나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33774 [1] 광주광역시 남구 월산동 1021-25 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재「노인복지관」남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

정방형의 주거용 건부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상, 제2종일반주거지역, 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-가)는 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 건으로, 외 벽: 벽돌, 몰탈위 페인팅마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임. 기호 2-나)는 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 변소(현황 창고) 건으로, 외 벽: 몰탈위 페인팅마감 등, 내 벽: 몰탈위 페인팅마감 등, 창 호: -- 등임.

이용상태

기호 2-가)는 주택, 기호 2-나)는 창고로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

기호 2-나)는 공부상 용도는 "변소"이나 현황 "창고"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 기호 2-가)의 2층은 1987.11.20.에 증축되었으나 1층과 관리상태 등이 유사함에 따라 관찰감가법을 병용하여 1층과 2층을 일체로 평가하였음. ㉢ 본건 건물에 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함
- 대항력있는 임차인 있음
- 목록 2. 공부상 부속건물 '단층변소'는 현황 '창고'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 광주광역시 남구 월산동 1021-25번지에 소재한 단독주택입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 106.10㎡(약 32.09평)이며, 제시외 토지 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 111.31㎡(약 33.67평)입니다. 제시외 건물 면적은 28.20㎡(약 8.53평)입니다.

1.4. 매각 대상

토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.5. 경매 정보

사건번호는 광주지방법원 2025타경33774(1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 감정가는 168,202,000원입니다. 채권자는 조OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 남구 월산동에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다가구주택 등이 소재하는 주택지대로 구성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 노인복지관이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건은 남서측으로 포장된 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 제2종일반주거지역 및 전통상업보존구역(유통산업발전법)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 인수 권리)

토지 등기부상 말소기준권리는 갑5. 강제경매(채권자: 조혜숙, 120,000,000원, 접수일자 2025-09-18)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 을3. 전세권(권리자: 조혜숙, 120,000,000원, 접수일자 2021-11-03)입니다.

물건명세서에 따르면, 을구 순위번호 3번 전세권(120,000,000원)은 매수인에게 인수됩니다. 또한, 을구 순위 4번 주택임차권(송하나, 110,000,000원)과 을구 순위 5번 주택임차권(조혜숙, 120,000,000원)은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 분석

* 임차인: 송하나

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-01

확정일자: 2021-11-01

배당신고일자: 2023-11-22

대항력: 있음 (해당 임차인의 보증금은 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있습니다.)

* 임차인: 양승일

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-03

확정일자: 없음

배당신고일자: 2024-05-24

대항력: 없음

* 임차인: 조혜숙

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-03

확정일자: 2021-11-03

배당신고일자: 2024-05-24

대항력: 있음 (해당 임차인의 보증금은 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있습니다. 또한, 동일인 명의의 전세권(120,000,000원)도 매수인에게 인수됩니다.)

3.3. 채권자 정보

채권자는 조OO이며, 강제경매를 신청하였습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 월산동 지역의 연립주택(2016년식, 약 60-67㎡)이 2025년 3월~4월에 165,000,000원에서 179,000,000원 사이에 거래되었습니다. 1981년식 연립주택(약 48㎡)은 2025년 3월에 36,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 주택 유형별 비교

본건은 단독주택으로, 제공된 주변 시세는 연립주택 위주입니다. 본건의 토지 면적(106.10㎡)과 건물 면적(111.31㎡)은 비교 대상 연립주택의 전용면적(약 48~67㎡)보다 크며, 단독주택의 특성상 개별 가치가 더 높을 수 있습니다. 감정가 168,202,000원은 주변 연립주택 시세와 유사한 수준이나, 대지 면적과 단독주택임을 감안하면 적정하거나 소폭 저평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 주택지대에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변 학교 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주택지대이므로 인근에 학군이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타 생활 편의

본건 인근에 노인복지관이 소재하고 있어 관련 복지시설 이용이 용이할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 위험

송하나(110,000,000원) 및 조혜숙(120,000,000원) 임차인은 대항력이 있으며, 이들의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 상당한 금액의 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 미확인 권리 및 기타 리스크

물건명세서상 조혜숙의 전세권(120,000,000원)도 매수인에게 인수되는 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 총 인수될 수 있는 보증금 및 전세금은 최대 350,000,000원(110,000,000원 + 120,000,000원 + 120,000,000원)에 달합니다. 이는 감정평가액 168,202,000원을 훨씬 초과하는 금액으로, 인수되는 채무가 많을 경우 투자 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 및 이용 현황

공부상 부속건물인 '단층변소'는 현황 '창고'로 이용 중입니다. 또한, 건물에 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 소재하고 있어, 이에 대한 소유권 및 일괄 경매 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 월산동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 168,202,000원입니다. 입지 조건은 보통 수준으로 평가되나, 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인과 인수되는 전세권으로 인해 발생할 수 있는 막대한 채무 부담입니다. 총 인수 가능 채무액은 최대 350,000,000원에 달할 수 있으며, 이는 감정가를 상회하는 금액입니다. 따라서 본건은 인수되는 채무의 실제 변제 여부 및 경매 진행 시 배당 결과에 따라 낙찰자의 실질 부담액이 크게 달라질 수 있는 고위험, 고수익 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 적정 규모의 대지(106.10㎡)와 건물(111.31㎡)을 갖춘 단독주택입니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준일 수 있으나, 인수되는 채무를 고려해야 합니다.

* 인수되는 채무를 현명하게 처리하거나, 경매를 통해 유리한 조건으로 종결될 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 채무액이 감정가를 초과하는 매우 특수한 상황입니다. 따라서 예상 입찰가는 인수되는 채무가 경매 절차에서 상당 부분 해소된다는 가정 하에, 감정가 및 주변 시세를 고려하여 책정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 80% ~ 100% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 인수되는 채무 350,000,000원이 실제로 낙찰자에게 부담될 경우, 본 건은 투자 대상으로서의 가치가 매우 낮아지거나 마이너스가 될 수 있습니다. 경매 진행 상세 내용과 배당표, 그리고 인수되는 채무의 실제 처리 결과 등을 면밀히 분석한 후 신중한 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적인 경우라면 150,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 반드시 인수되는 채무 총액 350,000,000원을 최악의 시나리오로 가정하고 철저한 권리 분석 후 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.