나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51497 [1] 전라남도 목포시 용당동 970-463 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재 "목포고등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대로 주거환경 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하여 일반적인 교통여건 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평탄한 단독주택부지임.

인접 도로상태

남동측 도로(노폭 약 8미터)와는 극히 일부만 접하여, 통행은 남서측 인접지(970-482)에 개설된 소폭의 도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지에 대한 지적재조사 조정금을 체납하고 있은 것으로 탐문됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(1-1) 목조 강판지붕 단층 건물(사용승인일: 1980.2.15)로 외벽: 몰탈위페인팅 내벽: 벽지마감 등 창호: 새시창임. (1-2) 평가제외

이용상태

단독주택임.

설비내역

급배수설비, 난방설비 등이 시설되어 있음.

부합물 및 종물

건물 옥상에 태양광발전설비와 건물외부에 데크설비가 시설되어 있으며, 별첨 건물개황도 및 사진용지와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

1-1) 지붕구조는 시멘트기와지붕위 강판시공하였음. 1-2) 공부상 면적과 유사한 건물이 소재하지 않음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자가 거주하고 있은 것으로 탐문됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.
본건 지상에 소재하며 토지에 포함 평가된 수목, 부대시설인 옥외데크설비, 태양광발전설비, 옥외계단 등 포함 매각.
공부상 '시멘블록조 슬래브지붕 단층 광 13.22㎡'는 현황상 멸실되어 매각에서 제외함.
본건 건물의 지붕구조 현황은 '시멘트기와지붕위 강판시공'임.
본건 토지에 대한 지적재조사 조정금(2025. 11. 14.기준 3,703,000원)을 체납하고 있고, 이는 매수인에게 인수될 수도 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51497 (1)호 사건의 목포지원 경매 물건에 대한 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 목포지원 2025타경51497 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 용당동 970-463

* 물건종별: 단독주택

* 감정가: 126,796,200원

* 토지면적: 162.20㎡ (약 49.07평)

* 건물면적: 77.02㎡ (약 23.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사 케이씨씨

1.1. 입지조건

* 위치: 본 물건은 전라남도 목포시 용당동 소재 "목포고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 부근은 단독주택 등이 형성된 기존 주택지대로서, 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하여 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 남동측으로 노폭 약 8미터의 도로와 극히 일부만 접하고 있으며, 주된 통행은 남서측 인접지(970-482)에 개설된 소폭의 도로를 이용하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제1종 일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 8월 6일 접수된 주식회사 케이씨씨의 근저당권(을6)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 탐문 결과 소유자가 거주하고 있는 것으로 파악되었습니다. 따라서 별도의 임대차 관계 및 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 '연립, 다세대, 빌라' 유형의 최근 거래 정보이며, 본건 '단독주택'과는 건물 특성이 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 지역 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

* 최근 2025년 4월~6월 거래 사례 (연립/빌라):

* 한일상가아파트 (전용 63.18㎡, 1984년식): 2,500만원

* 동부 (전용 70㎡, 1983년식): 3,800만원

* 거성파크빌라 (전용 59.94㎡, 1993년식): 4,300만원

* 해당 거래 사례들의 평당 가격은 약 131만원에서 238만원 수준입니다.

* 본건은 단독주택으로, 넓은 토지 면적(약 49.07평)과 건물 면적(약 23.29평) 및 제시외 건물(약 15.94평)을 포함하고 있어, 토지 가치 비중을 중요하게 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육 시설: 목포고등학교가 인근에 위치하며, 해당 지역은 상대보호구역에 해당합니다.

* 주거 환경: 단독주택 밀집 지역으로 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 목포시 대양동 일대에 폐기물 소각시설 등이 추진되고 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지적재조사 조정금: 본건 토지에 대한 지적재조사 조정금 3,703,000원(2025.11.14. 기준)이 체납되어 있으며, 이는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 공부상 멸실 건물: 공부상 '시멘블록조 슬래브지붕 단층 광 13.22㎡'는 현황상 멸실되어 매각 대상에서 제외되었습니다. 이는 공부와 현황의 차이입니다.

* 건물 구조 상이: 본건 건물의 지붕구조는 '시멘트기와지붕위 강판시공'으로, 공부상의 내용과 차이가 있습니다.

* 도로 접근성: 남동측 도로와의 접면이 일부에 불과하고, 인접지 도로를 이용해야 하므로 차량 통행 및 사용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 목포시 용당동에 위치한 단독주택으로, 목포고등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 감정가는 1억 2천 6백여 만원이며, 162.20㎡(약 49.07평)의 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다. 옥외 데크, 태양광발전설비 등 부대시설과 제시외 건물이 포함되어 매각되는 점은 긍정적입니다. 그러나 지적재조사 조정금 체납, 공부상 멸실 건물 존재, 건물 구조의 공부상 차이, 그리고 도로 접근성의 일부 제약 등 고려해야 할 위험 요소들이 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 주변 연립/빌라 시세와 본건 단독주택의 넓은 토지 가치를 종합적으로 고려하여 가치를 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 162.20㎡(약 49.07평)의 토지는 단독주택으로서의 활용 가치가 높으며, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각 및 부대시설 포함: 건물 외 옥외 데크, 태양광발전설비 등 제시외 건물 및 설비가 포함되어 있어 추가 투자 없이 활용이 가능합니다.

* 양호한 주거 입지: 단독주택 밀집 지역으로 주거 환경이 비교적 안정적이며, 학교가 인접해 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 126,796,200원

* 토지 면적: 162.20㎡ (약 49.07평)

* 건물 면적: 77.02㎡ (약 23.29평) + 제시외 52.70㎡ (약 15.94평) = 총 129.72㎡ (약 39.23평)

* 주변 빌라/연립 시세: 평당 약 131만원 ~ 238만원 (건물 전용면적 기준, 토지 가치 미반영)

* 본건은 단독주택으로 토지 가치가 중요하며, 감정가 대비 주변 시세를 고려할 때 토지 면적(약 49평)에 대해 평당 100만원 ~ 150만원을 적용하고, 건물 가치는 별도 평가가 필요합니다.

* 토지 가치 추정: 약 4,907만원 ~ 7,360만원.

* 건물 및 제시외 가치 (감정가 대비): 감정가 12,679만원에서 토지 가치를 제외하면 건물/제시외 가치는 약 5,319만원 ~ 7,772만원 범위로 추정됩니다.

* 매수인은 지적재조사 조정금 3,703,000원(2025.11.14. 기준)을 인수할 수 있음을 고려해야 합니다.

상기 요소를 종합적으로 고려했을 때, 감정가(12,679만원)를 기준으로 낙찰률 70%~90% 수준에서 지적재조사 조정금 인수 비용을 포함하여 보수적으로 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가 범위: 9,000만원 ~ 11,000만원

이 예상가는 제반 상황을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 추가적인 시세 조사 및 법률 검토가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.