나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51455 [1] 전라남도 영암군 삼호읍 난전리 1692-10 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2025.10.21

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1-가) 철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로서, 내·외벽 : 판넬 마감 등, 바닥 : 콘크리트위 하드너 마감, 창호 : 새시창임. 일련번호 1-나) 철골조 조립식판넬지붕 2층 건물로서, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 판넬, 벽지, 타일 마감 등, 바닥 : 타일 마감 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 1-다) 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 내·외벽 : 판넬 마감 등, 바닥 : 콘크리트위 하드너 마감, 창호 : 새시창임. 일련번호 2-라) 일반철골구조 강판지붕 단층 건물로서, 내·외벽 : 판넬 마감 등, 바닥 : 콘크리트위 하드너 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가), 1-다), 2-라) 공장임. 일련번호 1-나) 사무실 등임.

설비내역

일련번호 1-나) 급배수설비, 위생설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 경량철골조 강판지붕 단층, 기계실, 약 8.1㎡임. 제시외건물 ㄴ) 판넬조 판넬지붕 단층, 기계실, 약 5.4㎡임. 제시외건물 ㄷ) 경량철골조 방수천막지붕 단층, 창고 등, 약 130.0㎡임.

공부와의 차이

일련번호 1-나)는 1층의 용도가 "식당"이나, 현황은 "사무실 등"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-건물만 매각, 전남 영암군 삼호읍 난전리 1692-10 토지는 대불외국인 투자지역 내에 소재하는 부동산으로 본 건 매수인은 관련 법령에 따라 입주자격을 갖추어 한국산업단지공단으로부터 별도의 입주 승인을 받아야 함(별지 2026. 6. 9.자 한국산업단지공단 사실조회회신 참조)
-일괄매각, 공장및광업재단저당법 제6조 기계,기구 포함(그 중 호이스트 크레인 2식, 콘베어브라스트 1식, 판금기계(레이저 가공기) 1식은 각 소재불명, 가스가마 1식, 발장걸이 코팅기 1식은 각 수리를 요함, 감정평가서 참조), 제시외 건물 포함
-목록1. 식당및사무실(1층 150㎡, 2층 150㎡)의 1층은 공부상 '식당'이나, 현황상 '사무실'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51455 (1)

소재지: 전라남도 영암군 삼호읍 난전리 1692-10

용도: 공장 (제시외건물 포함)

1.2. 면적 정보

건물면적: 2205.04㎡ (약 667.04평)

건물 제시외면적: 143.50㎡ (약 43.41평)

토지면적: 0.00㎡ (본 건은 건물만 매각 대상입니다.)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 807,136,960원

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본 물건은 전라남도 영암군 삼호읍 난전리에 위치하며, 대불외국인 투자지역 내에 소재하는 부동산입니다. 이는 산업 활동 및 투자 유치를 위한 특정 지역으로, 관련 법령 및 규제가 적용됩니다. 대불국가산업단지는 조선업종 집적화 생산 단지로 알려져 있으며, 최근 친환경 선박 및 해상 풍력 산업 중심의 미래형 혁신 산업단지로 전환 중에 있습니다.

2.2. 산업단지 관련 사항

본 건 매수인은 관련 법령에 따라 입주자격을 갖추어야 하며, 한국산업단지공단으로부터 별도의 입주 승인을 받아야 합니다. 대불외국인 투자지역의 입주 자격은 수출 주목적 제조업, 외국인투자기업, 지식서비스산업, 수출입거래를 주목적으로 하는 도매업, 복합물류 관련 사업 등입니다. 입주 기업은 외국인투자촉진법에 따른 임대료 감면 혜택 등을 받을 수 있으나, 입주 자격 상실 시 임대료가 가산될 수 있습니다.

2.3. 교통 접근성

주변 교통망으로는 영암콜버스(수요응답형 교통체계)가 운행되어 삼호읍 내 이동이 가능합니다. 또한, 주요 도로망과의 연계를 통해 접근 가능할 것으로 보이나, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 도심 지역에 비해 낮을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 박정수 ((sk)마린)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

본 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없어 경매 절차에서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 권리)

말소기준권리: 을2 (근저당권, 중소기업은행, 2017-07-20)

등기부상 을2 근저당권이 말소기준권리가 되며, 해당 권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수하는 별도의 권리 부담은 없을 것으로 보입니다.

등기부채권 총액: 1,737,445,776원

3.3. 특이 권리사항 (법정지상권 등)

물건명세서에 따르면, 이 사건 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업 현황

본 물건이 위치한 대불국가산업단지는 조선업종 집적화 단지로서, 현대삼호중공업, 대한조선 등이 입주해 있습니다. 최근에는 친환경 선박 및 해상 풍력 기자재 생산 허브로 도약을 목표로 하고 있으며, 4차 산업혁명 시대를 대비한 첨단 산업단지로의 전환이 진행 중입니다.

4.2. 사업 환경

대불외국인 투자지역이라는 특성상, 관련 법규에 따른 입주 승인 및 자격 요건 충족이 사업 영위에 필수적입니다. 주변 지역은 산업 활동에 집중되어 있으며, 관련 지원 시설 및 공급망이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

영암군 삼호읍 일대는 수요응답형 버스인 '영암콜버스'가 운영되고 있어 지역 내 이동 편의성이 제공됩니다. 인근에 대규모 주거 단지나 상업 시설이 밀집된 지역은 아니며, 산업 단지 인근의 기본적인 편의시설 위주로 구성되어 있을 것으로 추정됩니다.

5.2. 유해시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 과거 삼호읍 난전리 일대에 농어촌폐기물 종합처리시설(쓰레기매립장)이 추진되었던 사례가 있으나, 현재 운영 중이거나 인근에 위치하여 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 입주 승인 조건

본 건 매수인은 대불외국인 투자지역의 입주 자격을 갖추고 한국산업단지공단으로부터 별도의 입주 승인을 받아야 하는 조건이 있습니다. 이는 본 건 취득 및 운영의 핵심적인 제약 사항이 될 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 여부

건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 토지 소유자와의 관계에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 기계/기구 상태

일괄 매각 대상에 포함된 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계, 기구 중 일부(호이스트 크레인 2식, 콘베어브라스트 1식, 판금기계(레이저 가공기) 1식)는 소재불명 상태이며, 다른 일부(가스가마 1식, 발장걸이 코팅기 1식)는 수리를 요하는 상태입니다.

6.4. 건물 공부와의 차이

목록1. 식당 및 사무실(1층 150㎡, 2층 150㎡)의 1층이 공부상 '식당'이나 현황은 '사무실'로 사용되고 있습니다. 이는 경미한 사항으로 실질적인 문제 발생 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군 대불외국인 투자지역 내 공장 건물로, 토지는 별도 매각 대상이 아닙니다. 입주 자격 및 승인 조건, 법정지상권 성립 여부 등 엄격한 제약 사항과 불확실성이 존재합니다. 그러나 조선업 중심의 대불국가산업단지 내에 위치하며, 친환경 선박 및 해상 풍력 산업으로의 전환 등 미래 성장 동력 확보를 위한 지자체의 노력이 진행 중인 지역입니다. 현재 상당한 규모의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 조선업 및 연관 산업이 발달한 대불국가산업단지 내 위치.

* 친환경 선박, 해상 풍력 등 미래 신산업 육성을 위한 지역 개발 계획과의 연계 가능성.

* 건물만 매각되어 토지 관련 별도 부담이 적음 (단, 입주 승인 조건 필수).

* 감정가 대비 권리 관계가 비교적 명확함 (말소 기준 권리 후순위).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 807,136,960원입니다. 제시된 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다. 그러나 입주 자격, 법정지상권 불분명 등 상당한 리스크 요인이 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다. 현 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 개별적인 시장 조사 및 권리 분석 심화, 사업 계획 수립 후 결정해야 합니다. 다만, 감정가의 80~90% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 법정지상권 관련 불확실성 해소, 입주 승인 가능성 확인 등 추가적인 실사(Due Diligence)를 전제로 해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.