나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33859 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 192-2 삼보타워 1동 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람동행복복지센터 서측 인근에 위치하며, 주위는 노변을 따라 상가, 오피스텔, 공공기관 등이 위치하고 있음.

교통상황

시내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 3층 305호로서 외벽 : 석재타일, 판넬 등 내벽 : 석고보드, 강화유리 등 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

구분상가로 공부상 의원용도임.(현황 공실)

설비내역

일반적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 6차선 및 북측으로 중로 상당의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

물건 비고

공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33859 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 192-2 삼보타워 1동 3층305호

* 용도: 근린상가 (공부상 의원용도)

* 감정가: 188,000,000원

* 토지면적: 18.66㎡ (약 5.64평)

* 토지지분: 18.662㎡ (약 5.65평)

* 건물면적: 94.87㎡ (약 28.70평)

* 건물지분: 94.87㎡ (약 28.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 노OOOOOOO

* 특이사항: 현황 공실, 임대사항 미상

* 건축물 주용도: 제1종근린생활시설 (기타 용도: 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

* 총 층수: 지하 2층, 지상 8층

* 사용승인일: 2015년 10월 22일

* 대지 면적: 1198.9㎡

* 연면적: 9564.29㎡

* 건폐율: 79.92%

* 용적률: 626.52%

* 건물 마감: 외벽 석재타일, 판넬 등, 내벽 석고보드, 강화유리 등, 창호 새시창호 등

* 건물 설비: 일반적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

1.2. 입지조건

* 위치: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람동행복복지센터 서측 인근

* 주위 환경: 노변을 따라 상가, 오피스텔, 공공기관 등이 위치한 지역

* 교통: 시내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

* 도로: 남측으로 왕복 6차선 및 북측으로 중로 상당의 포장도로에 접해 있음.

* 토지 이용 상태: 장방형의 상업용 건부지로 이용 중임.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 7월 5일 접수된 노송신용협동조합의 근저당권 (금액: 130,000,000원)

* 소멸되는 권리:

* 2016년 1월 6일 접수된 유한회사삼보 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 2017년 7월 5일 접수된 노송신용협동조합 근저당권 (을1)

* 2020년 11월 18일 접수된 나주세무서장 압류 (갑6)

* 2023년 2월 15일 접수된 나주시 압류 (갑7)

* 2025년 9월 19일 접수된 노송신용협동조합 임의경매 (을11, 사건번호 2025타경33859)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: (유)비젼빅토리자산관리, 신명철

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2024년 7월 25일

대항력: 없음

* 임차인: (유)청운, 김수영

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2024년 7월 31일

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 채권 총액: 130,000,000원

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 나주혁신도시의 중심 지역으로, 행정복지센터, 상업 시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리한 입지입니다.

* 주요 업종: 제1,2종 근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설 등으로 활용 가능하여 다양한 업종 유치가 가능합니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 본건 인근에는 다수의 공공기관, 금융기관, 병원, 학원, 카페, 식당 등이 밀집해 있습니다. 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.5. 생활정보

* 교통 편의성: 시내 간선도로 및 중로에 인접하여 대중교통 이용 및 자가용 접근이 편리합니다.

* 편의 시설: 주변 상업지구에 마트, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 공공 기관: 빛가람동행복복지센터가 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 물건은 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 공실 장기화의 위험이 존재합니다.

* 임대 내역 미상: 임대차 관계 및 계약 조건이 명확하지 않아, 향후 임대 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.)

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 대로1류, 중로2류에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구 관련 규제가 적용되므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시 내 핵심 상업지역에 위치한 근린상가로, 뛰어난 접근성과 주변의 우수한 인프라를 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태로 임대 수익이 발생하지 않고 있으나, 주위의 공공기관 및 오피스텔 밀집으로 인한 배후 수요는 충분할 것으로 판단됩니다. 권리상 인수할 부담은 없으며, 향후 적극적인 임대 활동을 통해 공실 리스크를 해소한다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 대상입니다.

1.8. 투자 포인트

* 나주혁신도시의 성장 잠재력: 혁신도시 개발에 따른 지속적인 발전 가능성

* 최적의 입지 조건: 대로변 및 중로에 접한 탁월한 접근성과 높은 가시성

* 권리상 안전한 물건: 모든 권리가 말소되어 명확한 소유권 확보 가능

* 다양한 활용 가능성: 근린생활시설, 업무시설 등 다목적 활용이 가능한 공간

1.9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 188,000,000원을 기준으로 하되, 실제 낙찰가는 경매 당일의 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 향후 예상 임대 수익률, 물건의 현재 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 철저한 시장 조사를 통해 적정 가치를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.