나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6002 [1] 광주광역시 북구 양산동 101 청암아파트 102동 8층808호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "양지초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상15층 건물 내 제8층 제808호로, - 외 벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : ㅡ. - 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

복도식 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 평지로, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선, 서측 및 북서측으로 폭 약 8M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

ㅡ.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅡ.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경6002 (1)

소재지: 광주광역시 북구 양산동 101 청암아파트 102동 8층808호

용도: 아파트

감정가: 110,000,000원

토지면적: 26.78㎡ (약 8.10평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평) - 전용면적

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한 형식적경매(부동산)

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매, 공동담보, 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: 대항력 있는 임차인 인수 가능성 있음

특수물건정보: 형식적경매, 공동담보, 대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "양지초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 건물 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상15층 건물 내 제8층 제808호입니다. 외벽은 세멘몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시창호 등입니다.

* 토지 이용계획

제3종일반주거지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 광주지방법원 2018카단166 (광주은행 가압류, 2018-01-19 접수)입니다.

인수되는 권리:

* 임차인 현황

- 임차인: 한국토지주택공사 (입주자 백윤의 점유보조자 이영미)

- 보증금: 80,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2012-11-23

- 확정일자: 2013-09-27

- 대항력: 있음

- 비고: 2015.09.25. 6,000,000원 증액된 보증금이 있으며, 이는 매수인에게 인수될 것으로 판단됩니다.

- 총 인수 예정 보증금: 86,000,000원 (80,000,000원 + 6,000,000원)

소멸되는 권리:

등기부상 갑1, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑12, 갑14, 갑15, 갑16, 갑17, 갑18 등 다수의 가압류 및 압류 권리들은 말소기준권리 이후에 설정되었거나 임의경매로 인해 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액: 169,718,100원

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석

최근 2026년 6월 기준, 동일 면적(59.97㎡)의 청암아파트 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 6월 18일, 9층, 90,000,000원

- 2026년 6월 12일, 12층, 107,500,000원

- 2026년 6월 10일, 10층, 110,000,000원

* 최근 전월세 사례 분석

- 2024년 12월 4일, 9층, 보증금 2,000만원, 월세 50만원

- 2024년 12월 19일, 5층, 보증금 500만원, 월세 50만원

- 2025년 2월 21일, 4층, 보증금 9,450만원, 월세 0원

* 현재 시세 기반 가격 동향

최근 매매 사례를 고려할 때, 본건과 동일 면적의 아파트 시세는 약 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 110,000,000원으로 책정되어 있으며, 이는 시장가와 부합하거나 약간 높은 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보

- 아파트명: 청암아파트

- 주소: 광주광역시 북구 양산동 101

- 사용승인일: 1998년 2월 19일

- 총 동수: 3동

- 총 세대수: 492세대

- 최고층: 15층

- 주차대수: 총 208대 (지상 3대, 지하 6대, 지하 전기차 충전기 5대)

- 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주변 편의시설

아파트 단지 주변에는 "양지초등학교"가 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 주변에 음식점, 술집, 카페, 마트 등 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높다는 의견이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수

본건에는 보증금 86,000,000원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 낙찰자가 추가적으로 부담해야 하는 금액이므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

* 형식적 경매 및 공동담보

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 공동담보 물건에 해당합니다. 이러한 경매는 일반적인 경매와는 다른 절차 및 고려사항이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 시설 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 청암아파트 102동 8층 808호로, 59.97㎡(약 18.14평)의 전용면적을 가진 아파트입니다. 감정가는 110,000,000원이며, 최근 매매가는 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 형성되어 있어 시장가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가됩니다. 본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 86,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 투자 비용에 상당한 영향을 미치므로 신중한 접근이 필요합니다. 형식적 경매로 진행된다는 점도 유의해야 합니다. 주변 환경은 학교와 근린생활시설이 인접하여 생활이 편리하며, 교통 여건도 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건

양지초등학교 인근에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 최근 활발한 거래량

동일 면적의 거래량이 꾸준히 발생하고 있어 향후 매매가 용이할 수 있습니다.

* 합리적인 낙찰 가능성

대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 일반 경매 물건 대비 경쟁률이 낮을 수 있으며, 인수 보증금을 고려한 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다. 최근 매매 시세(약 100,000,000원)와 인수 보증금(86,000,000원)을 고려할 때, 합리적인 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

시장가치 (부동산 자체 가치) - 인수 보증금 = 예상 입찰가

100,000,000원 - 86,000,000원 = 14,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 14,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 법원의 최저 매각 가격, 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 평가, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.