나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5883 [1] 부산광역시 남구 대연동 1170-2 대연대우아파트 102동 20층2010호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '감만중학교' 북측 인근에 위치하는 '대연대우아파트' 102동 20층 2010호로서 부근은 아파트, 단독주택, 소규모점포, 학교, 시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건내 20층 2010호로서(통칭 23평형임), * 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감. * 내벽 : 벽지 마감 등. * 창호 : 알미늄샷시 창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향의 완경사지를 평탄화한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측으로 폭 약 15m 내외 중로, 북측, 서측으로 폭 약 8m 내외의 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-09-13)(감만중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-09-13)(감만중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타사항 : 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5883 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1170-2 대연대우아파트 102동 20층 2010호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 21층 건물 중 20층

건물 면적: 59.88㎡ (약 18평)

토지 지분 면적: 17.92㎡

감정가: 191,000,000원

준공 년도: 1996년 2월 27일

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 '감만중학교' 북측 인근

주변 환경: 아파트, 단독주택, 소규모 점포, 학교, 시장 등이 형성된 주거 밀집 지역

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로 접근성: 동남측 약 15m 내외 중로, 북측 및 서측 약 8m 내외 소로에 각각 접함

토지 이용 상태: 북하향의 완경사지를 평탄화한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(감만중학교)

1.2. 권리분석

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매로, 일반 경매와는 다른 절차와 특성이 있을 수 있음

임차인 현황:

* 김 (전입일자: 1996-03-12)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 전입일자가 매우 오래되었고 대항력이 있는 임차인이 존재함. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 인수 여부 및 실제 권리 관계는 반드시 추가 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의해야 함.

등기부 현황:

말소기준권리: 2025년 9월 23일 접수된 김주황의 강제경매 (갑11)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'에 별도 기재된 내용 없음.

인수되는 권리: 현재 파악된 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인 김 의 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

1.3. 상권분석

주변 시설: 아파트 단지, 단독주택, 소규모 상가, 감만중학교 등이 혼재되어 있으며, 시장 이용도 가능함.

최근 매매 동향 (2026년 기준):

59. 88㎡ (본건 면적): 2026년 4월 7일, 20층, 19,900만원에 거래됨.

84. 92㎡: 2026년 3월 26일, 11층, 28,000만원에 거래됨.

116. 81㎡: 2026년 5월 14일, 21층, 34,000만원에 거래됨.

1.4. 생활정보

아파트 정보: 대연대우아파트

건축 년도: 1996년 2월 27일

세대수: 총 3개동, 457세대

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 지하 전기차 충전기(7대)

주차: 총 323대 주차 가능

개별 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 완비

관리사무소 연락처: 051-623-8033

1.5. 잠재적 리스크

공유물분할 경매: 일반 경매와는 달리 소유자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있으며, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

대항력 있는 임차인: 임차인 김 은 대항력이 있으며, 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 실제 인수해야 할 부담이 없음을 철저히 확인해야 함. (임대관계 미상)

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 학교정화구역(감만중학교) 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 관련 제한이 있을 수 있음.

건축물 노후도: 1996년 준공으로 30년 가까이 되어 향후 리모델링 또는 재건축 관련 필요성이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 대연대우아파트 20층으로, 주변 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 공유물분할 경매라는 특수성과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 주요 고려사항입니다. 임차인의 보증금 0원, 차임 0원 표시는 일반적이지 않으므로, 명도 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 감정가는 1억 9,100만원이나, 최근 실거래가 추이를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 부산 남구 대연동은 주거 선호도가 꾸준히 유지되는 지역임.

단지 규모: 457세대의 비교적 큰 단지로 관리의 안정성과 편의시설 이용이 용이함.

실거래가 비교: 동일 면적(59.88㎡)의 최근 실거래가(19,900만원)를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

경매 특징 활용: 공유물분할 경매의 특수성을 잘 분석하여 권리 관계를 명확히 파악한다면 저가 매수의 기회를 얻을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 191,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(59.88㎡)의 20층 물건이 2026년 4월 7일에 19,900만원에 거래되었습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 또한 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 최종 인수 부담이 없다는 전제 하에 입찰가를 산정합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시길 권유합니다. (최종 입찰가는 시장 상황, 명도 비용, 수리비, 취득세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.