나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33932 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "첨단종합병원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설 및 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1-가) 2018년 3월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내, 제3층 제303호로서 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 하이샷시임.

이용상태

오피스텔으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비, 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 공동주택 부지임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 단지 내 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33932 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 3층303호

용도: 오피스텔

감정가: 174,000,000원

토지 면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

건물 면적: 55.85㎡ (약 16.89평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "첨단종합병원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 단지 남측으로 단지 내 진입도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 20일 접수된 주식회사지에프5홀딩스의 근저당권(13,000,000원)임.

인수되는 권리:

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 15번 주택임차권등기(임차보증금 145,000,000원)가 존재함. 채권자이자 임차인인 유 씨는 2022년 11월 11일 전입, 2022년 10월 26일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있음.

* 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

말소되는 권리: 위 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됨.

특이사항: 신청 채권자(유 )와 임차인(유 ) 간의 관계 및 전세사기 피해자 지정 사실은 추가 확인이 필요하며, 복잡한 법적 관계를 내포할 수 있음. 신청 채권자가 전세사기 피해자로 의결되었다는 서면이 제출되었으며, 이에 따라 전세사기피해자의 우선매수권이 존재함.

4. 상권분석

주변 상권: "첨단종합병원" 인근으로 상업시설, 업무시설, 공동주택이 밀집한 지역임. 이는 안정적인 배후 수요 확보에 유리한 환경을 제공함.

주요 시설: 첨단종합병원, 다수의 상업 및 업무 시설, 주거 단지가 혼재하여 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있음.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 대형마트, 쇼핑센터, 병원 등 다양한 편의시설이 소재하여 생활이 편리함.

주거 환경: 오피스텔 및 공동주택 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 형성하고 있음.

6. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 유 씨의 임차보증금 145,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높아, 실질적인 낙찰가 산정에 큰 영향을 미침.

전세사기 피해자 우선매수권: 전세사기 피해자로서 우선매수권이 존재하여, 실제 입찰 절차 및 낙찰 결과에 변동 가능성이 있음.

채권자/임차인 관계: 신청 채권자(유 )와 임차인(유 ) 간의 관계 및 전세사기 피해자 지정 사실은 추가 확인이 필요하며, 복잡한 법적 관계를 내포할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 첨단지구 내 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔임. 교통 및 생활 편의시설이 양호하나, 145,000,000원의 임차보증금 인수 부담이 존재함. 특히, 전세사기 피해자로 지정된 임차인의 우선매수권 행사는 입찰 시 중요한 변수로 작용할 수 있음. 권리분석 및 특수물건 정보에 대한 철저한 검토 후 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

핵심 입지: 첨단지구 내에서도 병원 및 상업, 업무시설이 밀집한 지역에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 우수함.

가치 대비 잠재력: 임차보증금 인수 부담을 제외한 실제 투자금액을 고려할 때, 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익 창출 가능성 검토 필요.

특수 상황 활용: 전세사기 피해자 지정 관련 법규 및 우선매수권 행사 여부에 따른 전략 수립.

9. 예상 입찰가

감정가: 174,000,000원

인수되는 임차보증금: 145,000,000원

실질적인 투자 부담을 고려할 때, 예상 입찰가는 '감정가 - 인수되는 임차보증금'을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

감정가(174,000,000원)에서 인수되는 임차보증금(145,000,000원)을 제외한 금액은 29,000,000원임.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 선에서 낙찰되는 경향이 있으나, 본 건은 인수되는 보증금이 매우 높아 이를 감안해야 함.

시세 조사 결과, 유사 물건의 매매가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 파악됨.

인수되는 보증금을 고려하면, 실질적인 매수인의 초기 투입 비용은 낙찰가 + (145,000,000원 - 배당받는 금액)이 됨.

만약 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 전액을 부담하게 되므로, 낙찰가는 보증금 인수 부담을 충분히 반영하여 낮게 산정해야 함.

보수적인 접근을 고려하여, 인수되는 보증금 145,000,000원을 감안하고, 시장 시세 대비 약 70% 수준에서 낙찰될 가능성을 고려하면, 본 건의 예상 입찰가는 20,000,000원에서 30,000,000원 사이로 제안함. 이는 낙찰가 자체만 고려한 수치이며, 추가적인 비용 및 위험 요소를 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 함. (본 제안은 시세 조사 결과 및 인수 보증금을 반영한 보수적 추정치임)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.