요 관광지로는 이순신광장, 여수예술랜드, 해상 케이블카 등이 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 적습니다.

* 해당 지역은 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 일부 지역은 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 민방위 주민대피시설로는 남해수산연구서 본관동 지하 1층이 화양면에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공장 및 토지 이용 제한: 본 건 토지는 농공단지 내에 위치하며, 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어, 해당 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 환경 민원 가능성: 과거 화양농공단지에서 악취 관련 주민 민원이 지속적으로 제기되었던 사례가 있습니다. 이는 향후 공장 운영 시 지역 사회와의 관계 및 환경 규제 준수에 있어 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

* 공부상 차이: 일부 건물의 공부상 구조 및 현황이 상이한 부분이 있습니다. (예: 2-가, 2-나, 5-가, 5-나, 5-다 건물). 이는 향후 인허가 및 재산권 행사 시 확인 및 보완이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 물건 포함: 다수의 제시외 건물, 수목, 기계기구가 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 인수 및 관리 방안을 사전에 검토해야 합니다. 다만, 이는 가치 증대 요인이 될 수도 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건이라는 특성은 채권 구조상의 특징으로, 일반적인 경매 물건과 동일하게 권리 분석을 진행합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 화양농공단지 내에 위치한 대규모 공장용 부동산입니다. 넓은 토지 면적과 건물 면적을 갖추고 있으며, 제시외 건물, 수목, 기계기구까지 일괄 매각 대상에 포함되어 있어 활용 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 교통 접근성 및 산업단지 내 위치는 긍정적인 요소이나, 과거 환경 민원 사례가 있었던 점은 유의할 필요가 있습니다. 또한, 일부 건물의 공부상 차이가 존재하므로 이에 대한 확인이 필요합니다. 전반적으로 공장 운영 또는 투자 목적에 적합한 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적과 건물을 일괄 취득 가능하여 규모의 경제를 실현할 수 있습니다.

* 화양농공단지 내 위치하여 산업 인프라 및 관련 기업과의 연계성이 기대됩니다.

* 매각 포함 물건(수목, 기계기구 등)을 통해 초기 투자 비용을 절감하거나 추가 가치를 창출할 수 있습니다.

* 여수 지역은 국가 산업 단지를 중심으로 산업 기반이 발달해 있어, 관련 업종의 수요가 지속될 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역 내 농공단지로서 향후 개발 및 업종 확장 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정가(4,867,567,600원)를 기준으로, 시장 동향, 유사 물건 낙찰가, 법원 매각 허가 여부, 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 본 건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 상세한 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가가 선행되어야 합니다. 또한, 낙찰자의 자금 동원 능력, 명도 가능성, 향후 운영 계획 등도 고려해야 합니다.

(참고: 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.