나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31729 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1111 대방디엠시티 302동 1층 에이-152호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 소재 "양현고등학교" 남측 인근에 위치하는 '대 방디엠시티아파트 302동 1층 에이-151호'로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재 하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 서측으로 버스승강장 소재 간선도로(안전로) 및 남측으로 간선 도로(기지로)가 진행함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 중 1층 에이-152호로서, 외벽 : 미장스톤 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅, 바닥 : 아스타일 마감, 창호 : 강화유리창 마감임.

이용상태

판매시설로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 지반 평탄한 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약35미터, 남측 및 북측으로 폭 약30미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(중심상업지역), 지구단위계획구역(전북전주·완주혁신도시), 대로1류(폭 35m~4 0m)(대1-1)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대3-3)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중1-12)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중1-19)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상업구역(2020-11-17)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특 구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

물건 비고

1. 상호명 "젤리네바다" 의 상점으로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31729 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1111 대방디엠시티 302동 1층 에이-152호

용도: 판매시설

감정가: 1,034,000,000원

토지 면적: 11.48㎡ (약 3.47평)

건물 면적: 57.35㎡ (약 17.35평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 새마을금고중앙회

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 소재 "양현고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 서측으로 버스승강장이 있는 간선도로(안전로)와 남측으로 간선도로(기지로)가 지나 교통이 편리합니다.

도로상태: 본 건 토지는 서측으로 폭 약 35미터, 남측 및 북측으로 폭 약 30미터의 포장도로와 접해 있어 차량 접근 및 이용에 유리합니다.

건축물 정보: 해당 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물 중 1층 에이-152호입니다. 외벽은 미장스톤, 내벽은 페인팅, 바닥은 아스타일, 창호는 강화유리로 마감되었습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로1류, 대로3류, 중로1류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상업구역(연구개발특구) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 12월 11일에 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권입니다.

인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

등기부 요약:

소유권 보존 및 이전 등기가 완료되었습니다.

새마을금고중앙회의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 전북신용보증재단과 전북은행의 가압류가 있었으나 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 진행 중인 경매는 새마을금고중앙회의 임의경매 신청에 의한 것입니다.

등기부상 총 채권액은 약 1,033,480,703원으로 집계되었습니다.

임차인 현황:

임차인: 유

보증금: 20,000,000원

차임: 1,200,000원

전입(사업자등록)일자: 2024년 5월 8일

확정일자: 2025년 12월 16일

배당신고일자: 2025년 12월 26일

대항력: 없음. 본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

현재 이용 상태: 본 건은 현재 "젤리네바다"라는 상호명으로 판매시설로 이용 중입니다.

주변 상권 특성: 주변에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어, 지역 주민을 기반으로 한 안정적인 상권으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 양현고등학교가 위치하며, 상업시설 및 주거단지가 발달하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

주변 혐오시설 유무: 본 건 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 현재 대항력 없는 임차인이 있으나, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 문제는 고려해야 합니다.

건축물 상태: 2016년 건축 허가, 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 대규모 보수 필요성은 낮으나, 주기적인 건물 관리는 필요합니다.

기타: 공부상 현황과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 전주지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건으로, 전주시 덕진구의 중심상업지역에 위치한 판매시설입니다. 양현고등학교 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 주변 개발 상황을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다. 가장 큰 장점은 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리관계입니다. 현재 "젤리네바다" 상점으로 운영 중인 점을 고려할 때, 빠른 시일 내에 수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 입지: 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 배후 수요가 확보되어 있습니다.

깨끗한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 명확하고 안전한 투자가 가능합니다.

즉시 수익 발생 가능: 현재 영업 중인 상가로서, 낙찰 후 바로 수익을 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 시세 조사 필요: 소유권 이전 당시 거래 가격(10.7억원)이 감정가(10.34억원)보다 높아, 시세 조사를 통해 투자 가치를 재확인하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 보증금이 없어 입찰 가격 산정에 있어 부담이 적습니다. 감정가 1,034,000,000원을 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 상권의 임대 현황, 건물의 수익성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 권리관계의 명확성과 현재 영업 중이라는 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력 있는 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 시세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.