나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5881 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 '중앙공원' 남동측 인근에 위치하는 서울프라 자 제1층 제107, 108호로서, 부근은 각종 근린생활시설, 공동주택, 아파트단지 등이 형성되 어 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 본건 남서측 인근 정관로에 일반, 마을버스정류장 이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

일련번호 1,2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층/지하2층건 내 제1층 제107, 108호으로서(사용승인일: 2017.08.08), 외 벽: 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽: 몰탈위페인팅, 타일 및 내부인테리어 등 마감. 바 닥: 타일 등 마감. 창 호: 섀시창구조임.

이용상태

일련번호 1,2: 근린생활시설(상호명: 바보형제쭈꾸미)임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 15미터 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(부고 제2008-495호) 가축사육제한구역(2015-03- 04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 기준시점 현재 임대가 있는 것으로 확인되며 경매 진행시 참고하시기 바람. 2)기 타 : 본건 일련번호 1,2 (107, 108호)는 접한 경계벽을 제거하여 집합건물(일명 튼 상가)로서, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 본건 107호, 108호는 접한 경계벽을 제거하여 집합건물(일명 튼상가)로서 사용중임.
- 근린생활시설(상호명: 바보형제쭈꾸미)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5881 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층 107호

용도: 근린상가

감정가: 844,000,000원

토지면적: 24.80㎡ (약 7.50평)

토지지분: 24.80㎡ (약 7.50평)

건물면적: 95.12㎡ (약 28.77평)

건물지분: 95.12㎡ (약 28.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합 (정보 기반 추정)

사용승인일: 2017년 8월 8일

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건물규모: 지하 2층, 지상 6층 건물 중 1층 107호, 108호 (일괄 사용)

특이사항: 공동담보, 본건 107호, 108호는 접한 경계벽을 제거하여 집합건물(일명 튼상가)로서 사용 중임.

주의사항: 근린생활시설(상호명: 바보형제쭈꾸미)임.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층 107호, 108호 (일명 튼상가)

* 주위 환경:

* 본건은 부산광역시 기장군 정관읍에 위치하며, '정관 중앙공원' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 각종 근린생활시설, 공동주택, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 신도시 상권입니다.

* 대규모 아파트 단지가 배후 수요로 풍부하여 상권 활성화에 유리한 환경입니다.

* 교통 상황:

* 차량 접근이 용이하며, 본건 남서측 인근 정관로에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지 이용:

* 인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태:

* 본건 남동측으로는 노폭 약 20미터, 북서측으로는 노폭 약 15미터의 도로와 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

* 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

* 특수도로(보행자전용도로)로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 상업시설 용도에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

* 택지개발지구 내에 위치합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 말소기준권리(을3 근저당권, 2018.08.21 접수) 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 1,257,600,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다. (0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 임 (임승섭)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,600,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2024년 7월 19일

* 확정일자: 2025년 8월 29일

* 배당신고일자: 2025년 11월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 임대차 보증금 인수 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 제2종 근린생활시설로, 현재 '바보형제쭈꾸미'라는 상호로 운영 중에 있습니다.

* 1층에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 높은 가시성을 확보하고 있습니다.

* 107호와 108호가 통합되어 '튼상가' 형태로 사용되므로, 약 95.12㎡ (28.77평)의 넓은 전용 면적을 활용할 수 있어 다양한 업종에 유리합니다.

* 주변에 대규모 아파트 단지와 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기반으로 합니다.

* 따라서 음식점, 소매점, 서비스업 등 다양한 업종의 입점이 가능하며, 현재 운영 중인 업종도 지역 상권과 잘 부합하는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건이 위치한 정관읍은 부산의 대표적인 신도시 지역으로, 주거 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 주변 상업 지구에 다양한 편의 시설(병원, 은행, 마트, 학원 등)이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 중앙공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나, 현재와 같이 상업용 건물로 이용 시 실질적인 제약은 크지 않을 것으로 보입니다.

* '방화지구'로 지정되어 있어 건축물 관련 법규 적용 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* '택지개발지구' 내 위치하여 향후 지역 개발 계획이나 정책 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

* 현재 임차인이 영업 중이므로, 명도 과정에서 협의가 필요하며 예상치 못한 시간이 소요될 가능성이 있습니다. (비록 대항력은 없으나 원만한 명도를 위해 고려해야 함)

* 2017년 준공 건물로, 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 기장군 정관읍의 핵심 상업 지역에 위치한 1층 근린상가로, 입지적 장점이 매우 뛰어납니다.

* 비교적 최근 준공된 건물(2017년)이며, 대로변에 인접하여 우수한 접근성과 높은 가시성을 자랑합니다.

* 107호와 108호가 통합된 '튼상가' 형태로 넓은 면적(약 95.12㎡)을 활용할 수 있다는 점은 큰 매력입니다.

* 배후 주거 단지의 풍부한 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대되며, 현재 운영 중인 업종 또한 긍정적인 평가를 받고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건으로, 권리 분석상 인수할 부담이 전혀 없습니다.

* 따라서 본 물건은 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 1층 입지와 높은 가시성, 고객 접근성 확보

* 107호, 108호 통합 사용으로 약 28.77평의 넓은 전용 면적 활용 가능

* 안정적인 배후 주거 수요 기반의 탄탄한 상권

* 권리 분석상 인수할 권리 및 임차 보증금 없어 투자 위험 낮음

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 844,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 본 물건은 1층의 넓은 면적을 가진 상가로, 정관 신도시의 상권 활성화와 최근 준공된 건물의 이점을 고려할 때, 감정가 이상에서 치열한 경쟁이 예상됩니다.

* 정확한 예상 입찰가는 유사 물건의 최근 실거래가, 지역 내 상권 변화 추이, 본인의 투자 목표 및 자금 계획 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 권리관계가 명확하고 입지가 우수하므로, 적극적인 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.