나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33902 [1] 전라남도 나주시 송월동 1514 도나우타운이안애아파트 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 송월동 소재 "광주지방법원 나주시법원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린상가, 관공서, 학교 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 아파트 내 5층 503호, 5층 507호, 6츨 607호로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비,소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복4차선 포장도로, 동측으로 소폭의 일방통행로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 배수구역<하수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33902 (1)

소재지: 전라남도 나주시 송월동 1514 도나우타운이안애아파트 5층 503호

용도: 아파트

감정가: 136,000,000원

토지면적: 27.30㎡ (약 8.26평)

건물면적 (전용면적): 59.47㎡ (약 17.99평)

건물면적 (분양면적 추정): 약 81.17㎡ (약 24.57평) - 전체 건물 면적 및 세대수 기반 추정치입니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인 (이신영, 보증금 75,000,000원 인수)

2. 입지조건

위치: 전라남도 나주시 송월동 소재 "광주지방법원 나주시법원" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린상가, 관공서, 학교 등이 혼재해 있습니다.

교통: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로: 본건은 북측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측으로 소폭의 일방통행로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 중로1류에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 배수구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을구 5번 근저당권 (접수일자: 2021-09-24, 권리자: 주식회사노루페인트, 채권금액: 60,000,000원) 입니다.

등기 현황:

* 소유권 관련: 소유권 보존, 이전, 지분 이전 등기가 확인됩니다.

* 임차권: 을구 6번 주택임차권 (권리자: 이신영, 보증금: 75,000,000원, 전입일자 및 확정일자: 2021-07-12) 이 존재합니다.

* 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 75,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

* 임차인 이신영 씨의 이름은 개인정보 보호를 위해 이 로 표기합니다.

* 기타 권리: 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리(을5)보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸됩니다.

총 채권액: 약 2,758,659,700원 (집합건물 등기부 요약 기준)

4. 상권분석

본 물건은 나주시 법원 인근의 주거 중심 지역에 자리하고 있습니다.

주변에 아파트 단지와 근린 상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

관공서 및 학교가 인근에 위치하여 행정 및 교육 관련 시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

주거 환경: 철근콘크리트 구조의 14층 아파트 건물 중 5층에 위치하며, 아파트로 이용 중입니다.

내부 시설: 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방, 승강기, 소방 설비 등 아파트에 필수적인 기본 설비가 완비되어 있습니다.

편의시설: 인근 근린 상가 및 도보로 접근 가능한 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 이 씨의 보증금 75,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 부담입니다. 총 투자금액 산정 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

중복사건 및 공동담보: 사건 명세에 중복사건 및 공동담보 물건이 명시되어 있어, 경매 진행 과정에서 추가적인 변동이나 복잡성이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상의 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역 등 일부 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 용도 변경 시 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 주거 지역에 위치한 아파트로, 주변 개발 및 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담과 중복사건, 공동담보 등의 특수 물건 정보를 포함하고 있어, 권리 분석 및 낙찰 후 발생 가능한 리스크에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

토지이용계획상의 일부 제한 사항이 있으나, 현재 아파트 용도로서는 큰 문제가 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

나주시 법원 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

감정가에서 인수해야 할 임차인 보증금을 차감한 합리적인 입찰가를 산정할 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 투자가 가능할 것으로 보입니다.

아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설과 교통 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 136,000,000원

인수 보증금 (이 ): 75,000,000원

예상 입찰가 산정 (인수 보증금 제외): 136,000,000원 - 75,000,000원 = 61,000,000원

본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 낙찰 가격을 기준으로 추정된 금액입니다. 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변 시설 조사 결과, 해당 아파트 단지 주변에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.