나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51493 [1] 전라남도 신안군 임자면 삼두리 700-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 신안군 임자면 삼두리 소재 '저동저수지' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 경지정리답으로 이루어진 순수 농경지대임.

교통상황

일련번호(1)은 차량접근이 가능하고 일반적인 교통조건 등은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지인 휴경지임.

인접 도로상태

일련번호(1) 북측의 폭 약 3미터의 콘크리트포장농로를 통해 출입하며, 일련번호(2)(3) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_ 소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각
농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
목록 1,2는 묵전, 목록 3은 묵답임
목록 2,3은 맹지임
목록 1,2,3은 지적경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51493 (1)

소재지: 전라남도 신안군 임자면 삼두리 700-2

용도: 전 (토지)

감정가: 45,768,000원

채권자: 임자농업협동조합, 농림수산업자신용보증기금 (등기부상 확인된 권리자 기반)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 3,132.00㎡ (약 947.6평)

건물 면적: 0㎡ (건물 없음)

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지 매각

주의사항: 일괄매각 (토지 목록 1, 2, 3 일괄 매각)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 전라남도 신안군 임자면 삼두리 소재 '저동저수지' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 전, 경지정리답으로 이루어진 순수 농경지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

일련번호(1)은 차량 접근이 가능하며, 북측 폭 약 3미터의 콘크리트 포장 농로를 통해 출입이 가능합니다.

일련번호(2) 및 (3)은 맹지입니다.

일반적인 교통 조건은 보통시됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2017년 4월 24일 접수된 임자농업협동조합 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 말소될 권리: 근저당권(을1, 을1-1), 가압류(갑9, 갑10), 임의경매개시결정(갑11) 등 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 별도로 명시된 인수되는 권리는 없습니다.

총 등기부 채권 합계: 222,165,391원

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 없음 (인수되는 보증금 합계 0원)

4. 상권분석

대상 물건은 순수 농경지대로, 일반적인 상업적 상권 분석은 해당되지 않습니다.

주요 용도는 농업이며, 지역 농산물 유통망 또는 인근 농협 등과의 연계가 상권의 일부를 형성할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 편의시설, 의료시설, 학교 등의 생활 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

가장 가까운 읍면 소재지까지의 거리에 따라 생활 편의시설 접근성이 결정될 것으로 보입니다.

추후 현장 방문을 통해 인근 마을의 편의시설 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

농지 관련 법규 준수: 해당 토지는 보전관리지역이며, 모든 가축 사육이 제한되는 구역에 속해 있어 추후 농지 이용 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.2. 토지 관련 리스크

맹지(목록 2, 3): 접근성이 제한되는 맹지이므로, 지적 공부상 맹지 탈출을 위한 인접 토지와의 협의 또는 토지 사용 승낙 등이 필요할 수 있습니다.

지적 경계 불분명: 목록 1, 2, 3 모두 지적 경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요합니다. 이는 추후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

부정형 완경사지: 토지의 형태가 부정형이며 완경사 지형이므로, 토지 활용 계획 수립 시 이러한 지형적 특성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 지도 검색 결과, 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 신안군 임자면은 섬 지역의 특성상 간척지 개발, 관광 시설 확충 등 토지 이용 변화가 있을 수 있으므로, 향후 지역 개발 계획 및 주변 환경 변화를 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 신안군 임자면에 위치한 농지(전, 묵전, 묵답) 3필지로 구성된 토지 매각 건입니다.

주변이 농경지대로 이루어져 있으며, 농업용 토지로서의 가치가 있습니다.

다만, 맹지, 지적 경계 불분명, 농지취득자격증명 필수 제출 등의 주요 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 준비가 필요합니다.

부동산 임의경매로 채권 총액이 감정가를 상회하나, 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

1. 농업 기반 지역의 토지: 농업에 종사하거나 농업 관련 사업을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

2. 저렴한 감정가 대비 넓은 면적: 3,132㎡의 넓은 면적을 감정가 4,576만 원 수준으로 취득할 기회입니다.

3. 농지 관련 정부 지원 사업 활용 가능성: 추후 농지 관련 정부 지원 사업 등을 활용할 경우 부가적인 가치 창출이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 임차인의 보증금이 없어 '인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가 산정에 대한 특별한 조건은 없습니다.

감정가 45,768,000원 대비 총 채권액 222,165,391원으로, 채권액이 감정가보다 훨씬 높습니다.

현재로서는 정확한 시세 파악이 어렵고, 농지 취득 관련 법규 및 지형적 제약이 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

현장 조사를 통한 개별 필지의 가치 평가, 인근 유사 토지 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하나, 본 건의 특성상 신중한 접근이 요구되며, 실제 조사 및 분석에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 반드시 현장 확인 및 추가적인 시세 조사를 수행한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.