나이스옥션 법원경매 전주 2025타경966 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 1529-1 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 소재 "전북대학병원" 남측 인근에 위치하는 구분건물 1층 111호로서, 인근은 상업.업무용 빌딩 및 근린생활시설 등으로 구성된 노선상가지대로서 주위환경은 양호한 편입니다.

교통상황

북서측으로 왕복6차선의 ‘백제대로’가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 중 1층 111호로서 외벽 : 돌붙임 등 마감. 내벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 및 복합판넬 등 마감 바닥 : 각종 타일 등 마감. 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

공부상 ‘미용원’이나 일반음식점(양평해장국)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 지하주차장시설 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로, 상업용 건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 50m, 서측으로 약 20m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 제2종일반주거지역(2025-02-20) , 시가지경관지구(일반)(2017-06-30) , 광로2류(폭 50m~70m)(광로2-1)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의 기호2 제2종일반주거지역(2025-02-20) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : ---

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경966 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 1529-1 1층 111호

신주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 백제대로 686, 1층 111호

용도: 제1종근린생활시설 (공부상 '미용원', 실제 '일반음식점')

감정가: 1,690,000,000원

토지 면적: 109.82㎡ (약 33.2평)

건물 면적: 197.50㎡ (약 59.7평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 백산농업협동조합 (채권자 표시: 백OOOOOOO)

특이사항: 재매각 물건

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가에 위치하며, '전북대학병원' 남측 인근 지역입니다. 주변은 상업·업무용 빌딩 및 근린생활시설이 밀집된 노선상가지대로를 형성하고 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 2. 교통상황

북서측으로 왕복 6차선 도로인 '백제대로'가 지나고 있어 차량 접근성이 매우 용이합니다. 또한, 인근에 다수의 노선버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 3. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층, 지상 4층 규모 중 1층 111호입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 및 복합판넬 등으로, 바닥은 각종 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창입니다.

1.2. 4. 이용상태

공부상 용도는 '미용원'이나, 현재는 '일반음식점(양평해장국)'으로 이용 중에 있습니다.

1.2. 5. 설비내역

건물 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 지하주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

1.2. 6. 토지 형상 및 이용상태

토지는 가장형의 평지 형태이며, 상업용 건물의 부지로 이용 중입니다.

1.2. 7. 인접 도로상태

북측으로는 노폭 약 50m, 서측으로는 노폭 약 20m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 8. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m~70m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역(금평초등학교)에 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

을6 근저당권 (2019-03-14, 농업협동조합자산관리회사, 채권최고액 1,300,000,000원) 이 본 물건의 말소기준권리입니다.

1.3. 2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,300,000,000원입니다.

1.3. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 4. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원 (단, 물건명세서상 월세 6,500,000원으로 기재되어 있어 상이함)

* 전입일자(사업일자): 2024-11-19

* 확정일자: 2024-11-19

* 배당신고일자: 2025-11-06

* 대항력: 없음

* 비고:

물건명세서상의 참고사항에 따르면, 임차인 박춘옥은 2019년 2월 10일에 입주하였으며, 임대차 금액은 보증금 30,000,000원, 월세 6,500,000원으로 기재되어 있습니다. 하지만 제공된 임차인 현황에는 차임이 1,000,000원으로 기재되어 있어, 월세 금액에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 또한, 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 2019년부터 거주하였다면 이에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. 특히 6,500,000원이라는 월세 금액은 일반적인 상가 임대료 수준을 훨씬 상회하므로, 계약 내용의 진위 및 실제 이행 여부에 대한 철저한 조사가 요구됩니다.

1.3. 5. 인수 보증금 합계

제공된 정보에 따라 대항력 없는 임차인으로 간주 시, 인수되는 보증금은 0원입니다. 다만, 상기 임차인 관련 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상업지구 현황

본 건은 전주시 덕진구의 주요 간선도로인 백제대로변에 위치하며, 전북대학병원 인근의 상업지구에 속해 있습니다. 다양한 업종의 근린생활시설, 업무시설, 병원 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 이루어진 지역입니다.

1.4. 2. 주요 업종

인근 상권은 음식점, 병원, 학원, 금융기관, 소매점 등 다양한 업종으로 구성되어 있습니다. 본 건은 현재 일반음식점으로 이용 중이며, 이러한 상권 특성상 높은 유동인구 및 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 3. 상권 발전 가능성

대학병원과 상업지구의 지속적인 발전 가능성이 높아, 향후에도 안정적인 상권 유지 및 성장이 예상됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변 편의시설

대형 병원(전북대학병원)이 인접해 있으며, 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

1.5. 2. 의료시설

전북대학병원이 바로 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 3. 교육시설

금평초등학교가 인근에 위치하며, 본 건은 해당 학교의 상대보호구역 내에 포함됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 재매각 물건

본 건은 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이는 이전 입찰에서 유찰되었거나, 매수인이 계약을 포기하는 등의 사유가 있었음을 의미합니다. 따라서, 이러한 유찰 또는 계약 포기 사유에 대한 추가적인 조사 및 분석이 필요합니다.

1.6. 2. 임차인 박 관련 불확실성

* 제공된 임차인 현황과 물건명세서상의 기재 내용 간에 월세 금액(100만원 vs 650만원)에 큰 차이가 존재합니다. 이는 임대차 계약의 진위 확인 및 신뢰도 검증이 필수적임을 시사합니다.

* 물건명세서에 기재된 월세 6,500,000원은 일반적인 상가 임대료 수준을 상회하므로, 해당 금액으로 실제 계약이 이루어졌는지, 그리고 계약대로 이행되고 있는지에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 비록 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 2019년부터의 장기 거주 이력은 예상치 못한 법적 분쟁이나 명도 지연의 요인이 될 수 있습니다. 따라서, 보증금 30,000,000원의 회수 가능성 및 명도 과정에서의 발생 가능한 추가 비용을 신중하게 검토해야 합니다.

1.6. 3. 건물 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이

공부상 용도는 '미용원'이나 실제로는 '일반음식점'으로 이용 중입니다. 경매 절차 자체에는 큰 영향이 없을 수 있으나, 추후 사업자 등록, 용도 변경 신청 시 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 4. 토지이용계획 상 제한

제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어, 향후 신축이나 증축, 용도 변경 시 관련 법규 및 지구 지정에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 5. 혐오시설 관련 정보

제공된 자료 내에는 주변에 혐오시설이 있다는 언급은 없습니다. 외부 지도 서비스나 검색을 통한 추가적인 주변 환경 조사를 권장합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구의 핵심 상권 지역에 위치하며, 대학병원 인접이라는 확실한 이점을 가진 근린상가입니다. 대로변에 위치하여 가시성이 우수하고 접근성이 뛰어나며, 현재 일반음식점으로 성업 중이라는 점은 긍정적입니다.

하지만 재매각 물건이라는 점과 임차인 박 관련하여 월세 금액에 대한 중대한 정보 불일치 및 고액의 월세 계약 내용의 진위 파악이 시급합니다. 또한, 대항력이 없다고는 하나, 보증금 30,000,000원의 인수 여부 및 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 철저히 분석해야 합니다.

투자 시에는 이러한 불확실성을 충분히 인지하고, 현장 조사와 권리 분석을 통해 모든 리스크를 해소한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 전주시 주요 대로변, 대학병원 인근의 핵심 상권.

* 높은 접근성 및 가시성: 6차선 도로변 위치로 차량 접근 용이 및 탁월한 노출 효과.

* 안정적인 배후 수요: 대학병원 종사자, 방문객 및 주변 주거·상업 지역 주민들의 잠재적 고객층 확보.

* 현 임차인(일반음식점)의 영업 지속 가능성: 양호한 상권 및 유동인구로 인한 임대 수익 기대.

* 재매각을 통한 취득 기회: 이전 입찰에서 발생한 사유 분석을 통해 유리한 조건으로 취득 가능성 모색.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 1,690,000,000원

인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인으로 간주 시)

본 물건은 재매각 건이며, 임차인 박 관련하여 월세 금액의 중대한 불일치 및 고액의 월세 계약 내용에 대한 불확실성이 존재합니다. 이러한 리스크는 명도 과정에서의 추가 비용 발생 또는 명도 지연으로 이어질 수 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

* 임차인 박 의 월세 계약서 원본 확인 및 계약 내용 진위 파악

* 실제 배당 여부 및 배당표 확인 (향후 배당 예정이라면)

* 건물의 실제 관리 상태 및 공실 가능성 현장 조사

* 주변 유사 상가 건물의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사

이러한 추가 조사 결과와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70~80% 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. (예: 11억 8천만원 ~ 13억 5천만원)

최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석을 통해 모든 불확실성을 해소한 후 결정하시는 것을 강력히 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.