나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101938 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3229-26 명지 삼정그린코아 웨스트 102동 3층321호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명지2동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '명지삼정그린코아웨스트' 제102동 제3층 제321호로서 주위는 대규모아파트, 주상용건물, 각종근린생활시설, 근린공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상19층 건물내 3층 321호로서(통칭 11평형), * 외벽 : 일부 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감. * 내벽 : 일부 타일붙임 및 벽지 마감 등. * 창호 : 알미늄 새시창 구조임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 자동현관기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하며 단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 상대보호구역(상대보호구역(2018.03.22))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(절대보호구역(2018.03.22))<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조 제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계 : 미상. *기타 : 없음.

물건 비고

공부상 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101938 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신용보증기금

1.2. 물건 개요

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3229-26 명지 삼정그린코아 웨스트 102동 3층321호

용도: 오피스텔 (공부상 오피스텔)

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 (지상 19층 건물 내 3층)

준공년월: 2015년 07월 30일

1.3. 면적 및 평가

감정가: 50,000,000원

토지면적: 6.66㎡ (약 2.01평)

건물면적: 23.62㎡ (약 7.14평) (전용면적: 23.6182㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

대항력있는 임차인 존재

선순위 임차권 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명지2동행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 주상복합 건물, 다양한 근린생활시설, 근린공원 등으로 형성되어 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 건물은 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있으며, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

토지는 인접지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 상대/절대보호구역, 국가산업단지 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 5번 근저당권 (신용보증기금, 2022-04-05) 이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 6번 주택임차권 (임차인: 김 / 임대차보증금: 63,000,000원 / 전입일자: 2021.12.30 / 확정일자: 2021.12.30) 이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

3.3. 소멸되는 권리

갑구 3번 소유권이전(신탁등기 말소), 갑구 4번 소유권이전, 을구 5번 근저당권, 갑구 5번 임의경매 등기 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 63,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021-12-30

배당신고일자: 2024-10-25

대항력: 있음 (인수 대상)

* 임차인: 김애리

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-05

대항력: 없음

3.5. 권리분석 종합

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 63,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 본 건의 가장 중요한 권리상 쟁점입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 명지동 일대는 대규모 아파트 단지와 상업시설이 밀집된 신흥 주거 및 상업지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(명지 삼정그린코아 웨스트) 전용면적 약 23.62㎡ (약 7.14평) 오피스텔의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 03월 04일: 4,500만원

* 2026년 05월 14일: 4,100만원

* 2026년 05월 29일: 4,200만원

최근 3건의 매매가를 평균하면 약 4,267만원 수준으로, 감정가 5,000만원보다 낮은 시세가 형성되어 있습니다.

다만, 본 건의 경우 인수되는 임차보증금 6,300만원이 최근 매매가 및 감정가보다 높다는 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 행정복지센터, 다양한 상업시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

근린공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 건물 내부 설비

위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지, 스프링쿨러, 소화전, 자동현관기, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 63,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 현재 물건의 감정가(50,000,000원) 및 최근 실거래가(4,100~4,500만원)보다 높은 금액으로, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 예상보다 높은 금액이 추가로 투입될 수 있습니다.

6.2. 공부상 용도 확인

본 건은 공부상 오피스텔로, 실제 이용 용도와 일치하는지 확인되었습니다. (차이 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 명지동의 신축급 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 63,000,000원을 인수해야 하는 부담이 존재하며, 이는 현재 감정가 및 시세 대비 높은 금액입니다. 따라서 임차인의 배당 여부와 실제 배당받는 금액을 면밀히 확인하여 최종 인수 금액을 산정한 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신식 건물: 2015년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 지역 개발 호재: 부산 강서구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 실거주 적합성: 소형 오피스텔로 1인 가구의 실거주 목적으로 활용 가능합니다.

* 권리관계 명확화 시: 임차인 인수 부담을 고려하여 적절한 가격에 낙찰받을 경우, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 인수해야 할 임차보증금 63,000,000원을 최우선으로 고려해야 합니다.

최근 실거래가 평균(약 4,267만원) 및 감정가(5,000만원) 모두 인수 보증금보다 낮은 수준입니다.

따라서, 인수 보증금 6,300만원을 기준으로, 추가적인 비용(명도, 수리 등) 및 수익률을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수 보증금: 63,000,000원

* 최근 시세 평균: 약 42,670,000원

종합적으로 판단할 때, 인수 보증금 63,000,000원을 감안하여 65,000,000원에서 75,000,000원 사이의 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 실제 입찰가는 임차인의 최종 배당 결과 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

10. 추가 조사 필요 사항

* 임차인 김 의 배당 현황 및 배당받을 금액 확인.

* 본건 주변의 오피스텔 현재 전월세 시세 및 공실률 조사.

* 제공된 정보 및 일반적인 명지동 지역 개발 현황을 바탕으로 혐오시설은 확인되지 않았으나, 추가적인 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 검토할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.