나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30248 [1] 전북특별자치도 남원시 이백면 효기리 456-10 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 남원시 주천면 은송리 소재 "내송마을" 북서측 근거리 위치하며, 주위 는 노변을 따라 농경지 및 소규모공장, 점포 등이 소재하는 지역으로서, 제반 환경 여 건은 보통임.

교통상황

일련번호(2~5,8,9) 대상물건 인근까지 소형차량의 접근이 가능하나, 제반 교통사정은 다소 불편한 편임. 일련번호(6) 대상물건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지방도가 소재하여 제 반 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2,4,8,9) 부정형의 토지로서, 자연림 상태임. 일련번호(3,5) 사다리형의 토지로서, 자연림 상태임. 일련번호(6) 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(2~5,8,9) 지적도상 맹지상태로 인접지를 통하여 출입함. 일련번호(6) 남동측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) 보전관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2020-09-17)(상대제한지역 1000m(한우,육우,젖소,말,양,사슴 사육가능지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 가축사육제한구역(2020-09-17)(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립 승인지역)<수도법>, (영산강·섬진강)건축 등 허 가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호(3) 보전관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2020-09-17)(상대제한지역 500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관 리법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립 승인지역)<수 도법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제 한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호(4) 계획관리지역(2023-12-15), 농림지역(2023-12-15), 보전관리지역(2023-12 -15), 가축사육제한구역(2020-09-17)(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관 리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제 한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호(5) 계획관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2020-09-17)(상대제한지역 500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관 리법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립 승인지역)<수 도법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제 한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호(6) 계획관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2020-09-17)(상대제한지역 500m(모든축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(영산강·섬진강)건 축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물 관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 일련번호(8) 보전관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2020-09-17)(상대제한지역 500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관 리법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립 승인지역)<수 도법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제 한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호(9) 보전관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2020-09-17)(상대제한지역 500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관 리법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립 승인지역)<수 도법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제 한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

일련번호(6)토지 일부 지상에 '제시외수목'이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1-가) 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서, 벽체 : 판넬 등, 창호 : 샷시 창호임. 7-가) 철골조 샌드위치판넬지붕 2층으로서, 벽체 : 판넬 등, 바닥 : 콘크리트 하드너 등, 창호 : 샷시 창호임. 7-나) 벽돌조 슬래브지붕 단층으로서, 외벽 : 치장벽돌 노출쌓기 등, 내벽 : 몰탈위 페인트 등, 창호 : 샷시 창호임. 7-다) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로서, 벽체 : 판넬 등, 바닥 : 콘크리트 하드너 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

1-가), 사무실 및 운전실, 7-가) '공장', 7-나) '사무실', 7-다) '건조창고'로 이용중임.

설비내역

7-가, 7-나) 기본적인 위생설비 및 전기설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조와 같이 '제시외건물(㉠~㉢)'이 소재함.

공부와의 차이

1-나)건물은 현황 확인불능 상태임. 7-다)건물은 귀 제시목록상 '저온저장고'이나, 현황 '건조창고'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 일련번호(7-가,7-나)건물 상부(옥상)에 "현황사진"과 같이 타인소유의 "태양 광발전시설"이 소재함.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 7.에 대한 제시외 건물 매각 포함.
3. 목록 7.에 대한 감정서상 일련번호(7-가, 7-나) 건물 상부(옥상)에 타인소유의 '태양광발전시설'은 매각에서 제외.
4. 목록 7.에 대한 일련번호(7-다) 건물은 '저온저장고'이나, 현황은 '건조창고'로 이용중임.
5. 목록 6.지상의 조경수는 토지에 포함 평가.
6. 목록 1,6 의 별지 기계기구 매각 포함.
7. 지상 소재 분묘 유무 미확인.
8. 목록 1. 의 단층공장(사무실) 18㎡는 소재불명임.
9. 목록 2,3,4,5,8,9 는 지적도상 맹지이나 인접지 통해 출입 가능.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

* 사건번호: 남원지원 2025타경30248 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 남원시 이백면 효기리 456-10

* 용도: 공장

* 감정가: 1,963,957,220원

* 토지 면적: 93,579.00㎡ (약 28,309평)

* 건물 면적: 2,305.86㎡ (약 698평)

* 건물 제시외 면적: 148.28㎡ (약 45평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 중소기업진흥공단, 중소기업은행 등 관련 채권자 확인)

3. 주요 권리 내역 (토지 등기부 요약)

* 소유권 이전: 농업회사법인주식회사태양, 조대희, 선인종합개발유한회사

* 근저당권: 중소기업진흥공단(말소기준권리, 2015-10-27 접수), 중소기업은행, 안재열 (다수 근저당권이 말소되었으나, 총 채권액이 높음)

* 가압류: 한국전력공사, 신용보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 전북신용보증재단, 근로복지공단 (다수 가압류가 말소됨)

* 압류: 국민건강보험공단, 남원세무서장, 남원시 (다수 압류가 말소됨)

* 임의경매 개시 결정: 신용보증기금, 중소기업은행의승계인유아이제삼십팔차유동, 중소벤처기업진흥공단 (총 3건의 임의경매 개시 결정이 말소됨)

* 총 등기부 채권 총액: 토지 3,642,943,234원, 건물 3,592,533,854원

4. 특이사항

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건

* 분묘기지권 성립 여지 있음 (단, 지상 분묘 유무 미확인)

5. 주의사항

* 1. 일괄매각

* 2. 목록 7.에 대한 제시외 건물 매각 포함

* 3. 목록 7. 건물 상부(옥상)에 타인 소유의 '태양광발전시설'은 매각에서 제외

* 4. 목록 7. (7-다) 건물은 '저온저장고'이나, 현황은 '건조창고'로 이용 중

* 5. 목록 6. 지상의 조경수는 토지에 포함 평가

* 6. 목록 1, 6의 별지 기계기구 매각 포함

* 7. 지상 소재 분묘 유무 미확인

* 8. 목록 1. 단층공장(사무실) 18㎡는 소재불명

* 9. 목록 2,3,4,5,8,9는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입 가능

6. 입지조건

6.1. 위치 및 주위 환경

* 전북특별자치도 남원시 주천면 은송리 소재 "내송마을" 북서측 근거리 위치

* 주위는 농경지 및 소규모 공장, 점포 등이 소재하는 지역

* 제반 환경 여건은 보통

6.2. 교통 상황

* 일련번호(2~5, 8, 9) 대상 물건 인근까지 소형 차량 접근 가능하나, 제반 교통 사정 다소 불편

* 일련번호(6) 대상 물건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 지방도가 소재하여 제반 교통 사정 보통

6.3. 도로 상태

* 일련번호(2~5, 8, 9)는 지적도상 맹지 상태로 인접지를 통하여 출입

* 일련번호(6)은 남동측으로 왕복 4차선의 포장 도로가 소재

6.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역으로 구성

* 가축 사육 제한 구역 (상대 제한 지역 500m/1000m)

* 준보전산지, 임업용산지 (산지 관련 규제)

* 공장 설립 승인 지역, 상수원 보호 기타 (상수원 상류 공장 설립 승인 지역)

* (영산강·섬진강) 건축 등 허가 제한 지역 (가축분뇨 배출 시설 신축 제한)

6.5. 주변 시설

* 대상 물건은 농경지 및 소규모 공장, 점포 등이 혼재된 지역에 위치함

* 주변 검색 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않음

7. 권리분석

7.1. 말소기준권리

* 을14, 근저당권, 중소기업진흥공단, 2015-10-27 접수

7.2. 총 등기부 채권액

* 토지: 3,642,943,234원

* 건물: 3,592,533,854원

* 총 합계: 7,235,477,088원

7.3. 주요 권리 관계

* 등기부상 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정이 존재하나, 모두 말소 예정임.

* 소유권은 선인종합개발유한회사 등으로 이전됨.

7.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상 (물건명세서 참고)

7.5. 분묘기지권 관련

* 지상 소재 분묘 유무 미확인.

* 분묘기지권 성립 여지 있음.

8. 상권분석

8.1. 지역 특성

* 농경지, 소규모 공장, 점포 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 상업 활동은 활발하지 않은 편임.

8.2. 산업 기능

* 공장 용도로 이용되고 있으며, 관련 건축물 면적이 상당함.

8.3. 접근성

* 일부 접근 차량의 통행이 가능하나, 전반적인 교통 사정은 다소 불편한 편임. 지방도 인접으로 광역 접근성은 보통임.

9. 생활정보

9.1. 인프라

* 공장 설립 및 운영에 필요한 기본적인 인프라 관련 규제 사항 (공장설립승인, 상수원보호, 건축허가 제한 등) 존재.

9.2. 직원 접근성

* 대중교통 이용보다는 자가용 또는 통근 버스 이용이 필수적일 것으로 보이며, 이로 인한 교통 사정은 다소 불편할 수 있음.

10. 잠재적 리스크

10.1. 맹지

* 일부 토지(목록 2,3,4,5,8,9)는 지적도상 맹지이므로, 인접지를 통한 통행권 확보 및 유지에 대한 확인이 필요함.

10.2. 분묘기지권

* 지상 분묘 유무가 확인되지 않아 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이는 향후 토지 이용에 제약을 초래할 수 있음.

10.3. 소재불명 건물

* 목록 1. 단층공장(사무실) 18㎡가 소재불명 상태로, 건물 목록과 실제 현황 간 차이가 있을 수 있음.

10.4. 토지 이용 제한

* 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 상수원보호구역, 건축 허가 제한 지역 등 복합적인 토지 이용 제한이 존재하여 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있음.

10.5. 복잡한 권리 관계

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 경매 절차 진행 및 권리 분석에 복잡성이 존재함.

10.6. 매각 제외 물건

* 목록 7. 건물 옥상의 '태양광발전시설'은 매각에서 제외되므로, 해당 시설 이용 또는 철거 관련 사항을 확인해야 함.

10.7. 현황과 공부의 차이

* 목록 7. (7-다) 건물이 공부상 '저온저장고'이나 현황 '건조창고'로 이용 중인 점 등, 실제 이용 현황과 공부상 내용이 다를 수 있음.

11. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 공장 용도의 부동산으로, 기존 공장 시설을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 일부 토지가 맹지이고, 분묘기지권 성립 가능성, 복합적인 토지 이용 제한, 소재불명 건물 등 여러 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 등기부상의 총 채권액이 감정가를 상당히 상회하고 있어, 권리 관계가 복잡하고 경매 과정이 순탄치 않을 수 있습니다. 인수할 보증금은 없으나, 현장 답사를 통한 철저한 실사 및 법적 검토가 필수적입니다.

12. 투자 포인트

* 대규모 토지 확보: 약 9만 3천 평에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 재구획을 통한 가치 상승 잠재력이 있음.

* 공장 시설 활용: 기존 공장 건물 및 관련 설비를 활용하여 즉시 또는 최소한의 투자로 운영 재개 가능성.

* 경매 통한 저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계 및 잠재적 리스크 요인으로 인해, 경쟁이 낮을 경우 감정가 이하 또는 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회 존재.

13. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 실사, 주변 시세 조사, 토지 이용 규제에 따른 개발 가능성 분석, 그리고 각 리스크 요인별 잠재 비용 평가 등이 수반되어야 합니다. 현재 등기부 총 채권액이 감정가를 크게 초과하고 있으며, 다양한 제한 사항을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 입찰 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.