나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51492 [1] 전라남도 영암군 영암읍 서남리 76-21 신동아빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 덕진면 용산리 소재 '당산동마을' 내에 위치하며, 인근으로 단독주택, 농경지, 축사 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있는 등 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약3M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/ 닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨된 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 본건 토지 면적은 귀 원 의뢰목록상 ‘764㎡’ 이나 2016년 12월 23일 지적재조사 완료로 인하여 토지대장상 ‘803.3㎡’ 로 변경되었는 바 사정면적은 현황과 일치하는 토지대장상 면적을 기준하였습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 영암읍 서남리 소재 '영암군청' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 1995.03.09) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등 창 호 : 새시창호 마감 등 입니다.

이용상태

연립주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사로서 연립주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 집합건축물 남측으로 노폭 약6M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 도시자연공원구역(2009-04-27), 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상 입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51492 (1)

소재지: 전라남도 영암군 영암읍 서남리 76-21 신동아빌라 3층 301호

용도: 다세대주택 / 연립주택

감정가: 46,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 80.45㎡ (약 24.34평)

건물면적: 84.19㎡ (약 25.47평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 1995년 03월 09일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

건물 내 주차대수: 12대 (옥외)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 영암군 영암읍 서남리에 위치하며, 영암군청 북서측 인근에 소재합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 환경입니다. 토지 감정평가 상으로는 '당산동마을' 내에 위치하며 단독주택, 농경지, 축사 등이 인근에 소재하여 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

건축물표제부 상 해당 빌라(신동아빌라)는 남측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내에서 이동이 편리합니다. 토지 감정평가 상으로는 본건 토지 북측으로 노폭 약 3M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 도시자연공원구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(250m 제한구역) 및 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 등기부상 다음 권리들이 등재되어 있습니다.

* 소유권 이전: 김재종 (2000.03.18), 라재성 (2009.04.20, 매매 32,000,000원)

* 근저당권: 김건식 (2021.01.04, 10,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 오케이저축은행 (2024.11.13, 14,147,905원)

* 가압류: 에스비아이저축은행 (2025.01.09, 49,340,923원)

* 가압류: 스마트저축은행 (2025.04.09, 9,795,378원)

* 압류: 영암군 (2025.08.04)

* 강제경매: 에스비아이저축은행 (2025.09.23, 55,564,111원) - 본 건 경매 개시 결정

3.2. 말소 기준 권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2021년 01월 04일 접수된 김건식의 근저당권입니다. 본 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우, 상기 말소기준권리보다 후순위 권리인 가압류, 압류, 강제경매는 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 인수될 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

명시된 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다. 다만, '구분건물감정평가요항표'에는 '임대미상'으로 표기되어 있어, 현재 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 매매 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* '우진레디앙스' (2020년 준공, 59.971㎡, 3층)가 2026년 5월 14,500만원에 거래되었습니다. 이는 최근 준공된 신축 빌라의 높은 시세를 반영합니다.

* '서남빌라' (1992년 준공, 77.55㎡, 3층)가 2024년 11월 4,000만원에 거래되었습니다. 이는 건축 연차가 오래된 빌라의 낮은 시세를 보여줍니다.

* '은창예다모' (2012년 준공, 68.7672㎡, 2층)가 2025년 6월 12,600만원에 거래되었습니다. 이는 신축과 구옥의 중간 수준 시세를 나타냅니다.

4.2. 물건 자체 시세 판단

본건 '신동아빌라'는 1995년 3월 사용 승인된 건물로, 건축 연차가 30년 가까이 되었습니다. 전용면적 84.19㎡ (약 25.47평) 기준으로, 감정가 4,600만원은 비교적 낮은 편에 속합니다. 특히 2024년 11월 거래된 '서남빌라' (77.55㎡, 1992년 준공)의 4,000만원 시세를 고려할 때, 본건 감정가는 현재 시장 상황을 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 최근 거래된 '우진레디앙스'와 같은 신축 빌라와 비교 시 가격 차이가 크게 발생하므로, 신축 빌라 시세를 직접적으로 적용하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 영암군청이 인근에 소재하여 행정 관련 시설 이용이 편리합니다. 또한, 주위로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변 교육시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 영암읍 내에 위치하여 지역 내 교육 시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 환경정보

주변에 농경지와 축사가 소재하는 지역이 있다는 점은 환경에 영향을 줄 수 있으나, 단독주택 및 아파트 단지가 혼재하여 주거 환경이 복합적으로 나타납니다. '도시자연공원구역'에 포함되어 있어 일부 자연 녹지 환경이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 노후화

1995년 사용 승인된 건물로, 상당한 건축 연차가 경과하여 향후 리모델링 또는 대수선에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 이는 추가적인 주거 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 토지 면적 discrepancy

토지 감정평가 요약서 상, 의뢰 목록의 토지 면적(764㎡)과 지적재조사 완료 후 토지대장상 면적(803.3㎡) 간 차이가 언급되었습니다. 본건의 토지 면적은 80.45㎡로 표기되어 있으나, 이는 대지권 면적을 의미하며 전체 대지 면적과 관련된 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 가축사육 제한 구역

본건 토지 및 건물 모두 가축사육제한구역에 해당합니다. 이는 향후 가축 사육 관련 행위에 대한 제약을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 목포지원 2025타경51492호로 진행되는 전라남도 영암군 영암읍 서남리 신동아빌라 3층 301호 부동산 강제경매 물건입니다. 건축 연차가 30년 가까이 되었으나, 전용면적 84.19㎡의 비교적 넓은 면적을 보유하고 있습니다. 권리 분석 상 말소기준권리 후순위의 다수 채권이 존재하며, 낙찰 시 대부분 소멸되어 인수되는 권리가 없을 것으로 예상됩니다. 또한, 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 주변 시세를 고려할 때 감정가 4,600만원은 합리적인 수준으로 판단되며, 특히 건축 연차가 유사하거나 오래된 유사 물건과의 비교 시 경쟁력 있는 가격입니다. 다만, 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성과 토지 면적 관련 이력에 대한 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 감정가 4,600만원은 유사 면적 및 연식의 거래 사례와 비교 시 경쟁력이 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준 권리 후순위 등기들은 소멸 예상되어 인수 부담이 적습니다.

* 무배당 임차인: 인수해야 할 보증금 부담이 없는 점은 낙찰가의 추가 상승을 억제할 수 있습니다.

* 영암군청 인접: 지역 내 주요 관공서 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 리모델링 잠재력: 노후된 건물이지만, 리모델링 시 주거 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,600만원이며, 권리관계가 명확하고 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰을 시작으로 경쟁 상황을 보며 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 유사한 연식의 '서남빌라'가 4,000만원에 거래된 점과 본건의 감정가를 종합적으로 고려하여, 4,600만원 ~ 5,500만원 범위에서 전략적인 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 투자자의 성향과 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.